Nhà đầu tư đi săn đất nền. Ảnh: Vũ Dũng.
Tháng 4/2025, anh Thành Luân - một nhà đầu tư bất động sản cá nhân ngụ tại phường An Khánh, TP. Thủ Đức, TP.HCM quyết định đầu tư vào 3 lô đất đều có diện tích 50 m2 tại phường Linh Xuân. Với mức giá 2,9 tỷ đồng/lô, anh sở hữu một khu đất nằm ở nơi có dân cư hiện hữu, giao thông thuận tiện, gần các tuyến đường lớn và trường học.
Một tháng sau đó, nhà đầu tư này nhận được lời đề nghị mua lại 1 trong 3 lô đất với giá 3,2 tỷ đồng/lô, tức lãi hơn 300 triệu đồng trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, thay vì bán ra để chốt lời, anh tiếp tục nắm giữ với kỳ vọng giá đất sẽ còn tăng cao hơn trong thời gian tới nhờ vào làn sóng đầu tư hạ tầng và sức cầu tốt ở khu Đông TP.HCM.
Ở một trường hợp khác, năm 2019, giữa thời điểm thị trường bất động sản sôi động, nhà đầu tư Lê Vũ cùng một người bạn xuống tiền mua 1 lô đất nền tại dự án Phúc An Garden, thuộc huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương. Thời điểm đó, dự án được quảng bá là “miền đất hứa”, hạ tầng đồng bộ, mặt tiền đẹp, tiềm năng tăng giá cao…
Tin vào những lời có cánh này, anh cùng bạn chấp nhận mua lô đất có diện tích 90 m2 với giá 940 triệu đồng khi chưa hoàn thiện pháp lý. Đến cuối năm 2023, lô đất này mới được cấp sổ, nhưng thị trường đã không còn như xưa.
Trải qua các giai đoạn thăng trầm như dịch bệnh, chính sách siết tín dụng và sự chững lại của thị trường đất nền, giá bất động sản khu vực này “tụt dốc không phanh”. Đến năm 2025, khả năng tài chính khó khăn, nhà đầu tư này đành phải rao bán lại lô đất với giá chỉ 800 triệu đồng, chấp nhận lỗ nặng để thu hồi vốn.
Song điều đáng nói là, dù đã giảm giá sâu, lô đất đến nay vẫn chưa bán được. Có không ít người quan tâm hỏi mua, nhưng sau khi đi xem thực tế, hầu hết đều lắc đầu.
Lý do là vị trí khu đất cách TP.HCM hơn 80km, một khoảng cách quá xa cho nhu cầu ở thực hoặc đầu tư ngắn hạn. Chưa kể, giá đất khu vực xung quanh cũng rẻ hơn, dù không nằm trong dự án bài bản nhưng vẫn là đất thổ cư và xen lẫn đất trồng cây, diện tích sử dụng chung lớn hơn đất trong dự án.
“Thương vụ đầu tư kéo dài hơn 5 năm, tưởng là bước đệm làm giàu, cuối cùng lại trở thành bài học xót xa”, nhà đầu tư này chua xót nói.
Thực tế, trường hợp của anh Vũ không phải là cá biệt trên thị trường. Hàng loạt nhà đầu tư F0 bước vào thị trường giai đoạn sốt đất, kỳ vọng “lướt sóng” thu tiền nhanh đã và đang phải gánh chịu hậu quả khi thị trường điều chỉnh. Câu chuyện đó đang có nguy cơ tái diễn với nhiều người bỏ tiền ôm đất, kỳ vọng đón sóng sáp nhập ở nhiều tỉnh, thành phố thời gian vừa qua.
Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất Động Sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy, trong quý I/2025, toàn khu vực miền Nam có hơn 20.000 sản phẩm nhà đất mở bán, trong đó đất nền chiếm 21%, tương đương 4.200 sản phẩm.
Đáng chú ý, các dự án ghi nhận thanh khoản tích cực chủ yếu tập trung tại khu vực Tây Nam Bộ, trong khi TP.HCM và các đô thị vệ tinh ghi nhận sức mua yếu.
Ông Lưu Quang Tiến - Phó viện trưởng DXS-FERI cho rằng, thị trường đầu tư nói chung và phân khúc bất động sản nói riêng đều đang chịu tác động mạnh từ nhiều yếu tố.
Trong đó, tâm lý nhà đầu tư bất động sản chỉ mới chớm phục hồi đã quay về vùng thận trọng do xuất hiện một số thông tin về khả năng đánh thuế với bất động sản đầu cơ. Điều này khiến các phân khúc nặng tính đầu tư như biệt thự, nhà phố thương mại, bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền cùng chịu tác động chung về thanh khoản.
“Trên thị trường, nhu cầu mua nhà đất phục vụ nhu cầu ở thực đang chiếm ưu thế. Do đó, đất nền và những sản phẩm thuần đầu tư sẽ khó tăng trưởng tích cực về thanh khoản trong ngắn hạn”, ông Tiến phân tích.
Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, thị trường đất nền dường như đã “đuối” hẳn dòng tiền đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực với sản phẩm này cũng rất thấp.
Theo ông Thắng, sau những đợt siết tín dụng, lãi suất và giá đất tăng cao cùng tình trạng “tắc” thanh khoản từ năm 2022 đến giữa năm 2024 khiến giới đầu tư chuyển từ thế công sang phòng thủ. Đất nền - phân khúc vốn không tạo ra dòng tiền và tiềm ẩn rủi ro chôn vốn lớn, bị đưa vào danh mục đầu tư kém hấp dẫn. Lực cầu từ đầu cơ đất nền suy yếu, kéo theo thanh khoản phân khúc này giảm mạnh. Câu chuyện này nhắc nhở rằng, trong đầu tư bất động sản, các yếu tố pháp lý, vị trí, thời điểm, thanh khoản và dòng tiền mới là quyết định.
