Hạ tầng giao thông liên vùng kích hoạt thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn.
Nguồn cung dịch chuyển về vùng ven
Ghi nhận thực tế cho thấy, giá chung cư tại TP.HCM đã tăng lên mức kỷ lục trong năm qua. Theo báo cáo của Savills, trong quý IV/2024, giá căn hộ trung bình tại đây đạt 91 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế phí), tăng 36% theo quý và 33% theo năm.
Phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp với giá trên 80 triệu đồng/m2. Các dự án hiện hữu cũng điều chỉnh giá, dao động từ 75-450 triệu đồng/m2.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, đây là lần đầu tiên toàn bộ căn hộ mở bán tại TP.HCM trong cả quý đều thuộc phân khúc cao cấp.
Thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp hay bình dân có giá vừa túi tiền. Căn hộ giá 3 tỷ đồng được dự báo sẽ dần biến mất, tương tự phân khúc dưới 2 tỷ đồng đã không còn xuất hiện từ năm 2023.
Theo bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM, quỹ đất trung tâm Thành phố ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển dự án tăng cao, điều này buộc các chủ đầu tư phải lựa chọn phân khúc cao cấp để đảm bảo lợi nhuận.
Do vậy, thị trường TP.HCM trong thời gian tới sẽ vẫn tập trung vào phân khúc này. Nếu người mua tìm sản phẩm vừa túi tiền, họ cần phải di chuyển đến các khu vực xa trung tâm hơn.
“Sự thiếu vắng căn hộ vừa túi tiền tại TP.HCM khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m2. Sự dịch chuyển nhu cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ những nơi này tăng đáng kể, đặc biệt là Bình Dương với mức tăng hơn 200% trong năm vừa qua”, chuyên gia Savills thông tin thêm.
Trên thực tế, trong bối cảnh giá bất động sản khu vực nội đô không ngừng tăng cao, cộng hưởng với thông tin sáp nhập địa giới hành chính, mức độ quan tâm và giá nhà đất ở nhiều khu vực ven TP.HCM đã gia tăng nhanh chóng trong thời gian ngắn.
Nắm bắt được xu hướng đó, nhiều nhà phát triển bất động sản bắt đầu “làm nóng” những thị trường này bằng việc mở bán mới hoặc tái khởi động hàng loạt dự án.
Chẳng hạn, tại Bình Dương, An Gia Group ra mắt 3.000 căn hộ tại dự án The Gió Riverside nằm gần trục Xa lộ Hà Nội. Kim Oanh Group khởi công dự án Khu dân cư K-Home New City rộng hơn 26 ha với quy mô hơn 3.300 căn nhà phố, căn hộ và chủ yếu là nhà ở xã hội.
Phát Đạt tung ra 2 dự án Thuận An 1 và 2 với tổng diện tích 4,46 ha. Trong đó, dự án Thuận An 1 (quy mô 1,8 ha) cung cấp 2.604 căn hộ và shophouse, dự án Thuận An 2 (quy mô 2,66 ha) có 3.270 căn hộ và 16 nhà liên kế. Hai dự án này nằm trên các trục đường huyết mạch như Đại lộ Bình Dương, Phú Lợi, Mỹ Phước - Tân Vạn.
Hay tại Long An - đô thị vệ tinh phía Nam TP.HCM, đang cho thấy sự nhộn nhịp với hàng loạt dự án lớn được triển khai. Gần đây, Vingroup vừa khởi công dự án Khu đô thị mới Hậu Nghĩa (tên thương mại là Vinhomes Green City) tại thị trấn Hậu Nghĩa, xã Đức Lập Thượng và xã Tân Mỹ, huyện Đức Hòa với quy mô 197 ha, tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD.
Thực tế cho thấy, không phải tài sản nào cũng sẽ tăng giá chỉ nhờ yếu tố sáp nhập địa giới hành chính. Những nhà đầu tư “lướt sóng”, chạy theo tin đồn… có thể đối mặt với rủi ro cao nếu quá trình sáp nhập kéo dài hoặc quy hoạch không đáp ứng kỳ vọng.
Sau đó, dự án Khu đô thị An Huy có quy mô 120 ha, tổng vốn đầu tư 3.800 tỷ đồng do Tập đoàn An Huy làm chủ đầu tư cũng được triển khai tại huyện Đức Hòa. Trong đó, giai đoạn 1 của dự án có diện tích 60 ha, gồm 2.250 sản phẩm đất nền, liền kề, biệt thự và shophouse, được quy hoạch đồng bộ đa tiện ích.
Được biết, ngoài dự án Vinhomes Green City, Vingroup đang trong giai đoạn tham vấn báo cáo đánh giá tác động môi trường cho dự án Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây tại huyện Cần Giuộc với tổng vốn đầu tư 3,5 tỷ USD và xúc tiến triển khai Khu đô thị mới Tân Mỹ tại huyện Đức Hòa với tổng vốn đầu tư khoảng 3 tỷ USD.
