Phương pháp đầu tư cũ còn phù hợp?
Bất động sản là kênh đầu tư quen thuộc và thậm chí là đích đến cuối cùng của dòng tiền. “Nếp quen” trong đầu tư trên thị trường này đã được hình thành suốt một thời gian dài. Dòng tiền từ các hoạt động sản xuất - kinh doanh, đầu tư chứng khoán… thường có đích đến cuối là bất động sản như một kênh tích lũy tài sản hiệu quả.
Mô thức quen thuộc của nhà đầu tư xưa nay cũng thường gắn với câu chuyện mua thấp - bán cao. Nói cách khác, phương thức đầu tư truyền thống thường gắn với việc mua xong và chờ bất động sản tăng giá theo thời gian, nếu tăng nhanh thì bán nhanh và ngược lại, tăng chậm thì để đó nếu không bị bức bách dòng tiền.
Phương pháp đầu tư cũ dù hiệu quả với nhiều người, nhưng cũng mang đến nhiều hạn chế: Giá trị đầu tư vào đất đai thấp, thậm chí gây lãng phí nguồn lực khi đất đai bị bỏ hoang, trong khi lại hạn chế khả năng tiếp cận của nhiều người.
Cùng với đó, tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai mà không đưa vào sử dụng càng khiến giá bất động sản tăng mạnh, đặc biệt với bất động sản nhà ở, gây ra nhiều hệ lụy cho xã hội.
Bởi vậy, với các động thái chính sách của cơ quan quản lý theo hướng hạn chế đầu cơ, tăng trách nhiệm của người có nguồn thu lớn từ bất động sản qua công cụ thuế như tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), rất có thể, các nhà đầu tư sẽ phải thay đổi cách thức tiếp cận thị trường, cũng như có giải pháp đầu tư phù hợp để đảm bảo hiệu quả đồng vốn.
Theo đó, đối với thuế bất động sản dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi (lần 2) được thiết kế theo hướng: Đề xuất giữ nguyên cách tính 2% trên giá chuyển nhượng như hiện nay. Sau đó, theo lộ trình 5 năm để chuẩn bị các điều kiện cần thiết (cơ sở dữ liệu, thói quen lưu giữ chứng từ...) trước khi chuyển đổi sang cách tính thuế trên lợi nhuận (20%) như các đề xuất trước đó.
Như vậy, trước mắt, câu chuyện thuế thu nhập cá nhân chưa có thay đổi, nhưng về trung và dài hạn, nhà đầu tư sẽ phải bám sát các chuyển biến chính sách để có phương pháp đầu tư hợp lý. Nói cách khác, nhà đầu tư sẽ có một khoảng thời gian để thay đổi thói quen, tư duy và cách tiếp cận với câu chuyện đầu tư bất động sản và điều đó nên được bắt đầu ngay từ hiện tại.
Đưa ra góc nhìn về câu chuyện thuế bất động sản mới, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Dịch vụ nghiên cứu, Savills TP.HCM cho rằng, nếu so sánh giữa việc áp thuế 2% trên giá chuyển nhượng (hiện hành) và đề xuất 20% trên thu nhập thực tế thì mục tiêu đầu tiên khi áp 20% sẽ là tăng thu ngân sách, vì trong đa số trường hợp sẽ cao hơn so với hiện tại, đồng thời phản ánh đúng lợi nhuận thực tế hơn.
Ngoài ra, mục tiêu nữa là tạo sự công bằng về thuế, vì người có lợi nhuận cao sẽ nộp thuế cao hơn. Nhìn xa hơn, mục tiêu thứ ba là chính sách thuế mới có thể được xem như công cụ điều tiết thị trường, giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, nắm giữ bất động sản mà không đưa vào sử dụng và thúc đẩy giao dịch minh bạch hơn. Đây là những mục tiêu tích cực, có lợi cho thị trường trong dài hạn.
Còn ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, phương pháp đầu tư bất động sản truyền thống lâu nay vốn ít bị chi phối bởi chi phí thuế. Trước đây, mỗi giao dịch chỉ chịu 2% thuế thu nhập cá nhân và 0,5% lệ phí trước bạ - là mức chi phí không lớn trong tổng bài toán đầu tư.
Tuy nhiên, nếu chính sách thuế mới được áp dụng trong tương lai, nhất là với mức thu lên đến 10% đối với các khoản chuyển nhượng trong thời gian ngắn, nhà đầu tư sẽ buộc phải cân nhắc lại bài toán đầu tư của mình để đảm bảo có lãi.
Nói cách khác, nếu không tính toán kỹ lưỡng, lợi nhuận từ nắm giữ tài sản ngắn hạn có thể không còn đủ để bù đắp chi phí thuế, khiến việc “lướt sóng” trở nên kém hấp dẫn.
Ông Quốc Anh cho rằng, trong thời gian tới, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ hơn, tương tự như khi định giá cổ phiếu trước khi ra quyết định mua bán. Nhà đầu tư bất động sản sẽ phải học cách định giá tài sản, tính toán điểm rơi lợi nhuận, phân tích tiềm năng tăng trưởng dài hạn… như khi đầu tư vào cổ phiếu.
Do đó, đề xuất về chính sách thuế mới không chỉ là một thay đổi về mặt pháp lý, mà còn mở ra một sự chuyển dịch lớn về tư duy. Theo đó, trong bối cảnh mới, đầu tư bất động sản phát triển theo mô hình tiếp cận tương tự như đầu tư tài chính, nhà đầu tư sẽ cần hoạch định bài bản hơn từ dòng tiền, thời gian nắm giữ… cho đến khả năng sinh lời sau thuế.
