Ngày càng khó tạo lập quỹ đất sạch
“Khi tham gia vào thị trường bất động sản, việc mở rộng quỹ đất là yếu tố then chốt đối với sự phát triển bền vững”, bà Nguyễn Thanh Hương - Giám đốc Đầu tư, Tập đoàn Nam Long (NLG) cho biết khi đề cập tới chiến lược phát triển của doanh nghiệp.
Bà Hương cho biết, hiện tại, Nam Long đang sở hữu khoảng 700 ha quỹ đất, tập trung chủ yếu tại TP.HCM và các thành phố vệ tinh. Để có được quỹ đất này, Nam Long đã áp dụng nhiều cách tiếp cận, một trong số đó là mua lại các dự án hiện hữu đã có sẵn quỹ đất phù hợp. Ngoài ra, Nam Long còn xem xét việc tham gia chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ các dự án hiện hữu.
“Chúng tôi đang nghiên cứu một phương án mới là tham gia đấu giá quyền sử dụng đất do Nhà nước tổ chức. Tuy nhiên, việc này cần tính toán kỹ lưỡng vì chi phí đầu vào qua đấu giá thường rất cao, từ đó gây áp lực lên chi phí phát triển dự án nói chung”, bà Hương nói và chia sẻ thêm, Nam Long đang tìm kiếm cơ hội gia tăng quỹ đất từ việc tích lũy đất nông nghiệp. Đây là một chiến lược dài hạn, giúp Nam Long có thêm thời gian để chuyển đổi quỹ đất thô thành đất sử dụng phù hợp, phục vụ các dự án trong tương lai.
Không chỉ Nam Long, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng đã chuyển hướng phát triển dự án ra khỏi khu vực trung tâm TP.HCM, hướng đến các đô thị vệ tinh.
Đơn cử, VinaLiving - thương hiệu phát triển bất động sản trực thuộc tập đoàn VinaCapital, hiện đã chuyển hướng sang các khu vực phía Đông và phía Tây TP.HCM, thay vì tập trung tại khu vực trung tâm thành phố như trước đây.
Theo ông Trần Thanh Hải - Trưởng Bộ phận Đầu tư VinaLiving, đây là một quyết định đúng đắn vì hiện nay, hạ tầng tại các khu vực này được đầu tư mạnh mẽ với nhiều tuyến giao thông trọng điểm như cao tốc Long Thành - Dầu Giây hay các tuyến đường sắt đô thị và các dự án hạ tầng khác dự kiến hoàn thành trong năm 2025.
Trong khi đó, An Gia Group tập trung vào hoạt động M&A các quỹ đất sạch, có thể làm dự án nhanh để sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Đại diện An Gia Group cho biết, mục tiêu hiện tại là tìm kiếm các lô đất có mức giá phù hợp để phát triển dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền.
“Muốn làm nhà ở trung cấp thì phải có quỹ đất sạch, giá thành phải kiểm soát được vì chi phí đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong dự án. Nhưng hiện tại, đất sạch không còn nhiều, giá đất tăng cao, khiến giá bán bị đẩy lên,” đại diện An Gia cho hay.
Không chỉ chủ đầu tư trong nước, các nhà phát triển bất động sản nước ngoài vốn “mạnh gạo, bạo tiền” cũng đang đối mặt với nhiều thách thức trong quá trình tích lũy quỹ đất.
Ông Angus Liew - Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam chia sẻ, hiện tại, việc phát triển quỹ đất không còn dễ. Đây là bài toán làm đau đầu nhiều doanh nghiệp, bởi tiền đất hiện tăng rất mạnh theo quy định mới và đẩy chi phí phát triển dự án tăng cao, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá sản phẩm bán ra và khi giá sản phẩm neo cao sẽ thu hẹp khả năng tiếp cận của người mua nhà.
Hiện tại, hầu hết các chủ đầu tư dự án phải thận trọng tính toán để căn chỉnh chi phí đầu vào và tập trung vào chiến lược mở rộng quỹ đất ra các đô thị vệ tinh, các khu vực lân cận các đô thị lớn.
Theo ông Angus Liew, Gamuda Land vẫn đang theo đuổi chiến lược tiếp cận quỹ đất thông qua chuyển nhượng và đấu giá, trong đó ưu tiên những khu đất đã hoàn thiện pháp lý.
