Khó vì… khó
Trong phần trả lời chất vấn đại biểu quốc hội của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, người đứng đầu Bộ Xây dựng cho biết, công tác cải tạo chung cư cũ còn gặp nhiều khó khăn, chủ yếu do chưa hài hòa được lợi ích người dân, nhà nước và nhà đầu tư.
Theo ông Hà, cả nước có khoảng 2.500 khối nhà cũ, nguy hiểm. Các “điểm tắc” hiện nay là không hài hòa được lợi ích của người dân, nhà nước và chủ đầu tư. Chủ đầu tư bị trói buộc bởi hạn chế chiều cao, mật độ cư dân, dẫn đến không đảm bảo lợi nhuận nên ít mặn mà.
“Hướng giải pháp thời gian tới là sửa đổi, bổ sung thể chế, trong đó, phải có các quy định linh động hơn, cho phép tăng chiều cao công trình, tăng dân số trong một số trường hợp. Chúng tôi sẽ xây dựng cơ chế thí điểm, đặc thù. Xây dựng chung cư cũ nhưng mở rộng cả khu vực xung quanh để tạo sự đồng bộ và lợi nhuận cho nhà đầu tư, tăng tính hấp dẫn cho dự án”, ông Hà cho biết.
Đặc biệt, người dân sau nhiều phen bị hố, giờ rất khó tìm được sự đồng thuận của số đông. Nhiều chung cư cũ nằm tại các quận trung tâm, thậm chí là trên đất vàng, nên người dân thường đòi hỏi cơ chế bồi thường lớn, hệ số cao. Rồi còn chuyện tầng thấp, tầng cao, cả vấn đề lòng tin khi thực hiện dự án… Sau nhiều năm an cư, việc tái định cư ở một nơi xa lơ, xa lắc, xáo trộn toàn bộ cuộc sống là một nan đề khiến cho các dự án tái định cư sản phẩm bất động sản khá đặc biệt này vẫn bất động.
Đề xuất mới từ doanh nghiệp
Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) cho biết, Công ty đã dành nhiều thời gian khảo sát, thống kê số liệu và tìm giải pháp cho câu chuyện cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội.
Đặc biệt, thực hiện tái định cư tại chỗ cho tất cả các hộ dân của khu này, không phải tái định cư ở địa điểm khác, tránh xáo trộn đời sống và thói quen sinh hoạt của cư dân – một trong những rào cản trước đó khiến nhiều dự án cải tạo chung cư không nhận được sự đồng thuận của người dân.
Cụ thể, toàn bộ 1.766 hộ dân được tái định cư tại chỗ, đảm bảo cơ bản ổn định về dân số khu vực. Ngoài ra, với việc xây dựng thêm các khối nhà công vụ, nhà thấp tầng, mức độ gia tăng dân số cũng nhỏ (dưới 2.000 người).
“Diện tích đất còn lại được thực hiện để bổ sung tiện ích, cải tạo cảnh quan. Về cơ bản, giải pháp này không làm thay đổi nhiều về mật độ dân số, không gây xáo trộn về nhân khẩu học trong khu vực, dễ nhận được sự đồng tình của người dân, giúp nâng cấp hạ tầng, chỉnh trang được bộ mặt đô thị và có thể giải quyết dứt điểm cho từng khu vực. Ngoài ra, với việc bổ sung tiện ích (nhà công vụ, nhà thấp tầng), sẽ giúp nhà nước tăng được nguồn thu, doanh nghiệp có lãi, tăng tính khả thi cho dự án”, ông Duy cho biết.
Cách thức triển khai
Nhà ở công vụ cho cán bộ cấp cao Chính phủ trên khu đất 1,5 ha đất tại khu B, bao gồm 10 căn biệt thự công vụ (300m2/căn) và 1 tòa nhà 10 tầng (với 90 căn hộ công vụ, 150 m2/căn), cùng tổ hợp các khu tiện ích liên hoàn như: bể bơi, sân tennis, thư viện, khu tập gym….;
Nhà ở thấp tầng thương mại trên tổng diện tích 4,83 ha, gồm 3,66 ha của khu C và 1,17 ha còn lại của khu B;
Nhà ở thấp tầng để tái định cư cho 165 hộ dân thổ cư xen kẹt: trên toàn bộ diện tích 1,84 ha khu D;
Nâng cấp Trường Tiểu học Kim Đồng và chuyển các trường mầm non cũ trong khu vực về để tạo thành 1 tổ hợp giáo dục. Lấy 1 phần đất có diện tích tương ứng để trả lại đất khu 1.
Theo đại diện VIID, với cách làm này, cả khu vực chỉ phát sinh thêm vài tòa nhà cao tầng, nhưng cơ bản không làm thay đổi dân số khu vực thực hiện dự án.
Nói cách khác, giải pháp là gom số hộ dân thuộc các tòa chung cư cũ tập trung về tổ hợp này, tạo điều kiện để giải phóng và làm mới lại toàn bộ diện tích còn lại khu vực. Nếu thực hiện theo đề xuất này, sẽ có thể làm gọn, cuốn chiếu cho từng cụm, khu vực có nhiều tòa chung cư cũ, như khu Nam Đồng, Thanh Nhàn, Thành Công… không gây ra xáo trộn về dân số.