Dự án do “liên danh chủ đầu tư thực hiện”, người mua dễ nắm đằng lưỡi

Trong số báo ra ngày 25/9/2017, Đầu tư Bất động sản đề cập đến những rủi ro của hình thức liên danh chủ đầu tư trong khi triển khai dự án bất động sản. Khác với mô hình liên doanh, sẽ tạo ra một pháp nhân mới để triển khai dự án, hình thức liên danh chỉ thực hiện với việc xuất hiện một hợp đồng hợp tác, trong đó một bên sẽ đứng ra làm đại diện liên danh chủ đầu tư để triển khai dự án.

Tuy nhiên, đang có khoảng trống pháp lý liên quan đến hình thức liên danh chủ đầu tư dự án bất động sản, khiến rủi ro có thể xảy ra bất kỳ lúc nào với dự án, cũng như người mua nhà. Một trong những tranh chấp điển hình của mô hình liên danh chủ đầu tư là câu chuyện tại dự án D2 Giảng Võ, Hà Nội. Dự án ban đầu do liên danh Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long và Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo thực hiện. Trong đó, theo hợp đồng hợp tác, Công ty Gia Bảo là đại diện liên danh để ký kết các hợp đồng với khách hàng.

Sau đó, Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long đã chuyển nhượng phần vốn góp của mình tại dự án này cho Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Nha Trang - Hà Nội và đã được UBND TP. Hà Nội chấp thuận thay đổi thành viên trong liên danh.

Tuy nhiên, sau đó tranh chấp đã xảy ra giữa các thành viên mới của liên danh, khi một số văn bản cấp phép không thừa nhận vai trò đồng chủ đầu tư dự án của Sông Đà Thăng Long (và sau này là Nha Trang - Hà Nội), mà khẳng định, chỉ có duy nhất Công ty Gia Bảo là chủ đầu tư dự án.

Vì lý do này, nên vụ kiện diễn ra suốt từ năm 2015 đến nay vẫn chưa thể ra phán quyết bên nào đúng, bên nào sai. Cũng vì tranh chấp này, nên cơ quan quản lý từ chối việc xác lập sổ đỏ cho cư dân của dự án.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch cho biết, nhìn nhận sơ bộ, vụ việc này là vụ việc tranh chấp dân sự thông thường giữa các pháp nhân trong liên danh với nhau. Thế nhưng, mức độ ảnh hưởng của nó lại không chỉ là các thành viên trong liên danh, mà liên quan đến nhiều bên khác nhau, đặc biệt là đối với các cư dân D2 Giảng Võ.

Vấn đề ở đây là việc đang có khoảng trống về mặt pháp lý đối với hình thức hợp tác liên danh trong lĩnh vực kinh doanh có điều kiện như lĩnh vực bất động sản. Bản chất mô hình hợp tác liên danh vẫn được thừa nhận trong một số văn bản pháp lý. Thực tế, chúng ta thường thấy liên danh nhà thầu để thi công dự án. Tuy nhiên, liên danh chủ đầu tư dự án bất động sản đúng là khái niệm mới mà các quy định pháp lý hiện nay chưa quy định. Các cơ quan quản lý đã không hiểu rõ bản chất vấn đề và thực hiện việc cấp phép sai.

Thực tế, Luật Nhà ở hay Luật Đầu tư cũng quy định rõ việc phê duyệt dự án nhà ở phải cho duy nhất một doanh nghiệp. Vì vậy, nếu nhiều doanh nghiệp cùng thực hiện một dự án, bắt buộc phải cùng góp vốn để thành lập một pháp nhân mới để được giao đất, phê duyệt dự án và thực hiện dự án. Còn kiểu liên danh với một đại diện như D2 Giảng Võ thì rõ ràng tù mù và khi các cơ quan không cùng chung cách hiểu (lúc cấp phép ghi rõ tên doanh nghiêp và mở ngoặc đại diện liên danh, lúc lại quên mất bỏ phần mở ngoặc đại diện liên danh), thì tranh chấp và rủi ro sẽ xảy ra.

"Cái khó nhất sẽ là người mua nhà sẽ không biết "nắm tóc" doanh nghiệp nào để đòi hỏi quyền lợi chính đáng của mình khi các thành viên đều khẳng định mình là chủ đầu tư. Trong khi đó, nếu căn cứ trên pháp luật để ra phán quyết ai là chủ đầu tư cũng rất khó, vì luật chưa quy định rõ về mô hình liên danh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản", ông Tuấn Anh nói.

Ông Tuấn Anh cũng cho biết thêm, cái khó thứ hai sẽ thuộc về các ngân hàng thương mại khi tài trợ vốn cho dự án. Bởi khi dự án không được triển khai, vốn vay quá hạn, ngân hàng cũng khó siết nợ dự án, vì không thể xác định được ai là chủ đầu tư thật sự của dự án.

"Nếu có xảy ra tranh chấp mà phải khiếu kiện ra tòa, chưa nói tới vấn đề căn cứ vào đâu để xác định đúng sai, việc các doanh nghiệp có địa chỉ đăng ký ở các địa phương cách nhau cả nghìn cây số, thì tòa án nơi nào thụ lý đơn và triệu tập các đơn sự ra sao cũng là cả vấn đề nan giải đối với cả bên đâm đơn kiện, cũng như các bên có liên quan" ông Tuấn Anh cho biết thêm.

Theo ông Tuấn Anh, cũng không thể ngoại trừ trường hợp các doanh nghiệp đã tính đến việc Luật đang có kẽ hở nên mới chỉ ký hợp đồng hợp tác liên danh để triển khai dự án, chứ không tiến hành hợp đồng liên doanh. Bởi điều này sẽ có lợi cho các doanh nghiệp khi họ có thể dễ dàng từ bỏ vai trò chủ đầu tư khi xảy ra vấn đề gì đó.

Do đó, theo luật sư Tuấn Anh, cơ quan quản lý cần phải sớm xem xét lại mô hình các doanh nghiệp thực hiện triển khai dự án dưới hình thức liên danh chủ đầu tư để tránh rủi ro cho người mua nhà. Ngoài ra, việc siết chặt lại quy định về hợp tác liên danh đồng chủ đầu tư sẽ giúp các ngân hàng thương mại dễ dàng hơn trong việc thu hồi nợ từ dự án nếu có xảy ra tranh chấp.