Dự án Chung cư Phúc An City
Xây nhà trước, giấy phép xin sau
Được quảng cáo là dự án chung cư thương mại giá rẻ đầu tiên tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, Dự án Chung cư thương mại Phúc An nằm trong Khu đô thị Phúc An City do Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An làm chủ đầu tư. Dự án được phát triển từ đầu năm 2017, được quảng cáo gồm 8 block, cao 4 tầng, tổng số trên 700 căn hộ, mỗi căn có diện tích từ 35 - 80 m2.
Căn hộ 35 m2 gồm diện tích phòng giặt đồ 1,5 m2, toilet 2,3 m2, diện tích tầng trệt căn hộ 22,5 m2 và lửng 12,5 m2. Căn 80 m2 thuộc khối tầng trệt cho kinh doanh, gồm diện tích căn hộ 50 m2 và gác lửng 30 m2.
Tuy nhiên, trong Giấy phép xây dựng số 36/GPXD do bà Đặng Thị Thúy Hà, Phó giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Long An ký ngày 30/5/2018 cho Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An có ghi rõ, được phép xây dựng công trình chung cư thương mại Trần Anh thuộc dự án khu dân cư viện dưỡng lão.
Diện tích xây dựng 3.660 m2, tổng diện tích sàn là 29.176 m2, tổng diện tích đất 27.682 m2, mặt bằng xây dựng là 13,22%. Cũng theo giấy phép này, chủ đầu tư được cấp phép xây dựng 6 block chứ không phải 8 block.
Trên thực tế, vào tháng 8/2017, chủ đầu tư này đã tiến hành xây dựng dự án chung cư trên với 8 block. Tới khi được cấp phép, chủ đầu tư đã hoàn thành xong phần xây dựng thô và bước vào hoàn thiện dự án.
Ngay sau khi chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng, Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Long An cũng tiến hành thanh tra dự án này và phát hiện dự án sai phạm trong việc xây dựng khi chưa được cấp phép. Thanh tra Sở Xây dựng đã phạt chủ đầu tư 120 triệu đồng về việc tổ chức thi công xây dựng khi không có giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền.
Đi kèm với các quyết định xử phạt này là đề nghị buộc ngừng thi công và cho thời hạn để lập thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định.
Đặc biệt, làm việc với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Sở Xây dựng tỉnh Long An cho biết, dự án này được cấp phép xây dựng 2 lần. Tháng 5/2018, cấp một giấy phép xây dựng với 6 block, tới cuối năm 2018 mới được cấp phép tiếp 2 block còn lại. Chung cư này nằm trong khu viện dưỡng lão.
Tuy nhiên, khi phóng viên hỏi về việc dự án xây dựng khi chưa có giấy phép và khu Viện dưỡng lão nằm xa với khu chung cư và thuộc một khu khác của dự án, đại diện Sở Xây dựng cho biết, sẽ kiểm tra lại vấn đề trên.
Bán nhà khi chưa đủ điều kiện
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện dự án này chưa thể bàn giao cho khách hàng, dù đã quá thời hạn trong hợp đồng. Trong đó, khách hàng T.T.L, ngụ quận 7, TP.HCM cho biết, tháng 6/2017, bà mua dự án chung cư này theo dạng hợp đồng đặt cọc. Tới ngày 3/11/2017, bà ký hợp đồng mua bán căn hộ diện tích căn hộ 30 m2, giá hơn 242 triệu đồng. Bên phía Công ty Trần Anh Long An do ông Hà Văn Thiện, Giám đốc Kinh doanh ký hợp đồng.
