Hành lang pháp lý đã mở đường cho TP.HCM thí điểm hình mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Ảnh: Lê Toàn.
Cơ hội lớn từ các dự án giao thông
Trong báo cáo gửi UBND TP.HCM, Sở Tài chính Thành phố cho biết, Tập đoàn Masterise đã có kiến nghị UBND Thành phố chấp thuận cho lập hồ sơ đề xuất dự án metro số 3 (An Hạ - Hiệp Bình Phước) theo phương thức đối tác công - tư (PPP), loại hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao).
Theo đó, Tập đoàn Masterise đề xuất Thành phố về một số khu đất đối ứng để xem xét thanh toán cho nhà đầu tư nếu được giao triển khai dự án.
Cụ thể như các khu đất quy hoạch xây dựng các đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD) dọc theo metro số 3; khu đất quy hoạch xây dựng khu đô thị Trường Thọ (phường Thủ Đức) quy mô khoảng 147 ha và khu đất nông trường dừa có quy mô 152 ha (phường Long Trường).
Metro số 3 có tổng chiều dài khoảng 46 km, hướng tuyến đi qua các trục giao thông chính gồm: An Hạ - Lê Minh Xuân - ga Tân Kiên - quốc lộ 1 - Kinh Dương Vương - Hồng Bàng - Hùng Vương - Ngã sáu Cộng Hòa - Nguyễn Thị Minh Khai - Xô Viết Nghệ Tĩnh - quốc lộ 13 - depot Hiệp Phước. Đặc biệt, metro số 3 sẽ kết nối với metro số 2 (Thủ Dầu Một - TP.HCM) tại depot Hiệp Bình Phước, để tạo thành một tuyến đường sắt đô thị xuyên suốt từ khu vực Bình Dương cũ đến khu vực trung tâm Thành phố.
Theo Sở Tài chính TP.HCM, việc Tập đoàn Masterise đề xuất sử dụng nguồn vốn tự có để thực hiện nghiên cứu dự án metro số 3 đã thể hiện tinh thần trách nhiệm với sự phát triển kinh tế của Thành phố, phù hợp với chủ trương về phát triển kinh tế tư nhân.
Tương tự, đầu quý II/2025, Công ty cổ phần Đầu tư Tầm Nhìn Phương Nam (Công ty SVI) cũng có văn bản gửi UBND Thành phố đề xuất thực hiện dự án TOD tại khu vực 29 ha phường Long Bình, gần nút giao Vành đai 3. Theo kế hoạch, quỹ đất này sẽ điều chỉnh quy hoạch và thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư.
SVI là đơn vị đang trực tiếp quản lý, sử dụng quỹ đất khoảng 18 ha nằm trong khu vực 29 ha phường Long Bình (thông qua việc đã đạt được thỏa thuận với các hộ đang có quyền sử dụng đối với diện tích đất này).
Ngoài những doanh nghiệp nói trên, nhiều doanh nghiệp đã nhanh chóng nắm bắt cơ hội để sở hữu quỹ đất TOD khi được triển khai dự án hạ tầng theo phương thức PPP. Chẳng hạn, Sun Group đã đề xuất đầu tư TOD tại khu đất Nông trường Dừa và một số vị trí khác thuộc TP. Thủ Đức cũ.
Tập đoàn Trường Hải (Thaco) cũng nghiên cứu phương án đầu tư tuyến Bến Thành - Thủ Thiêm - sân bay Long Thành trên cơ sở kết hợp metro số 2 đoạn Bến Thành - Thủ Thiêm và đường sắt Long Thành - Thủ Thiêm. Dự án được đề xuất đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP), loại hợp đồng BT.
Đầu năm 2025, Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) đề xuất phát triển TOD hơn 50 ha tại khu vực Hàng Xanh, nơi giao nhau của tuyến metro 3A, metro 5 và nhiều tuyến đường bộ. Tương tự, Công ty TNHH Nhựa Duy Tân đề xuất phát triển TOD trên khu đất nằm gần đường Vành đai 2, Quốc lộ 1A, đường Võ Văn Kiệt, TP.HCM.
Tạo niềm tin cho dòng vốn vào các dự án TOD
Theo Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060, mạng lưới đường sắt đô thị Thành phố có 12 tuyến với tổng chiều dài khoảng 582 km.
