Nếu như trước đây dư luận nghe có vẻ khôi hài khi Nhà máy xi măng Bình Phước kiến nghị với tỉnh xin được nộp tiền thuế bằng… xi măng, thì nay chẳng có gì lạ lẫm khi mới đây các chủ đầu tư, các doanh nghiệp BĐS TPHCM xin đề xuất nộp tiền sử dụng đất bằng căn hộ của chính dự án để giải phóng hàng tồn kho; có ý kiến còn đề xuất cho người mua nộp tiền sử dụng đất thay cho chủ đầu tư.
Chủ đầu tư đóng tiền sử dụng đất
Ông Nguyễn Phụng Thiều, Tổng giám đốc CTCP BĐS Sài Gòn Gia Định, cho rằng hiện nay trên địa bàn TPHCM còn một số lượng chung cư rất lớn nhưng đầu ra bị tắc, trong khi đó TP lại cần một số lượng lớn căn hộ để phục vụ các chương trình tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân…
Nếu TP chi tiền ngân sách để đầu tư dự án mới cho các chương trình trên sẽ rất lãng phí, trong khi căn hộ của doanh nghiệp thì “đóng băng”. Hơn nữa, nếu doanh nghiệp bán không được căn hộ cũng chẳng có tiền để nộp các khoản phí và thuế (trong đó tiền sử dụng đất chiếm đáng kể) cho Nhà nước.
Do đó, nên chăng TP cho chủ đầu tư doanh nghiệp BĐS đóng tiền sử dụng đất bằng chính căn hộ của mình. Theo ông Thiều, nếu giải pháp này được thực thi cả 2 cùng có lợi, TP giải quyết được nhiều vấn đề như khỏi mất tiền đầu tư dự án mới, doanh nghiệp giải tỏa được hàng tồn kho.
Tuy nhiên, cũng có ý kiến băn khoăn về đề xuất này. Ông Nguyễn Xuân Quang, Tổng giám đốc CTCP Nam Long, cho rằng tiền sử dụng đất ở từng dự án rất khác nhau, do đó nếu quy ra căn hộ cũng rất khác nhau.
Có những dự án nếu tiền sử dụng đất quy ra căn hộ lên đến cả trăm căn, nhưng cũng có những dự án chỉ mười mấy căn là đóng đủ tiền sử dụng đất, như vậy sẽ có sự bất tiện trong việc bố trí cho từng chương trình nhà ở của TP.
Một cán bộ của Sở Xây dựng TPHCM cho rằng, ý tưởng này hoàn toàn có thể thực hiện được, tuy nhiên về mặt thủ tục sẽ mất thời gian như thời gian để thẩm định giá thành, thủ tục chi trả…
Người mua cũng có thể nộp tiền sử dụng đất
Trong các đề xuất nhằm tăng tính thanh khoản, giải phóng hàng tồn kho BĐS, ông Nguyễn Văn Minh, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng nhằm giảm gánh nặng cho chủ đầu tư có thể chuyển việc nộp tiền sử dụng đất từ các chủ đầu tư sang người mua. Khi đó, người mua nhà được ghi nợ tiền sử dụng đất (áp dụng khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân) trong thời gian 3-10 năm.
Từ đó Nhà nước có chính sách hỗ trợ người mua nhà ở thông qua cơ chế nộp tiền sử dụng đất. Đây cũng là hình thức hỗ trợ người mua nhà như nhiều đề xuất trong thời gian qua. Cụ thể, chủ đầu tư các dự án kinh doanh BĐS đều có quyền đăng ký và áp dụng chính sách nêu trên và phải trình UBND cấp tỉnh, thành phê duyệt giá bán, quy trình tương tự đang áp dụng cho nhà ở xã hội.
Việc xác định giá bán do Hội đồng định giá cấp tỉnh, thành thẩm định. Giá bán do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức tối đa là 12% chi phí đầu tư, trong đó giá bán BĐS chưa bao gồm tiền sử dụng đất (kể cả giá trị đền bù được khấu trừ vào tiền sử dụng đất).
Đề xuất này cho thấy, chủ đầu tư được hưởng lợi như bán được hàng, nâng cao thanh khoản, có được mức lợi nhuận hợp lý đảm bảo kinh doanh, giải quyết được nợ ngân hàng, được vay vốn với lãi suất ưu đãi, không mất thời gian và chi phí cho việc xác định giá đất và nộp tiền sử dụng đất…
Đặc biệt, không bị “vướng” quy định của pháp luật là phải nộp xong tiền sử dụng đất mới được bán nhà và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - một trong những quy định bị vi phạm phổ biến trong nhiều dự án hiện nay.
Thay vào đó, người mua nhà gánh trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất cũng phải được ưu đãi của Nhà nước, theo kiểu “mỗi người gánh một chút” để chia gánh nặng. Người mua nhà sẽ được nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 10 năm.