“Theo hợp đồng, dự án sẽ hoàn thành và bàn giao nhà vào năm 2018, nhưng tới nay, dự án này vẫn chưa được chủ đầu tư hoàn thành và bàn giao cho khách hàng. Vì trong hợp đồng không có ngày cụ thể giao nhà, nên khách hàng chúng tôi đang làm việc với chủ đầu tư để kiện chủ đầu tư chậm bàn giao nhà cho khách hàng”, bà L. nói.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, việc chậm bàn giao nhà cho khách hàng vì Trần Anh Long An quảng cáo bán nhà ở xã hội cho công nhân, nhưng giấy phép cơ quan chức năng cấp là nhà ở thương mại. Chính vì vậy, doanh nghiệp này phải hoàn thiện các hạng mục như chữa cháy, cầu thang phải rộng đủ chuẩn như nhà ở thương mại. Cộng thêm việc bị xử lý sai phạm trong việc xây dựng khi chưa được cấp phép và bị Thanh tra sở Xây dựng yêu cầu hoàn thành các thủ tục pháp lý, nên dự án bị chậm tiến độ.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, theo quy định của Luật Xây dựng, chủ đầu tư chỉ được khởi công khi có giấy phép xây dựng (trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng). Chủ đầu tư chỉ được đưa sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai ra giao dịch khi đủ điều kiện và thông báo của Sở Xây dựng tỉnh.
Với diện tích căn hộ xây dựng theo diện tích tối thiểu 25 m2 (đối với căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội), tại dự án nhà ở thương mại, thì diện tích tối thiểu trước đây có quy định theo Luật Nhà ở 2005, nhưng sau khi văn bản này hết hiệu lực cho đến nay chưa có quy định cụ thể, nên việc xem xét đúng sai tùy theo thời điểm thẩm định hồ sơ thiết kế và giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, với việc xét duyệt quy hoạch và thẩm định thiết kế luôn đảm bảo về chỉ tiêu dân số và diện tích xây dựng của nhà chung cư, có thể xem xét các chỉ tiêu này để biết thực tế dự án đó xây đúng phép hay sai phép.
Một vấn đề khác, theo tài liệu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ngày 2/2/2018, UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 430/QĐ-UBND về việc giao đất đợt 1 cho Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An. Theo đó, giao cho Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An diện tích 27.682 m2 (trong đó, diện tích lộ giới 177 m2) tại xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa để đầu tư xây dựng chung cư kết hợp thương mại dịch vụ thuộc dự án khu dân cư và viện dưỡng lão. Nguồn gốc đất là đất thu hồi bồi thường của hộ gia đình, cá nhân.
Ngày 14/12/2018, UBND tỉnh Long An tiếp tục ban hành Quyết định số 4710/QĐ-UBND về việc giao đất đợt 2 cho Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An xây dựng chung cư kết hợp thương mại dịch vụ.
Theo đó, giao đất cho Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An với diện tích 454 m2 đất tại xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa để đầu tư xây dựng chung cư kết hợp thương mại dịch vụ (đợt 2) thuộc dự án khu dân cư và viện dưỡng lão. Nguồn gốc đất là đất thu hồi bồi thường của hộ gia đình, cá nhân. Hình thức giao đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Theo luật sư Phượng, khách hàng cần lưu ý, với một số dự án có nguồn gốc Nhà nước giao đất từ quỹ đất sạch (Nhà nước đã thu hồi đất và bồi thường cho cá nhân, hộ gia đình để thực hiện quy hoạch), nhưng do điều chỉnh quy hoạch không còn thực hiện quy hoạch mục đích sử dụng đất ban đầu, nay giao đất cho chủ đầu tư làm dự án nhà ở thương mại không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định khoản 1, Điều 118, Luật Đất đai 2013, thì khách hàng mua tại các dự án này rất dễ bị vướng mắc và tạm ngưng không được nhận bàn giao căn hộ. Trường hợp nhận căn hộ và cấp giấy chứng nhận thì vẫn có thể vẫn bị thu hồi giấy chứng nhận.
“Được biết, dự án này thuộc diện lấy đất của Nhà nước (đã thu hồi bồi thường của dân) để giao cho doanh nghiệp thực hiện có phần nhà ở thương mại. Tuy nhiên, theo quy định khoản 1, Điều 118, Luật Đất đai 2013, đất sạch của Nhà nước phải giao qua đấu giá quyền sử dụng đất”, luật sư Phượng cho biết.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
