Nhiều điểm mới
Theo ông Phấn, so với Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, Dự thảo sửa đổi đã bổ sung quy định, đầu tư kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này được ông Phấn lý giải, để nhằm để khắc phục tình trạng đầu tư bất động sản tự phát, theo phong trào, mất cân đối, lệch pha cung - cầu hàng hóa bất động sản, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả.
Dự thảo sửa đổi cũng có những quy định theo hướng mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài so với Luật hiện hành, nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, phù hợp với tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có tính cạnh tranh cao... Đồng thời, mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua bất động sản đã có sẵn như quy định hiện hành...
Đặc biệt, ông Phấn cho biết, Dự thảo luật không quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch. Việc này sẽ chỉ được quy định theo dạng khuyến khích thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, thông qua tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản để bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh của DN và để khắc phục các tồn tại, bất cập của việc bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản như thời gian vừa qua.
Ngoài ra, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản còn quy định cụ thể, rõ ràng hơn về các loại nhà, công trình được đưa vào kinh doanh; quy định rõ điều kiện, hồ sơ của bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bổ sung nội dung về chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất trong dự án bất động sản...
Còn nhiều tranh cãi
Mặc dù đánh giá cao những nội dung sửa đổi mà Ban soạn thảo đã nêu ra, nhưng tại nhiều cuộc hội thảo góp ý, còn không ít ý kiến bày tỏ băn khoăn trước khi luật mới được ban hành. Chẳng hạn như theo phản ánh của các DN bất động sản, trong thời gian qua hoạt động chuyển nhượng các dự án bất động sản gặp rất nhiều khó khăn do thủ tục phức tạp, kéo dài. Điều này không chỉ gây khó khăn cho các DN mà còn làm giảm cơ hội tiếp tục triển khai của nhiều dự án và làm tăng nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản.
Đại diện một DN phản ánh, đối với các dự án đã đầy đủ hồ sơ, thời gian chuyển nhượng kéo dài từ 3 - 5 năm do thủ tục nhiêu khê. Do vậy, các DN này kiến nghị cần rút ngắn thủ tục chuyển nhượng, đặc biệt đối với dự án đã có đất sạch và quy hoạch 1/500.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đã can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh của DN trong việc chuyển nhượng dự án. Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị, Luật sửa đổi nên theo hướng coi việc chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án kinh doanh bất động sản ở bất cứ giai đoạn đầu tư nào của dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của DN. Do vậy, nên cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản theo nhu cầu kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch. Ban soạn thảo lý giải, điều này sẽ khắc phục các tồn tại, bất cập, cũng như các tác động tiêu cực của tổ chức trung gian này đối với thị trường bất động sản, tránh việc tăng giá ảo, tăng chi phí và gây thiệt hại cho người mua, đồng thời bảo đảm quyền tự chủ trong kinh doanh của các DN.
Tuy nhiên, ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Maxland cho biết, thực tế thời gian gần đây, người dân đã tin tưởng và quen với việc đến các sàn giao dịch để tìm hiểu thông tin nhà đất, đăng ký mua bán, giao dịch sản phẩm bất động sản và xin tư vấn. Hơn nữa, nói là giao dịch bất động sản không bắt buộc qua sàn nhưng thực tế để bán hàng, bản thân các chủ đầu tư cũng phải bỏ kinh phí để xây dựng một đội ngũ bán hàng, tư vấn của riêng DN. Chi phí này chắc chắn cao hơn so với bán hàng qua sàn sẵn có, trong khi đội ngũ này không chuyên nghiệp bằng nhân viên các sàn.
Đồng quan điểm này, ông Vũ Cương Quyết, Giám đốc CTCP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc nhấn mạnh: "Không nên bỏ mà nên chuyên nghiệp hóa hoạt động của các thành phần trong thị trường bất động sản. Chủ đầu tư tập trung xây dựng, phát triển dự án. Sàn giao dịch bất động sản nâng chất lượng môi giới, tư vấn giải đáp để làm cầu nối người dân đến với sản phẩm…”. Ông Quyết đặt câu hỏi, liệu khi bỏ giao dịch qua sàn, ai dám khẳng định sẽ không còn hiện tượng thổi, đẩy giá, ăn chênh? Mấu chốt vẫn là cơ quan quản lý cần có biện pháp siết chặt quản lý các sàn.
Một vấn đề cũng thu hút sự quan tâm liên quan đến việc huy động vốn ứng trước của khách hàng. Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, đang có độ vênh về thời điểm huy động vốn giữa Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Trong khi Luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng sau khi đã xây dựng xong phần móng thì Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định việc ứng tiền lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các DN, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM kiến nghị, cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500.