Theo đó, Thông tư 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; dự án đầu tư xây dựng khu độ thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bổ sung thêm điều kiện về việc nhà ở thế chấp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng
Để thực hiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, Thông tư 26 quy định rõ 6 nguyên tắc:
Thứ nhất, tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này, quy định của pháp luật khác có liên quan.
Thứ hai, chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
Thứ ba, tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó.
Thứ tư, việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi các tài sản đó có đủ các điều kiện thế chấp (Điều 7) của Thông tư này.
Thứ năm, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này.
Thứ sáu, trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định tại Thông tư này.
Ngoài ra, Thông tư cũng quy định rõ về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng.
Cụ thể, để thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải có đầy đủ hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt có giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; lLà dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Thông tư này.
Để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bổ sung thêm điều kiện về việc nhà ở thế chấp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng; không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp; không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thâm quyền; không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp, giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng, không thuộc diện tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại hoặc không thiện diện kê biên hay diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó - Ảnh: Dũng Minh
Tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư; có văn bản chuyển nhượng họp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng họp đồng mua bán nhà ở theo quy định; có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở; không thuộc diện tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại hoặc không thiện diện kê biên hay diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thời hạn hiệu lực của Thông tư 26/2015/TT-NHNN từ ngày 10/12/2015. Việc thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai trước ngày Thông tư này có hiệu lực, các bên thực hiện các nội dung trong hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm ký kết. Việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp phải phù hợp với quy định tại Thông tư này.
