Nhiều doanh nghiệp địa ốc đang đẩy mạnh huy động vốn trái phiếu khi “giờ G” đến gần. Ảnh: Lê Toàn
Chạy nước rút trước giờ G
Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt vừa thông báo sẽ phát hành tiếp 5.000 trái phiếu với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu để huy động 500 tỷ đồng. Đây là đợt phát hành trái phiếu lần thứ 10 của Phát Đạt kể từ đầu năm 2021.
Như vậy, từ đầu năm tới nay, Phát Đạt đã chào bán tổng cộng 2.765 tỷ đồng trái phiếu. Hầu hết các lô trái phiếu là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản đảm bảo là cổ phiếu PDR và được tự do chuyển nhượng. Lãi suất dao động từ 12-13%/năm, đáo hạn năm 2023.
Đại diện Phát Đạt cho biết, mục đích của các đợt phát hành trái phiếu là nhằm tăng quy mô vốn hoạt động để tài trợ cho các dự án bất động sản của Phát Đạt và các công ty thành viên, cụ thể là các dự án Phân khu 4, Phân khu 2 và Phân khu 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Khu kinh tế Nhơn Hội (Bình Định), dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương (Bình Dương) và dự án Hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu I (TP.HCM).
Cùng với Phát Đạt, một loạt doanh nghiệp địa ốc khác như Glexhomes, Đất Xanh, Sovico, BCG Land, Helios, Vinaconex, An Gia... cũng có kế hoạch phát hành trái phiếu để huy động vốn, trong đó Glexhomes phát hành 500 tỷ đồng, Đất Xanh phát hành 370 tỷ đồng, trái phiếu có kỳ hạn 2 năm, bao gồm quyền mua lại trước hạn và bảo lãnh thanh toán.
Không chỉ doanh nghiệp đại chúng, các doanh nghiệp địa ốc chưa phải là đại chúng cũng cấp tập huy động vốn trái phiếu thời gian gần đây. Đơn cử, Công ty TNHH Kinh doanh bất động sản Liên Lập vừa thông báo huy động thành công 532 tỷ đồng trong đợt phát hành 2 lô trái phiếu vào ngày 22/11/2021 vừa qua để thâu tóm dự án Khu du lịch - dịch vụ Bắc Bãi Trường (khu 1) tại Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, do Công ty TNHH Đức Việt làm chủ đầu tư. Công ty TNHH Đầu tư Cam Lâm mới đây cũng huy động được hơn 259 tỷ đồng trái phiếu để phục vụ đầu tư dự án Prime Resort & Hotels tại huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa.
Có thể thấy, trái phiếu luôn là kênh huy động vốn ưa thích của các doanh nghiệp địa ốc và theo một số chuyên gia, đây là “nguồn sống” chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại, khi rất cần nguồn lực để phục hồi hoạt động kinh doanh sau thời gian dài giãn cách xã hội. Với họ, nguồn lực này còn trở nên quan trọng hơn khi thời điểm Thông tư 16/2021/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước thay thế Thông tư số 22/2016/TT-NHNN và Thông tư số 15/2018/TT-NHNN quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua trái phiếu doanh nghiệp có hiệu lực (từ ngày 15/1/2022) đã ở trước mắt.
Thống kê mới nhất của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, trong nửa đầu tháng 12/2021 (tính đến ngày 17/12/2021), có tổng cộng 19 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng giá trị 10.816 tỷ đồng. Trong đó, giá trị phát hành của nhóm bất động sản đạt 819 tỷ đồng, chiếm 7% tổng giá trị phát hành tháng (đứng thứ 2 sau nhóm ngân hàng), với hơn phân nửa thuộc về Phát Đạt khi huy động thành công 475 tỷ đồng từ trái phiếu kỳ hạn 2 năm, lãi suất 12%/năm.
Trong tháng 11/2021, bất động sản là nhóm ngành dẫn đầu về tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp với 8.476 tỷ đồng, chiếm 42% tổng giá trị phát hành của tháng, trong đó có khoảng 59% trái phiếu được bảo đảm bằng cổ phiếu hoặc không có tài sản bảo đảm.
