Gần đây không có nhiều dự án mới được ra mắt. Ảnh: Dũng Minh
Tăng chiết khấu để hút khách hàng
Cả hai thị trường chủ lực là Hà Nội và TP.HCM đều đang “nương nhờ” vào nguồn cung cũ, thay vì các dự án mở bán mới. Báo cáo thị trường mới nhất của JLL Việt Nam cho thấy, thị trường Hà Nội tiếp tục suy yếu cả về nguồn cung lẫn sức cầu, khi trong quý I/2023, thị trường căn hộ cao cấp không ghi nhận thêm dự án mới. Toàn bộ gần 400 căn hộ được mở bán mới trong quý (tương đương mức giảm -56,9% theo quý) đều đến từ giai đoạn tiếp theo của đại đô thị Vinhomes Smart City, trong đó chiếm tỷ trọng lớn là sản phẩm của dự án Masteri West Height.
Về thanh khoản, phân khúc căn hộ cao cấp ghi nhận gần 770 căn được sang tay trong quý đầu năm, tập trung ở các dự án lớn của Tập đoàn Masterise Homes như Masteri West Height ở Vinhomes Smart City và Masteri Waterfront ở Vinhomes Ocean Park.
Masterise Homes cũng thu hút sự chú ý khi chỉ trong tháng 3 vừa qua, nhà phát triển dự án “non trẻ” này đã liên tiếp cất nóc thêm 3 dự án gồm The Ritz Carlton Residences tại Hà Nội và Lumière Riverside, Lumière Boulevard tại TP.HCM.
Ông Mahdi Samhouri, Phó giám đốc Khối Phát triển dự án, Masterise Homes cho biết: “Bên cạnh việc không thỏa hiệp về chất lượng vì bất cứ lý do gì, chúng tôi cũng nỗ lực bàn giao các dự án đúng thời hạn cam kết”.
Theo JLL Việt Nam, tâm lý thị trường xuống thấp cùng các khó khăn trong khâu giải ngân khiến hoạt động giao dịch nhà liền thổ gần như “đóng băng” trong quý I/2023. Trong khi một vài dự án lớn tạm thời ngừng giao dịch, một số dự án nhỏ và vừa cũng chứng kiến nhiều giao dịch hoàn cọc hay trả hàng do ngân hàng siết chặt cho vay bất động sản khiến người mua không đủ khả năng chi trả, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ trong quý chạm mức âm (-) 19 căn.
Ở phía Nam, tình hình sáng sủa hơn đôi chút khi chào đón 2.989 căn hộ phân khúc cao cấp, chủ yếu đến từ phân khu The Beverly trong đại đô thị Vinhomes Grand Park (quận 9). Đây là dự án duy nhất được các cơ quan chức năng cho phép ký hợp đồng mua bán trong quý đầu năm.
Về thanh khoản, phân khúc nhà ở cao cấp ghi nhận 2.785 căn đã bán, trong đó có tới 87% đến từ phân khu trên (đã được giới thiệu ra thị trường dưới hình thức tiền mở bán từ quý IV/2021, trước khi mở bán chính thức trong quý I/2023).
Nhìn chung, thị trường nhà ở quý I/2023 tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm nguồn cầu. Để tăng thu hút người mua, nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu cao, gia hạn thời gian thanh toán...
Đơn cử, tại dự án SOHO @ Heritage West Lake do CapitaLand Development (CLD) làm chủ đầu tư tung chính sách chiết khấu dựa trên tiến độ thanh toán, dao động từ 5-15% giá trị căn hộ tùy thuộc vào lựa chọn của khách hàng.
Tương tự, dự án căn hộ Moonlight 1 do An Lạc Group làm chủ đầu tư cũng tung ra mức chiết khấu sâu tới 15% dành cho khách hàng mua sớm. Chủ đầu tư này còn dành ưu đãi như hỗ trợ lãi suất 0% trong vòng 24 tháng, tặng gói smarthome trị giá 35 triệu đồng cho người mua…
Tại khu đô thị Vinhomes Ocean Park, chủ đầu tư Vinhomes công bố chính sách ưu đãi cho khách hàng mua nhà tại phân khu Sapphire, với mức chiết khấu và quà tặng lên tới 1,1 tỷ đồng bao gồm gói quà tặng nội thất, voucher mua xe Vinfast và chiết khấu thêm 0,5% giá trị căn hộ khi mua qua Vinhomes Online. Ngoài ra, người mua nhà tại dự án còn được ngân hàng cho vay lên đến 70% giá trị căn hộ và hưởng lãi suất 0% đến tháng 5/2024. Hai phương án thanh toán sớm hoặc theo tiến độ đều có chiết khấu lớn, lần lượt là 15% và 12,5%.