Ngoài ra, các “ông lớn” bất động sản khác như BIM Group, Phú Mỹ Hưng, Ecopark... cũng nghiên cứu, đầu tư các dự án nghỉ dưỡng, khu đô thị, năng lượng tái tạo tại tỉnh này.
Xu hướng “ly tâm” sẽ ngày càng rõ nét
Theo các chuyên gia, xu hướng “ly tâm” thời gian tới sẽ càng rõ nét hơn, không chỉ phản ánh nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư mới, mà còn chịu tác động của các yếu tố khách quan như chính sách quy hoạch, hạ tầng giao thông và đặc biệt là việc sáp nhập các tỉnh, thành phố.
Ông Đào Quốc Việt đến từ Ban quản trị Cộng đồng Review bất động sản nhìn nhận, viễn cảnh sáp nhập các đơn vị hành chính không chỉ mở ra kỳ vọng về biên độ lợi nhuận cao hơn, mà còn đặt ra yêu cầu ngày càng khắt khe về chiến lược và phương pháp đầu tư đối với các nhà phát triển bất động sản.
Theo chuyên gia này, trước hết, thông tin sáp nhập đã tạo hiệu ứng mạnh mẽ, thu hút sự chú ý của nhà đầu tư trên cả nước đổ dồn vào các địa phương có khả năng hợp nhất.
Điển hình như Bình Dương, thị trường ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dự án đầu năm 2025 đạt mức 80-90%, với sự góp mặt đáng kể của các nhà đầu tư đến từ khu vực miền Bắc. Sự kỳ vọng vào một cú huých tăng giá đã khiến nhiều người sẵn sàng “xuống tiền” sớm để đón đầu xu thế.
“Cơ hội là rất rõ ràng”, ông Việt nhấn mạnh, đồng thời chia sẻ thêm rằng, Bình Dương vốn dĩ đã là một thị trường tiềm năng nhờ nền tảng công nghiệp phát triển và nhu cầu ở thực cao. Khi kết hợp với câu chuyện mở rộng đô thị, nhà đầu tư biết chọn đúng dự án tại các vị trí chiến lược gần TP.HCM hoặc trục giao thông chính có thể kỳ vọng vào đà tăng giá bền vững khi một siêu đô thị mới được hình thành.
Còn ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, việc hướng ra vùng ven là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án với quy mô đa dạng. Nhiều doanh nghiệp lớn đã “đi trước đón đầu”, phát triển các khu đô thị quy mô lớn ở các địa phương lân cận các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội...
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ cũng đã chủ động tìm kiếm, tích lũy quỹ đất sạch tại vùng ven để triển khai dự án, tận dụng lợi thế giá đất còn mềm và tiềm năng tăng trưởng cao ở những khu vực này.
Theo ông Đính, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét. Bởi việc đầu tư bất động sản tại khu vực trung tâm hiện chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu tích lũy tài sản trong dài hạn. Trong khi đó, giá bất động sản tại các khu vực vùng ven có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển còn tương đối rẻ.
“Tuy vậy, khi đầu tư bất động sản khu vực ngoài trung tâm, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ các vấn đề pháp lý liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và thủ tục pháp lý. Đồng thời, cần lưu ý không phải khu vực nào cũng hấp dẫn để có thanh khoản cao”, ông Đính nói.
Liên quan tới câu chuyện này, ông Đào Quốc Việt cho rằng, vấn đề lớn nhất đối với nhà đầu tư là làm sao phân biệt được giữa cơ hội thực và những “cơn sốt ảo”.
Thực tế cho thấy, không phải tài sản nào cũng sẽ tăng giá chỉ nhờ yếu tố sáp nhập địa giới hành chính. Những nhà đầu tư “lướt sóng”, chạy theo tin đồn… có thể đối mặt với rủi ro cao nếu quá trình sáp nhập kéo dài hoặc quy hoạch không đáp ứng kỳ vọng.
Do đó, thay vì chạy theo tâm lý đám đông, nhà đầu tư nên tập trung vào các yếu tố nền tảng như vị trí, pháp lý, chất lượng dự án và tiềm năng khai thác thực tế. Ngoài ra, yếu tố thanh khoản cũng là một khía cạnh quan trọng cần cân nhắc. Mặc dù quy mô thị trường sau sáp nhập rộng lớn hơn, nhưng mức độ thanh khoản sẽ khác nhau tùy theo từng phân khúc.
“Lấy ví dụ, đất nền vùng ven khu công nghiệp tuy có biên lợi nhuận cao nhưng lại phụ thuộc vào sức mua, nếu yếu tố này giảm thì thanh khoản sẽ sụt giảm nhanh chóng. Ngược lại, phân khúc căn hộ tầm trung tại các đô thị vệ tinh - nơi có nhu cầu ở thực cao, sẽ có sức mua ổn định hơn”, ông Việt dẫn chứng.