Cần đa dạng kênh huy động vốn
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá, khi nguồn vốn bị siết chặt hơn, các doanh nghiệp địa ốc không thể đầu tư tràn lan, sử dụng vốn không có trọng tâm như trước, mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng.
“Thông tư 16/2021 sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định hơn. Các doanh nghiệp bất động sản phải thích nghi với quy định này”, ông Châu nói.
Cụ thể hơn, ông Châu phân tích, lâu nay, các doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu khá dễ dàng, nhưng hiện kênh huy động này bị kiểm soát chặt chẽ hơn, nên nguồn vốn huy động từ khách hàng là quan trọng nhất. Bởi vậy, doanh nghiệp cần tập trung triển khai nhanh chóng các khâu giải phóng mặt bằng, quy hoạch 1/500, xây dựng cơ sở hạ tầng... để đủ điều kiện bán nhà đất là tài sản hình thành trong tương lai hoặc liên doanh, liên kết, từ đó tăng tốc huy động vốn.
Còn ông Lê Vũ Trường, Phó tổng giám đốc Kiểm toán, Công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam cho hay, kênh trái phiếu doanh nghiệp có lợi thế là không ảnh hưởng đến quyền kiểm soát và sở hữu doanh nghiệp, có thể huy động được lượng vốn lớn với lãi suất được xác định, có cấu trúc linh hoạt về mục đích sử dụng vốn, kỳ hạn trả gốc, phương thức trả lãi..., nên được các doanh nghiệp địa ốc ưu tiên lựa chọn.
Tuy nhiên, khi giao dịch trái phiếu bị siết chặt hơn, các doanh nghiệp sẽ phải tăng cường huy động vốn trên sàn chứng khoán thông qua hoạt động chào bán cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO) hoặc phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. Để thu hút vốn hiệu quả từ thị trường chứng khoán, ông Trường khuyến nghị, doanh nghiệp cần rà soát chất lượng tài sản, dự báo được tình hình tài chính của doanh nghiệp, khả năng thực hiện cam kết các khoản vay và hạn mức tín dụng, giao dịch với bên liên quan, rủi ro thuế và cơ hội tối ưu chi phí thuế, chất lượng doanh thu và lợi nhuận.
“Việc IPO hiệu quả hay không phụ thuộc vào sự chuẩn bị của doanh nghiệp. Đây sẽ là kênh huy động thường xuyên và hiệu quả nếu doanh nghiệp chuẩn bị tốt, bởi khi đã đưa cổ phiếu lên sàn chứng khoán có nghĩa là mọi thứ đều phải minh bạch, các thông tin của doanh nghiệp tới nhà đầu tư đều phải rõ ràng”, ông Trường nói.
Ở góc độ khác, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, nguồn vốn trên thị trường bất động sản sẽ được bổ sung đáng kể khi trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2 năm tới, Chính phủ dự kiến đưa ra gói tín dụng quy mô 60.000 - 65.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở.
Theo ông Lực, đây sẽ là một “cú huých” cho thị trường bất động sản, bởi gói vay này có lãi suất rất ưu đãi, có thể thấp hơn mặt bằng lãi suất chung trên thị trường hiện nay từ 3-4%/năm. Chưa kể, Bộ Xây dựng đang soạn thảo trình Chính phủ thông qua chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 với nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi, bao gồm cả tín dụng bất động sản.
Hiện tại, phát hành trái phiếu doanh nghiệp và đưa cổ phiếu lên sàn chứng khoán là 2 kênh huy động vốn chính của các doanh nghiệp địa ốc, bên cạnh nguồn vốn tín dụng. Để đa dạng hóa nguồn huy động, các doanh nghiệp cho rằng, về lâu dài cần có các quỹ như quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở hay quỹ phát triển nhà ở, bởi đây đều là những mô hình được triển khai hiệu quả ở nhiều nước trên thế giới.