Tuy nhiên, áp lực chi phí đầu vào gia tăng khiến bài toán phát triển sản phẩm với giá hợp lý ngày càng trở nên khó khăn hơn. Trong năm nay, bên cạnh việc tập trung vào các khu vực trung tâm, Gamuda Land cũng mở rộng kế hoạch đầu tư ra những vùng ven có hạ tầng phát triển nhanh như là giải pháp để cân đối chi phí đầu tư và đa dạng hóa phân khúc sản phẩm.
Mong đợi cơ chế hỗ trợ
Nỗ lực tạo lập quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản là dễ hiểu bởi đây là yếu tố đầu vào cốt lõi của toàn ngành. Không có đất đồng nghĩa với việc không có dự án, không có nguồn cung sản phẩm, điều khiến thị trường rơi vào trạng thái lệch pha cung - cầu kéo dài nhiều năm nay.
Tuy nhiên, hiện tại, một phần lớn quỹ đất, đặc biệt là đất sạch, có vị trí thuận lợi, vẫn nằm trong tay các doanh nghiệp nhà nước hoặc các đơn vị có vốn nhà nước nhưng chưa được khai thác hiệu quả. Bởi vậy, nhiều doanh nghiệp tư nhân kỳ vọng sẽ có một cơ chế cởi mở và cạnh tranh công bằng hơn trong việc tiếp cận nguồn lực này.
| |
Khi hạ tầng kết nối phát triển, quỹ đất tại các đô thị vệ tinh sẽ càng có giá. Ảnh: Lê Toàn. |
“Chúng tôi đặc biệt kỳ vọng vào Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân, trong đó nhấn mạnh việc tạo lập một môi trường cạnh tranh công bằng, minh bạch trong tiếp cận các nguồn lực để phát triển dự án bất động sản, đặc biệt là quỹ đất và nguồn vốn”, bà Nguyễn Thanh Hương nói.
Theo đại diện Nam Long, các doanh nghiệp mong muốn các chính sách quan trọng nêu trong Nghị quyết sớm được cụ thể hóa thành hướng dẫn thực thi rõ ràng, chi tiết, đặc biệt là liên quan đến việc mở rộng quyền tiếp cận quỹ đất cho doanh nghiệp tư nhân.
“Cách tiếp cận như thế nào, cạnh tranh ra sao và cơ chế mở cửa cụ thể là gì… là những câu hỏi cần được làm rõ để các doanh nghiệp có thể chủ động trong chiến lược đầu tư và phát triển dự án, thay vì tiếp tục phụ thuộc vào cơ chế xin cho như hiện nay”, bà Hương chia sẻ.
Ở góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc CBRE Việt Nam cho biết, tăng trưởng quỹ đất là tiêu chí, mục tiêu hàng năm mà các doanh nghiệp địa ốc bắt buộc triển khai. Với các quy định từ 3 sắc luật mới (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023), doanh nghiệp sẽ có những cách thức khác nhau để tiếp cận quỹ đất.
Theo ông Kiệt, hiện tại, hầu hết các chủ đầu tư dự án phải thận trọng tính toán để căn chỉnh chi phí đầu vào và tập trung vào chiến lược mở rộng quỹ đất ra các đô thị vệ tinh, các khu vực lân cận các đô thị lớn.
Đây đang và sẽ là hướng đi chính của thị trường những năm tới. Hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ cùng áp lực chi phí phát triển dự án ngày một lớn sẽ thúc đẩy cả những doanh nghiệp “cựu binh” lẫn “tân binh” tham gia thị trường phải cùng nhau dịch chuyển.
Cùng góc nhìn, ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Group cũng cho rằng, không riêng TP.HCM và các đô thị lớn ở Việt Nam, giá đất nhiều địa phương đã tăng mạnh. Không chỉ năm nay, mà từ năm tới, khi bảng giá đất mới được áp dụng, thị trường sẽ còn nhiều biến động. Các doanh nghiệp phải chịu áp lực không hề nhỏ khi giá đất tăng mạnh.
Chi phí đất cùng các chi phí đầu vào khác gia tăng sẽ đẩy giá bán cuối cùng lên mức khó tiếp cận.
Do đó, các cơ quan chức năng cần xem xét, điều chỉnh các quy định và chính sách một cách linh hoạt hơn để tạo điều kiện thuận lợi trong việc phát triển dự án. Khi doanh nghiệp tồn tại và phát triển ổn định, thị trường cũng sẽ được hưởng lợi, cả về nguồn cung nhà ở lẫn chất lượng dự án.