Dự án giao thông “rùa bò” bóp nghẹt bất động sản vùng ven

Dự án giao thông trì trệ, khiến thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM bị vạ theo. Ảnh: Gia Huy

Điểm mặt những dự án giao thông “rùa bò”

17 năm trước, dự án mở rộng Quốc lộ 13 được hình thành với chiều dài 4,5 km, từ ngã tư Bình Phước đến chân cầu Bình Triệu, là cửa ngõ Đông Bắc hết sức quan trọng của TP.HCM. Các chuyên gia kinh tế cho rằng, khi dự án này được thực hiện sẽ tạo bước đột phá để TP.HCM kết nối với tỉnh Bình Dương - vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, thông với các tỉnh Bình Phước, Đắk Nông và hàng loạt tỉnh Tây Nguyên.

Theo kế hoạch ban đầu, dự án sẽ mở rộng 32 m, sau đó TP.HCM yêu cầu nâng lên 53 m, rồi 60 m với vốn đầu tư ban đầu là 4.733 tỷ đồng, nhưng vì không đủ vốn, nên Thành phố rút xuống mở rộng còn 43 m, tổng vốn đầu tư 3.182 tỷ đồng. Tuy nhiên, ngân sách Thành phố vẫn không đủ, trong khi số tiền đền bù, giải phóng mặt bằng bị đội vốn quá lớn, ngân sách thành phố khó chi trong bối cảnh nguồn vốn hạn hẹp. Do đó, dự án bị đắp chiếu nhiều năm trời.

Việc dự án hạ tầng giao thông quan trọng bị chậm tiến độ đã khiến thị trường bất động sản khu vực này không thể phát triển, bởi tuyến đường Quốc lộ 13 luôn trong tình trạng kẹt xe, mặt đường xuống cấp nghiêm trọng, nên người dân không mặn mà mua nhà ở Bình Dương hay huyện Thủ Đức, nơi có tuyến đường này đi qua.

Một dự án giao thông nữa đang được cho là bóp nghẹt thị trường bất động sản vùng ven là dự án mở rộng Quốc lộ 50. Theo quy hoạch phát triển giao thông vận tải TP.HCM đến năm 2020 và tầm nhìn sau năm 2020 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 568/QĐ-TTg ngày 8/4/2013, sẽ mở rộng Quốc lộ 50 từ TP.HCM đến Lộ Dừa (Tiền Giang) dài 88 km, hoàn thiện xây dựng đạt tiêu chuẩn đường cấp III, 2 làn xe.

Tháng 10/2016, UBND TP.HCM đã có văn bản gửi Bộ Giao thông - Vận tải đề nghị đơn vị này báo cáo với Thủ tướng Chính phủ xem xét cho phép TP.HCM được làm chủ đầu tư thực hiện nâng cấp mở rộng Quốc lộ 50 nối TP.HCM xuống tỉnh Long An, bởi đoạn đường Quốc lộ 50 đi qua địa phận TP.HCM chỉ dài 8,5 km chạy từ quận 8 qua huyện Bình Chánh. Tuy nhiên, tới nay, dự án này vẫn chưa thực hiện được.

Đoạn đường này nếu được mở rộng, sẽ tạo cú huých cho thị trường bất động sản quận 8, Bình Chánh (TP.HCM) và huyện Cần Giuộc (tỉnh Long An) phát triển. Theo giới phân tích, khu vực Bình Chánh và Cần Giuộc, nơi tuyến đường này đi qua có quỹ đất rộng, giá thấp, nên nếu tuyến đường được thực hiện, sẽ thu hút nhiều chủ đầu tư về đây săn quỹ đất phát triển dự án bất động sản. Tuy nhiên, vì dự án hạ tầng giao thông chậm triển khai, nên thị trường bất động sản nơi đây dù đầy tiềm năng, nhưng vẫn đang bị lãng quên.

Ngoài ra, còn phải kể đến 3 dự án hạ tầng giao thông tại quận 2, nối TP.HCM với tỉnh Đồng Nai, gồm dự án xây dựng đường xuyên tâm nối đường Đồng Văn Cống với đường Vành đai 2 tại phường Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây, Cát Lái và Thạnh Mỹ Lợi; dự án xây dựng nút giao thông Mỹ Thủy tại phường Thạnh Mỹ Lợi, Cát Lái; và dự án mở rộng đường Nguyễn Thị Định tại phường Cát Lái, Bình Trưng Tây, Thạnh Mỹ Lợi.

Những dự án này đã được phê duyệt trước năm 2010 với mong muốn khi xây dựng xong sẽ tạo ra tuyến kết nối vùng giữa huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) với quận 9, quận 2 (TP.HCM) và kết nối vào trung tâm TP.HCM. Tuy nhiên, tới nay, những dự án này vẫn giẫm chân tại chỗ, khiến thị trường bất động sản khu vực này cũng không thể phát triển xứng tầm.

