Khách hàng tham quan dự án Bcons City. Ảnh: Việt Dũng,
Giá bán tăng cao…
Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng neo ở mức cao, dòng tiền vào bất động sản trở nên thận trọng hơn. Những sản phẩm mang tính đầu cơ ngắn hạn, ít giá trị sử dụng thực hoặc khó khai thác ngay vẫn gặp trở ngại trong thanh khoản, nhất là những dự án hạ tầng tiện ích chưa hoàn thiện, chưa hình thành cộng đồng cư dân ổn định.
Trái lại, các dự án nằm trong những khu đô thị hoặc tổ hợp đa chức năng, nơi có thể đáp ứng đồng thời nhu cầu sinh sống, làm việc, mua sắm và giải trí, lại ghi nhận sức mua tốt hơn và giá cả vẫn âm thầm tăng cao.
Đơn cử, dự án Bcons City (phường Đông Hòa do Tập đoàn Bcons phát triển với quy mô hơn 12 ha, gồm nhiều tòa căn hộ và hệ thống tiện ích nội khu, theo ghi nhận từ thị trường, phần lớn các tháp Green Topaz, Green Emerald, Green Sapphire hay Bcons City đã được bàn giao từ cuối năm 2025. Trong khi đó, tháp Green Diamond đang được xây dựng và dự kiến bàn giao vào năm 2027.
Trên thực tế, so với giai đoạn mở bán ban đầu năm 202 - khi giá căn hộ dao động trong khoảng 34-42 triệu đồng/m2 (tương đương 1,6-2,1 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ), mặt bằng giá tại dự án hiện đã tăng đáng kể.
Mức giá này phần nào phản ánh sự hình thành của hệ sinh thái tiện ích và cộng đồng cư dân tại dự án. Bên cạnh các hạng mục cảnh quan như công viên, quảng trường hay khu sinh hoạt cộng đồng, dự án còn tích hợp hệ thống trường học và khu thương mại trong nội khu.
Các tiện ích này giúp đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, mua sắm và giải trí của cư dân trong phạm vi dự án. Điều đó lý giải vì sao các dự án đáp ứng tiêu chí “all in one” đều thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường và giá bán không ngừng tăng cao.
Đơn cử, dự án La Pura nằm trên trục Quốc lộ 13, được khởi công vào cuối năm 2024 và hiện đang trong giai đoạn thi công, một số phân khu dự kiến bàn giao từ cuối năm 2026 đến năm 2028.
Dự án được định hướng phát triển theo mô hình khu căn hộ tích hợp với hệ thống tiện ích nội khu quy mô lớn, tập trung vào không gian xanh và các tiện ích phục vụ đời sống cư dân. Hiện tại, La Pura đang được mở bán theo từng giai đoạn với mức giá phổ biến từ 40-60 triệu đồng/m2 tùy vị trí và phân khu.
Ở phân khúc nhà phố, một dự án ở khu Đông TP.HCM là Khu đô thị Vạn Phúc (Vạn Phúc City, phường Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức) có quy mô khoảng 198 ha, nằm ven sông Sài Gòn với 3 mặt giáp sông, được phát triển trong nhiều năm và hiện đã hình thành cộng đồng cư dân khá đông đúc, cùng hệ thống tiện ích tương đối hoàn chỉnh.
Theo ghi nhận từ thị trường thứ cấp và các nền tảng giao dịch bất động sản, giá nhà phố La Pura ổn định ở mức khá cao, chủ yếu là các sản phẩm đã hoàn thiện và có sổ hồng.
Cụ thể, giai đoạn 2016-2018, giá đất nền tại đây chỉ khoảng 50-70 triệu đồng/m2, thì nay ở mức 140-200 triệu đồng/m2.
Với sản phẩm nhà phố xây thô, các căn diện tích 100 m2 từng được giao dịch khoảng 10-12 tỷ đồng trong giai đoạn 2020-2022, hiện tăng lên khoảng 19-24 tỷ đồng mỗi căn. Các căn 140 m2 cũng ghi nhận mức tăng từ 14-17 tỷ đồng lên 28-35 tỷ đồng mỗi căn.