Trong đợt mở bán giỏ căn hộ cuối cùng tại dự án Imperia Smart City, chủ đầu tư MIK Group cũng tung ra chính sách quà tặng lên tới 1,5 tỷ đồng/căn hộ, bao gồm các gói quà tặng, miễn phí dịch vụ 5 năm và chiết khấu thanh toán 14% giá trị căn hộ. Ngân hàng cũng hỗ trợ cho vay đến 80% giá trị sản phẩm với lãi suất 0% trong 2 năm đầu...
Tại khu vực Hà Đông (Hà Nội), theo thông tin từ đơn vị phân phối, dự án Grand Sunlake ghi nhận sự chuyển biến về thanh khoản sau khi chủ đầu tư tung ra chương trình hỗ trợ vay vốn lên tới 70% giá trị căn hộ với thời gian ân hạn nợ gốc trong 18 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên, ngoài ra còn được tặng kèm gói nội thất giá trị 120-180 triệu đồng và chính sách cam kết thuê lại với giá thuê từ 144-216 triệu đồng/căn/năm, tùy diện tích.
Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, việc chủ đầu tư áp dụng chiết khấu lớn dành cho người mua căn hộ chung cư nhằm hướng tới tệp khách hàng phải dùng vốn tự có.
“Nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách ưu đãi lớn dành cho khách hàng sử dụng vốn tự có, chẳng hạn chiết khấu trực tiếp vào giá bất động sản, bởi hiện tại, chi phí vay tăng cao, có thể lên tới 5-6% giá trị căn hộ, thủ tục rườm rà... Thế nên, thay vì phải hỗ trợ chi phí này như trước đây, chủ đầu tư chuyển thành khoản chiết khấu cho khách hàng, nên người có sẵn tiền sẽ có nhiều lợi thế hơn so với người sử dụng vốn vay”, ông Quyết phân tích.
Sống nhờ hàng tồn và lãi suất giảm
Các động thái hạ lãi suất sẽ giúp thị trường bất động sản có thêm động lực hồi phục. Khi đó, các chủ đầu tư đang có sẵn hàng sẽ chiếm lợi thế bởi có thể tung ra các chương trình ưu đãi ngay khi cần.
Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp dự kiến chào đón chỉ khoảng 6.000 căn trong năm 2023. Trong đó, thị trường Hà Nội kỳ vọng sẽ đón nhận khoảng 2.500-3.000 căn từ nay tới cuối năm, phần lớn đến từ các phân khu mới hoặc lần mở bán tiếp theo của các dự án đang phát triển tại khu vực phía Đông (23%) và phía Tây Thành phố (68%).
Theo nhiều thành viên thị trường, do nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm nên người mua ở thực sẽ không có nhiều lựa chọn về giá, do đó chi phí mua căn hộ vẫn sẽ neo cao. Tuy nhiên, việc mặt bằng lãi suất có dấu hiệu giảm mang đến kỳ vọng cải thiện thanh khoản cho các chủ đầu tư dự án.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, lãi vay tại một số ngân hàng có vốn nhà nước chi phối được công bố ở mức từ 10,3%/năm trong 12 tháng đầu hoặc từ 10,9%/năm trong 18 tháng đầu kể từ thời điểm giải ngân lần đầu. Tại khối ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, việc giảm lãi suất cho vay cũng bắt đầu xuất hiện, chẳng hạn MBBank điều chỉnh lãi suất cho vay chỉ từ 8,5%/năm, hay các ngân hàng Techcombank, Sacombank, SeABank, Bản Việt… đồng loạt tung ra các gói tín dụng với lãi suất ưu đãi giảm từ 1-2 điểm phần trăm so với lãi suất thông thường…
Theo ông Phạm Quang Tú, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư TTG, các động thái hạ lãi suất sẽ giúp thị trường bất động sản có thêm động lực hồi phục. Khi đó, các chủ đầu tư đang có sẵn hàng sẽ chiếm lợi thế bởi có thể tung ra các chương trình ưu đãi ngay khi cần. Tuy nhiên, lượng hàng sẵn có trên thị trường hiện nay vẫn chủ yếu tập trung ở một số chủ đầu tư lớn, chứ không nằm rải rác.
Đồng quan điểm, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property cho rằng, hàng tồn kho đủ pháp lý vào giai đoạn này là nguồn năng lượng cho các chủ đầu tư khi thị trường bắt đầu có tín hiệu hồi phục trở lại, vì đây là nhóm sản phẩm có thể tham gia thị trường ngay khi môi trường đầu tư tốt lên. Nhiều chủ đầu tư hiện có dự án đủ pháp lý nhưng thiếu nguồn vốn không quá lo lắng bởi sẽ luôn có những đối tác sẵn sàng tham gia góp vốn, nhận chuyển nhượng dự án và hoàn thiện nốt, sau đó đưa vào sử dụng… vì chi phí này không quá lớn.