Một dự án hạ tầng khác cũng cần được nhắc tới là dự án đường vành đai 4 với tổng chiều dài toàn tuyến khoảng 35,8 km, đi qua huyện Bến Lức, Cần Đước, Cần Giuộc (tỉnh Long An, dài 32 km) và huyện Nhà Bè (TP.HCM, dài 3,8 km). Sau khi hình thành, tuyến đường này có vai trò tiếp nhận và giải tỏa lưu lượng giao thông từ miền Tây Nam bộ, giảm tải và hạn chế tình trạng ùn tắc giao thông trên các tuyến đường nội đô TP.HCM.

Ngoài ra, tuyến đường cũng tạo điều kiện thuận lợi kết nối các tỉnh trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, kết nối khu vực Đồng bằng sông Cửu Long với khu vực miền Đông Nam bộ với khu cảng Hiệp Phước, cảng Long An, góp phần thúc đẩy lưu thông hàng hóa, tạo điều kiện phát triển dịch vụ cảng. Tuy nhiên, tới nay sau hàng chục năm quy hoạch, dự án vẫn chưa biết ngày xây dựng.

Ngoài ra, TP.HCM còn hàng chục dự án giao thông chậm triển khai như dự án vành đai 2, vành đai 3, dự án mở rộng đường kết nối giữa huyện đảo Cần Giờ với huyện Nhà Bè nối vào trung tâm TP.HCM…

Bất động sản chịu thiệt

Việc các dự án hạ tầng giao thông chậm triển khai đã làm cho thị trường bất động sản bị ảnh hưởng theo, kéo theo đó là nhiều quỹ đất bị bỏ hoang phí, trong khi khu trung tâm thành phố đang quá tải và quỹ đất đã cạn kiệt.

Chẳng hạn, dọc Quốc lộ 13 hiện nay có Dự án Vạn Phúc City do Tập đoàn Đại Phúc làm chủ đầu tư. Mong muốn của chủ đầu tư là phát triển một siêu dự án với biệt thự, nhà phố, chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng để hưởng lợi giao thông từ Sân bay Tân Sơn Nhất và kết nối vùng giữa TP.HCM với tỉnh Bình Dương…, nhưng vì dự án mở rộng Quốc lộ 13 chậm triển khai, dẫn tới chủ đầu tư phải phát triển dự án cầm chừng để chờ dự án hạ tầng giao thông.

Ngoài ra, chính vì dự án mở rộng Quốc lộ 13 chậm triển khai, khiến siêu đô thị Thành phố mới Bình Dương vắng bóng người, dù đã hoàn thiện từ lâu.

“Bất động sản Bình Dương vẫn phải dựa vào kết nối vùng với TP.HCM để phát triển, nhưng giao thông kết nối không thuận tiện, bởi Quốc lộ 13 chưa xây dựng, đã tạo ra một sức ỳ cho thị trường Bình Dương”, ông Trần Khắc Thạch, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Bình Dương cho biết.

Tương tự, các dự án như Khu đô thị Thạch Mỹ Lợi (quận 2, TP.HCM), khu biệt thự Khang An (quận 9, TP.HCM), Khu đô thị Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai), cũng đang trong cảnh vắng người do ảnh hưởng của dự án hạ tầng giao thông.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, các dự án này đều nằm trong trục đường Đồng Văn Cống, nhưng tuyến đường này hiện xuống cấp nghiêm trọng, trong khi xe tải hoạt động dày đặc, gây bụi mù và nguy hiểm cho người tham gia giao thông. Chưa kể, tuyến đường này còn thường xuyên bị ngập lụt, khiến ít người chuyển về các dự án ở khu vực này sinh sống.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng, giảng viên khoa Vận tải, Trường đại học Giao thông - Vận tải TP.HCM cho rằng, đầu tư dự án hạ tầng giao thông phải liên thông liền mạch giữa các tỉnh, thành phố và phải phát triển nhanh chứ không phải quy hoạch rồi mời gọi nhà đầu tư xong để đó với lý do hết tiền.

Bên cạnh đó, phương án tổ chức giao thông chưa rõ ràng, phải tính được kết nối giao thông trên khu vực đó tính toán như thế nào, phương thức thu phí ra sao, phương án đầu tư phải cụ thể, chứ chung chung thì rất khó kêu gọi đầu tư.

“Quan trọng nhất là giải phóng mặt bằng, sau đó khai thác quỹ đất để kêu gọi nhà đầu tư. Trong khi Thành phố chưa làm được điều đó, nên các dự án giao thông quan trọng luôn chậm triển khai hàng chục năm, hệ quả là nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng theo, trong đó có thị trường bất động sản”, ông Hùng nói và cho biết, việc không phát triển giao thông đồng bộ còn làm chậm kế hoạch giãn dân ra vùng ven của TP.HCM, khiến thị trường phát triển quá tập trung vào nội đô.        

Gia Huy
Báo Đầu tư Bất động sản