Cơ hội cho người nhanh nhạy
Trên thực tế, việc đánh thuế trên lợi nhuận giao dịch bất động sản đã được áp dụng từ lâu và tại nhiều quốc gia, vùng lãnh thổ trên thế giới. Chẳng hạn, tại Nhật Bản, thuế chuyển nhượng bất động sản có thể lên đến 39% thu nhập nếu nắm giữ dưới 5 năm, nhưng giảm xuống còn 19% khi giữ trên mức thời gian này.
Hay tại Vương quốc Anh, người mua nhà có giá dưới 250.000 bảng được miễn thuế, mức thuế sẽ tăng dần theo giá trị căn nhà: Từ 250.001-925.000 bảng là 5%; từ 925.001-1,5 triệu bảng là 10% và trên 1,5 triệu bảng là 12%. Trường hợp sở hữu thêm căn nhà thứ 2, mức thuế sẽ cộng thêm 3% tương ứng với các mức giá như trên, lần lượt là: 3%, 8%, 13% và 15%.
Trong bối cảnh mới, đầu tư bất động sản phát triển theo mô hình tiếp cận tương tự như đầu tư tài chính, nhà đầu tư sẽ cần hoạch định bài bản hơn từ dòng tiền, thời gian nắm giữ… cho đến khả năng sinh lời sau thuế.
Còn tại Canada, các căn nhà bỏ không hoặc không sử dụng hết sức chứa sẽ phải chịu mức thuế 1% (chủ yếu hướng đến người nước ngoài, các tổ chức, quản lý quỹ). Ngoài ra, các địa phương cũng có những quy định riêng cho nhà bỏ không, ví dụ tại Vancouver, mức thuế là 3% theo định giá của chính quyền...
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho biết, việc đánh thuế trên lợi tức chuyển nhượng bất động sản đã được nhiều nước triển khai và với Việt Nam, điều này cũng sẽ được áp dụng trong thời gian tới. Khi thuế bất động sản mới được áp dụng, phương pháp đầu tư truyền thống chỉ trông chờ vào việc tăng giá đơn thuần có thể không còn phù hợp.
Do đó, để phát huy hiệu quả đầu tư, nhà đầu tư cần tiếp cận bất động sản như một giải pháp đầu tư tài chính. Cụ thể, nhà đầu tư sẽ phải duy trì thói quen định giá sản phẩm, phân tích bối cảnh và triển vọng thị trường, từ đó ra quyết định mua, thời gian nắm giữ và chuyển nhượng nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư (lợi nhuận lớn hơn chi phí thuế, lãi vay…).
Ông Thịnh cũng cho rằng, nhà đầu tư cần tập trung nhiều hơn vào giá trị dài hạn của sản phẩm, thay vì chỉ mua và chờ tăng giá, từ đó sẽ mang đến hiệu quả tốt hơn cho việc đầu tư. Chu kỳ mới của thị trường và các thay đổi về bối cảnh vừa đòi hỏi sự thay đổi trong tư duy đầu tư, vừa mang đến nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nhanh nhạy.
Theo ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, công cuộc tái cấu trúc bộ máy nhà nước và các đơn vị hành chính hứa hẹn mở ra những không gian và triển vọng phát triển dài hạn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
“Cùng với việc 3 sắc luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực từ tháng 8/2024 gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, những thay đổi quan trọng từ đầu năm 2025 đến nay đang định hình hướng đi mới cho lĩnh vực địa ốc. Thị trường đang trải qua giai đoạn tái định giá, với các tài sản ngoại vi có liên kết hạ tầng tốt tăng giá tốt hơn. Đây không chỉ là xu hướng ngắn hạn diễn ra ở các đô thị lớn, mà còn phản ánh sự dịch chuyển trung - dài hạn theo nhân khẩu học và phát triển giao thông công cộng. Bởi vậy, các nhà đầu tư cần bám sát quy hoạch sử dụng đất, chiến lược hạ tầng và nguồn vốn đầu tư để nắm bắt các cơ hội mới từ việc phân vùng lại”, ông David Jackson nhấn mạnh.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới phân bổ khắp Thành phố, có thể kể đến các dự án Vinhomes SkyLake, The Zei Mỹ Đình, Imperia Signature, Lumiere Evergreen, Masteri Grand Avenue... Các dự án cao cấp đang hướng về vùng ven phía Tây (khu vực Mỹ Đình, Tây Mỗ) và phía Đông (huyện Đông Anh) với mức giá tiệm cận khu trung tâm, đạt 79,9-100,5 triệu đồng/m2, nâng mặt bằng giá sơ cấp trung bình lên 80,9-130,5 triệu đồng/m2.
Theo ông David Jackson, các yếu tố như giá đất, chi phí xây dựng và nhân công… ngày càng tăng khiến khả năng giảm giá nhà khó có thể xảy ra.
Do đó, dù nguồn cung cải thiện, tỷ trọng các phân khúc vẫn có sự chênh lệch lớn, các dự án phổ thông và tầm trung tiếp tục vắng bóng, làm tăng thách thức cho người mua nhà ở thực. Bởi vậy, xu hướng phát triển dự án mở rộng ra các thị trường vệ tinh sẽ mang đến cơ hội tốt cho nhà đầu tư.