... nhờ khả năng tạo giá trị gia tăng
Theo các chuyên gia bất động sản, sức hút của các sản phẩm trong khu phức hợp đến từ giá trị khai thác và hệ sinh thái tiện ích mà loại hình này mang lại. Đại diện JLL Việt Nam cho biết, tại nhiều thị trường phát triển, mô hình nhà ở trong các khu phức hợp luôn được đánh giá cao bởi khả năng tạo ra giá trị sử dụng và giá trị đầu tư song song.
Người dân sinh sống tại đây được hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống tiện ích đồng bộ như trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, văn phòng làm việc hay các dịch vụ sinh hoạt hàng ngày được tích hợp ngay trong dự án.
 |
Căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và khu vực vệ tinh nhiều khả năng tiếp tục đóng vai trò phân khúc trụ cột của thị trường. Ảnh: Việt Dũng. |
Nhờ sự kết hợp của nhiều chức năng trong cùng một không gian, cư dân có thể đáp ứng phần lớn nhu cầu sống, làm việc, mua sắm và giải trí, mà không cần di chuyển xa. Điều này không chỉ giúp nâng cao chất lượng sống, mà còn tạo lợi thế rõ rệt cho các căn hộ trong khu phức hợp về khả năng cho thuê.
“Người thuê nhà thường ưu tiên những nơi có đầy đủ tiện ích và thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày. Vì vậy, các căn hộ trong các dự án tích hợp thường có tiềm năng khai thác cho thuê tốt hơn so với các dự án nhà ở đơn thuần. Bên cạnh đó, hệ sinh thái tiện ích sẵn có cũng góp phần giúp các sản phẩm nhà ở trong khu phức hợp duy trì giá trị theo thời gian”, bà Trang Lê - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho hay.
Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, tâm lý của người mua bất động sản hiện có nhiều thay đổi so với giai đoạn trước. Nếu như trước đây không ít nhà đầu tư kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong ngắn hạn, thì nay người mua - đặc biệt là nhóm khách hàng ở thực, lại quan tâm nhiều hơn đến tính minh bạch của thông tin, độ an toàn pháp lý của dự án và khả năng khai thác giá trị thực tế của tài sản.
Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, năm 2026 sẽ không phải là giai đoạn tăng trưởng đồng đều cho tất cả các phân khúc, mà là thời kỳ thị trường phân hóa mạnh. Những sản phẩm có khả năng đứng vững phải gắn với nhu cầu thực, dòng tiền thực và khả năng khai thác trong dài hạn, thay vì dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Theo ông Tuấn, căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và khu vực vệ tinh nhiều khả năng tiếp tục đóng vai trò phân khúc trụ cột của thị trường.
Bên cạnh đó, các sản phẩm nhà thấp tầng nằm trong những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ - nơi có pháp lý rõ ràng, hạ tầng và tiện ích hoàn thiện, cộng đồng cư dân đã hình thành - vẫn có khả năng duy trì sức hút khi vừa có thể để ở, vừa có thể khai thác cho thuê hoặc kinh doanh.
Các chuyên gia cho biết thêm, mô hình bất động sản tích hợp có dư địa phát triển tại nhiều đô thị của Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh như hiện nay.
Sự hình thành các tuyến cao tốc, đường vành đai hoặc các trục giao thông trọng điểm… sẽ mở ra cơ hội phát triển những khu đô thị tích hợp quy mô lớn, gắn với các nút giao thông quan trọng.
Trong đó, khu vực phía Nam được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển khi hệ thống hạ tầng đang tiếp tục được mở rộng và hoàn thiện. Khi mạng lưới kết nối liên vùng được cải thiện, các khu vực đô thị mới có thể hình thành, tạo điều kiện cho các dự án bất động sản tích hợp phát triển mạnh hơn trong thời gian tới.
