Việc mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng đóng tiền theo tiến độ, nhưng thường không nhận được thông báo của chủ đầu tư về tiến độ dự án gửi kèm thông báo đóng tiền. Chuyện này có thể dẫn tới rủi ro thế nào cho khách hàng, thưa bà?
Thật ra, chuyện này khá phổ biến. Ở nhiều dự án, khi mua bán, chủ đầu tư và khách hàng đã thỏa thuận với nhau tiến độ đóng tiền theo tiến độ xây dựng. Tuy nhiên, chúng ta thường thấy, khi gửi thông báo thu tiền cho khách hàng, chủ đầu tư không gửi kèm văn bản nào xác nhận dự án đã được xây dựng đến tiến độ đã thỏa thuận.
Khách hàng cần lưu ý hai điểm quan trọng theo quy định hiện hành. Thứ nhất, tại thời điểm mở bán, dự án phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Thứ hai, trước khi bàn giao nhà, chỉ được thu không quá 70% giá trị hợp đồng; trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trước khi đặt cọc hay ký hợp đồng mua bán, nếu cảm thấy chưa yên tâm về pháp lý của dự án, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà. Về quy định trước khi bàn giao, chỉ được thu không quá 70% giá trị hợp đồng, thì khách hàng dễ dàng kiểm soát hơn. Nếu hợp đồng mua bán không đúng quy định này, nên yêu cầu chủ đầu tư sửa lại hợp đồng.
Vấn đề là khoảng thời gian từ khi mở bán đến khi bàn giao, tiến độ thi công và thu tiền cụ thể do chủ đầu tư và khách hàng thỏa thuận, mà thực tế là do chủ đầu tư đưa ra.
Luật sư Nguyễn Thị Kim Xuân
Trong trường hợp chủ đầu tư thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đạt tiến độ theo thỏa thuận trong Hợp đồng, đồng thời, khách hàng cũng không kiểm soát được tiến độ dự án của chủ đầu tư mà đã nộp tiền theo thông báo, thì chủ đầu tư có thể chiếm dụng vốn đối với khoảng thời gian mà lẽ ra chủ đầu tư phải đạt tiến độ theo gợp đồng.
Trên thực tế, đã có chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước của khách hàng để sử dụng vào mục đích khác mà không phải vào mục đích đầu tư vào chính dự án đó, dẫn tới khó hoặc mất khả năng thu hồi vốn. Trong trường hợp này, hậu quả là dự án chậm tiến độ kéo dài, nghiêm trọng hơn, khách hàng có thể mất trắng nếu chủ đầu tư bị phá sản.
Ngoài ra, chủ đầu tư có thể căn cứ vào thông báo nộp tiền để phạt vi phạm hợp đồng đối với những khách hàng chậm nộp tiền.
Theo bà, làm thế nào để khách hàng có thể biết tiến độ xây dựng dự án có tương xứng với tiến độ nộp tiền hay không? Trong trường hợp cần có xác nhận về tiến độ xây dựng, thì ai có thẩm quyền xác nhận?
Việc vào tận công trường xây dựng là không dễ dàng với khách hàng, bởi nhiều khi khách hàng sinh sống ở địa bàn khác, nhất là trường hợp đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, khách hàng có thể thỏa thuận ngay từ đầu với chủ đầu tư về việc cung cấp văn bản xác nhận tiến độ dự án.
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về “Quản lý dự án đầu tư xây dựng” quy định: Khối lượng thi công xây dựng được tính toán, xác nhận giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát theo thời gian hoặc giai đoạn thi công và được đối chiếu với khối lượng thiết kế được duyệt để làm cơ sở nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng.
Quy định nêu trên là cơ sở thanh toán giữa chủ đầu tư với nhà thầu. Tuy nhiên, khách hàng có thể thỏa thuận và yêu cầu chủ đầu tư đưa vào hợp đồng mua bán/chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai nội dung chủ đầu tư phải gửi kèm theo thông báo nộp tiền Biên bản nghiệm thu giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát.
Đối với các công trình cao tầng, khách hàng có thể kiểm tra dựa trên số tầng đang thi công hiện hữu. Khi bỏ một khoản tiền lớn đầu tư, khách hàng cũng nên quan tâm, kiểm tra công trình. Trên thực tế, cộng đồng khách hàng tại nhiều dự án đã thành lập ban đại diện, sử dụng mạng xã hội để liên lạc, thông tin cho nhau về tiến độ, chất lượng dự án, chính sách, thông báo của chủ đầu tư.
Trường hợp chủ đầu tư nhất định không cung cấp xác nhận về tiến độ xây dựng khách hàng có thể làm gì, thưa bà?
Khách hàng có quyền khiếu nại với chủ đầu tư và có quyền không nộp tiền, vì không đúng với thỏa thuận giữa hai bên. Tuy nhiên, khách hàng phải có bằng chứng pháp lý để bảo vệ trong trường hợp chủ đầu tư phạt chậm thanh toán.
Ngoài ra, khách hàng có quyền đề nghị với cơ quan quản lý xây dựng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết, tuy nhiên, khó khả thi trên thực tế.
