Trong một hợp đồng BT, Nhà nước và nhà đầu tư không chỉ định giá một công trình và một khu đất. Họ định giá cả khoảng thời gian giữa hai thứ đó. Theo thời gian, chi phí vốn chạy từng tháng, giá đất biến động, quy hoạch có thể thay đổi và rủi ro của mỗi bên âm thầm tích lũy trước khi hợp đồng khép lại.
Ngày 29/4/2026, TP.HCM khởi công 4 dự án lớn với tổng vốn khoảng 142.000 tỷ đồng, trong đó có Trung tâm Hành chính mới tại Thủ Thiêm do Sun Group thực hiện theo mô hình BT. Thành phố cũng thông qua danh mục 33 khu đất dự kiến dùng để thanh toán cho các dự án BT, nhiều khu nằm ở trung tâm và Thủ Thiêm. Câu chuyện BT từ tranh luận pháp lý thành câu hỏi tài sản công. Các khu đất được ghi nhận ở mức giá nào, theo quy trình nào và phần tăng giá sau khi hạ tầng hoàn thành sẽ thuộc về ai?
BT quay lại vì một áp lực có thật. Kế hoạch đầu tư công trung hạn 2026-2030 lên tới khoảng 8,22 triệu tỷ đồng. Ngân sách khó gánh toàn bộ nhu cầu hạ tầng. Với những công trình không tạo dòng thu trực tiếp như trung tâm hành chính, quảng trường hay một số hạng mục đô thị, PPP thu phí khó vận hành. BT mở ra một phương án khác. Nhà đầu tư ứng vốn xây trước, Nhà nước hoàn trả bằng quỹ đất. Lập luận này có sức thuyết phục, nhất là khi các đô thị cần công trình sớm hơn.
Nhưng một lý do hợp lý chưa đủ làm một hợp đồng an toàn. Với BT, rủi ro phân tán qua 3 giá trị cùng tồn tại trong một thỏa thuận.
Trước hết là giá công trình. Tổng mức đầu tư ban đầu và chi phí thực tế sau quyết toán có thể khác nhau. Kiểm toán Nhà nước từng kiến nghị xử lý hơn 5.200 tỷ đồng từ 29 dự án BT, với các vấn đề liên quan tổng mức đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất đối ứng và xác định chi phí thực tế triển khai.
Rồi đến giá đất. Đất thanh toán BT không giống một khoản tiền cố định. Đất có vị trí, quy hoạch, quyền phát triển và giá trị kỳ vọng. Một khu đất ở Thủ Thiêm trước khi hạ tầng hoàn chỉnh sẽ khác với chính nó sau khi khu vực trở thành trung tâm hành chính, thương mại hoặc dịch vụ mới. Nếu giá đất trong hợp đồng thấp hơn giá trị thực, phần chênh lệch sẽ rời khỏi khu vực công. Nếu giá đất được ấn định quá cao để phòng rủi ro thất thoát, phương án tài chính của nhà đầu tư có thể bị bóp nghẹt.
Nhà đầu tư BT không chỉ nhận đất. Họ chịu rủi ro thi công, chi phí vốn, thời điểm giao đất, khả năng khai thác quỹ đất và nghĩa vụ tài chính gắn với phần đất đó. Một hợp đồng mà nhà đầu tư không thể thực hiện cuối cùng cũng không đem lại công trình cho Nhà nước. Nguyên tắc ngang giá trong khung pháp lý mới, nếu được vận hành nghiêm túc, phải bảo vệ cả tài sản công lẫn tính khả thi của dự án.
Khung pháp lý mới đã đưa BT trở lại trong một đường ray chặt hơn. Nghị định 257/2025/NĐ-CP và các văn bản liên quan đặt ra cơ chế cho hợp đồng BT, trong đó có thanh toán bằng quỹ đất, xử lý chênh lệch và vai trò kiểm toán.
Khó nhất là thời gian. Công trình có thể khởi công trước. Đất có thể được giao sau. Giữa hai mốc ấy, thị trường bất động sản có thể đi lên, đi xuống hoặc đứng lại. Chi phí lãi vay thay đổi. Quy hoạch khu vực được điều chỉnh. Giá trị thương mại khu đất không nằm yên trong suốt vòng đời hợp đồng. Một hợp đồng chốt cứng một số yếu tố ở thời điểm ký nhưng để các yếu tố khác trôi theo thị trường đang đặt cả Nhà nước và doanh nghiệp vào một cuộc cược dài hạn.
Nếu thị trường đi lên mạnh, phần lợi có thể nghiêng về nhà đầu tư nhiều hơn mức Nhà nước tính được lúc ký hợp đồng. Nếu thị trường điều chỉnh hoặc đất được giao chậm, phương án tài chính của nhà đầu tư có thể đảo lộn. Trong cả hai trường hợp, phần rủi ro không được phân bổ rõ sẽ không biến mất. Nó chỉ chờ đến lúc một bên không thể tiếp tục gánh.
Khung pháp lý mới đã đưa BT trở lại trong một đường ray chặt hơn. Nghị định 257/2025/NĐ-CP và các văn bản liên quan đặt ra cơ chế cho hợp đồng BT, trong đó có thanh toán bằng quỹ đất, xử lý chênh lệch và vai trò kiểm toán. Nhưng văn bản chỉ là điểm khởi đầu. Sức nặng của BT nằm ở từng hợp đồng cụ thể. Chi phí công trình được kiểm toán ra sao. Đất được định giá vào thời điểm nào. Phần chênh lệch giữa giá trị công trình và quỹ đất được xử lý thế nào. Hồ sơ nào cho phép người dân, HĐND, Kiểm toán Nhà nước đọc được phép tính ấy.
Danh mục 33 khu đất của TP.HCM là danh mục dự kiến thanh toán, chưa phải đất đã giao. Chính vì vậy, giai đoạn hiện nay là lúc quan trọng nhất để tiên lượng. Trước khi một khu đất rời khỏi tay Nhà nước, xã hội cần biết khu đất đó đang được ghi nhận ra sao, giá trị được xác định bằng cơ chế nào, có đấu giá hay không và ai chịu trách nhiệm nếu giá trị thực tế sau này lệch xa phương án ban đầu.
Một thành phố có thể có công trình sớm hơn nhờ BT. Nhưng tốc độ không thể triệt tiêu chi phí. Nó chuyển chi phí vào hình thức khác. Có phần nằm trong tổng mức đầu tư công trình. Có phần nằm trong quyền phát triển đất. Có phần nằm trong thời gian chờ giữa xây dựng, giao đất và khai thác. Phép thử của BT lần này không chỉ nằm ở vấn đề khơi thông nguồn lực. Nó còn nằm ở khả năng định giá đúng ba thứ cùng lúc là công trình, đất và thời gian.
Mười năm sau khi công trình hoàn thành, giá trị thật của một hợp đồng BT sẽ được nhìn thấy qua đời sống đô thị. Công trình có phục vụ tốt hơn, khu đất có được khai thác hiệu quả hơn và nguồn lực công có tạo thêm giá trị cho cộng đồng hay không. Làm được điều đó, BT có thể trở thành một cách huy động nguồn lực đáng tin cậy cho giai đoạn phát triển mới.