Lại được“bán lúa non”
Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ vừa ban hành Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 11/2013/NĐ-CP. Theo Thông tư 20, kể từ ngày 5/1/2014, người dân có thể được chuyển quyền sử dụng đất trong khu đô thị để tự xây nhà ở. Theo quy định, các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở có thể bao gồm một khu vực gồm nhiều dự án, một dự án hoặc một phần trong dự án.
Cụ thể, tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, đề xuất của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.
Khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất phải được đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu theo quy hoạch chi tiết đã phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, đảm bảo việc cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở.
Người dân thường thích mua đất để tự xây nhà theo nhu cầu của mình
Cùng với các quy định chặt chẽ đối với chủ đầu tư, các hộ gia đình, cá nhân được quyền sử dụng đất để tự xây nhà ở cũng phải tuân thủ quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị đã được phê duyệt và thực hiện việc xây dựng đúng theo giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, cũng theo quy định của liên Bộ, các khu vực chủ đầu tư không được thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà, bao gồm: dự án nằm trong khu vực nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan; khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc đô thị; nằm tại mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Như vậy, đối chiếu quy định trên, tất cả các dự án nằm trong các quận nội thành tại Hà Nội và TP. HCM sẽ không được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở.
Ông Đỗ Việt Chiến, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị thuộc Bộ Xây dựng, đơn vị soạn thảo thông tư này cho biết, việc cho phép phân lô bán nền không chỉ dừng ở Nghị định 11, mà đã được quy định trong Luật Đất đai sửa đổi thông qua tại kỳ họp Quốc hội vừa qua.
“Quy định này đã được nâng lên tầm của luật với mục đích là tháo gỡ khó khăn cho DN cũng như người dân”, ông Chiến nói.
Theo ông Chiến, việc phân lô bán nền sẽ không được áp dụng tùy tiện, mà các hộ gia đình, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt. “Tháo gỡ cho thị trường, nhưng không phải tháo tự do mà có điều kiện, để vừa đáp ứng được thực tiễn, vừa đảm bảo quản lý trật tự đô thị”, ông Chiến nhấn mạnh…
Chủ đầu tư hào hứng
Theo giới kinh doanh địa ốc, dù vẫn có những ràng buộc nhất định, song quy định mới này kỳ vọng sẽ là liều thuốc kích thích cho thị trường đất nền, đặc biệt là đất nền tại các địa phương lân cận TP. HCM, vùng ven Hà Nội. Ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Tấc Đất Tấc Vàng cho rằng, mặc dù đến ngày 5/1/2014, quy định này mới chính thức có hiệu lực, song đã mang lại hiệu ứng nhất định với thị trường. Khá nhiều khách hàng đã tỏ ra quan tâm tìm hiểu trở lại các dự án đất nền ở Bình Dương. “Thị trường ở các tỉnh lân cận TP. HCM như Bình Dương, Đồng Nai lâu nay được xem là thị trường của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, quy định trước chỉ cho phép các khu đô thị bán nhà, chứ không được bán quyền sử dụng đất đã làm cho thanh khoản hạn chế nhiều, bởi tâm lý của khách hàng nhiều người chỉ muốn mua đất, sau đó tự xây nhà”, ông Tuấn nói và cho rằng, thời gian qua, mặc dù nói thị trường khó khăn, song tại Bình Dương, các dự án đất nền có sổ đỏ luôn thu hút khách hàng. Với quy định cho phép phân lô bán nền lần này, kỳ vọng sẽ làm cho thanh khoản thị trường đất nền tăng cao và sẽ hút được dòng vốn mới vào thị trường đất nền. Trong khi đó, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Techcom Real cho rằng, sau nhiều năm cấm phân lô bán nền, nay quy định này cho phép trở lại chứng tỏ rằng không thể cấm tiệt hình thức này. Trên thực tế thời gian qua, dù nói là cấm, song hình thức phân lô bán nền vẫn luôn âm ỉ diễn ra, bằng cách này cách khác, các chủ DN vẫn có cách để lách bằng các hình thức hợp đồng khác nhau. “Trong quá khứ, đất nền có sổ đỏ luôn là phân khúc hấp dẫn người có nhu cầu về nhà ở và giới đầu tư. Tuy nhiên, kể từ khi có quy định cấm phân lô bán nền, các dự án phải bán nhà đã làm cho phân khúc thị trường này mất thanh khoản trầm trọng. Khi cho phép phân lô bán nền trở lại, khả năng sẽ hút dòng vốn lớn vào phân khúc đất nền, nhiều DN có quỹ đất sẽ phát triển dự án theo hình thức này, lúc đó thanh khoản thị trường sẽ tăng lên”, ông Lộc nhận định và kỳ vọng, đến giữa năm 2014, thị trường đất nền sẽ sôi động trở lại.
Sợ tái diễn “khu đô thị ma”
Tuy nhiên, việc cho phép chủ đầu tư được chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở cũng khiến xuất hiện những ý kiến lo ngại sẽ xảy ra tình trạng các khu đô thị bị bỏ hoang, lãng phí hạ tầng, đất đai như đã từng xảy ra trước đây, khi việc phân lô, bán nền được thực hiện tràn lan, thiếu kiểm soát. Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng cho rằng, không nên cho phép phân lô bán nền tại các khu đô thị. “Khu đô thị đã được quy hoạch để phát triển đồng bộ, mang lại bộ mặt khang trang, đẹp đẽ và hiện đại, văn minh cho cuộc sống người dân. Nếu nay lại cho phép‘mạnh ai nấy làm’ thì quy hoạch và cảnh quan khu đô thị sẽ bị phá vỡ và ảnh hưởng của nó đến cuộc sống người dân là rất lâu dài và khó khắc phục”, ông Liêm nhìn nhận và cho rằng, quy định cho phép người dân tự mua bán đất và làm nhà chỉ nên áp dụng cho khu vực dân cư nông thôn. Không đồng tình với ý kiến trên, theo ông Giang, vấn đề các khu đô thị bỏ hoang không phải nằm ở chia lô bán nền, vì nhiều khu đô thị dù đã xây dựng nhà ở, hoàn thiện hạ tầng nhưng vẫn trở thành “khu đô thị ma” do sự đầu tư tràn lan, thiếu kiểm soát, không theo quy hoạch, kế hoạch. “Để giải quyết tình trạng khu đô thị bỏ hoang thì phải do thị trường quyết định, chứ không phải chỉ một chính sách mà giải quyết được”, ông Giang bình luận. Ông Chiến cũng giải thích rằng, trước kia, việc cấm phân lô bán nền nhằm kiểm soát về trật tự đô thị, nhưng thực tiễn xảy ra là thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Những nhà đầu tư nhỏ sau khi đầu tư hạ tầng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính xong lại phải xây thô nhà ở rồi mới được bán, trong khi năng lực tài chính có hạn là điều bất cập. Ngoài ra, quy định không cho phân lô bán nền ở tất cả các đô thị từ lớn đến nhỏ áp chung một cơ chế là không hợp lý.