Tuy nhiên, sau khi triển khai sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh, quy mô mạng lưới đường sắt đô thị của TP.HCM đã tăng lên khoảng 1.012 km, gồm các tuyến đường sắt đô thị trên địa bàn tỉnh Bình Dương (trước sáp nhập) gồm 12 tuyến đường sắt đô thị có chiều dài 305 km và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (trước sáp nhập) gồm 3 tuyến đường sắt đô thị có chiều dài 125 km.
Theo đánh giá của Ban Quản lý đường sắt đô thị TP.HCM, Thành phố đang tổ chức rà soát, điều chỉnh tổng thể quy hoạch mạng lưới đường sắt đô thị theo mô hình, tầm nhìn mới, phù hợp với bối cảnh mở rộng địa giới hành chính.
Như vậy, đến năm 2035, nhu cầu vốn để hoàn thành mạng lưới đường sắt đô thị của Thành phố khả năng sẽ vượt xa con số 40,21 tỷ USD. Vì vậy, nguồn vốn đầu tư phải được huy động bằng nhiều hình thức khác nhau, trong đó có nguồn lực tư nhân.
Thực tế, từ năm 2023, Quốc hội ban hành Nghị quyết 98, đặt nền móng để TP.HCM thí điểm hình mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Song Nghị quyết chỉ cho phép HĐND Thành phố sử dụng ngân sách địa phương để triển khai các dự án đầu tư công độc lập phục vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án đầu tư phụ cận các tuyến metro, các nút giao thông dọc tuyến Vành đai 3 nhằm thu hồi đất, chỉnh trang đô thị, tạo quỹ đất đấu giá lựa chọn nhà đầu tư.
Ngoài ra, Nghị quyết số 98 cũng chưa có quy định về việc kết hợp xây dựng nhà ở, thương mại dịch vụ, công trình công cộng, sự nghiệp, nên khó tạo quỹ đất, khó thu hút đầu tư đa dạng và khai thác hiệu quả giá trị đất xung quanh hạ tầng giao thông trong phát triển đa chức năng. Trong khi đó, TOD là mô hình tập trung phát triển đô thị đa chức năng quanh ga.
Do vậy, Nghị quyết số 260/2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết 98/2023 vừa được Quốc hội thông qua đã mở thêm một mô hình tài chính đô thị hiện đại cho TP.HCM; trong đó, đầu tư hạ tầng, quy hoạch không gian và khai thác giá trị đất đai được tích hợp trong một cụm chính sách chung.
Một trong những điểm then chốt trong sửa đổi Nghị quyết 98 là bổ sung quy định về quản lý nguồn thu từ quỹ đất TOD.
Theo đó, Thành phố được giữ lại 100% số thu từ khai thác quỹ đất TOD để ưu tiên đầu tư vào các dự án đường sắt địa phương và các dự án giao thông thuộc tuyến TOD.
Cơ chế này tạo nền tảng tài chính bền vững, nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất, thúc đẩy phát triển giao thông công cộng hiện đại, giảm ùn tắc và cải thiện chất lượng sống đô thị. Thành phố cũng được phép sử dụng quỹ đất TOD để đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án đường sắt áp dụng loại hợp đồng BT.
Ông Ben Gray, Trưởng bộ phận Thị trường vốn Knight Frank Việt Nam đánh giá, việc Quốc hội trao cho TP.HCM quyền tự chủ tài chính trong việc thu và sử dụng nguồn thu từ quỹ đất và các dự án TOD được đánh giá là bước tiến tích cực.
Cơ chế này cho phép Thành phố tái đầu tư trực tiếp vào việc mở rộng và nâng cấp hệ thống giao thông công cộng, hình thành một “hệ sinh thái tuần hoàn - mở rộng”, qua đó, tạo niềm tin cho dòng vốn đầu tư vào các dự án bất động sản gắn với hạ tầng giao thông và giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước.
Theo ông Ben, nguồn vốn khu vực tư nhân đóng vai trò then chốt trong việc phát triển nhà ở, nhà ở xã hội, y tế, giáo dục và các tiện ích giải trí tại các dự án gắn liền với hệ thống giao thông, có khả năng tích hợp trực tiếp vào mạng lưới hạ tầng đô thị.
TP.HCM hiện đã sở hữu đầy đủ công cụ cần thiết để triển khai nhanh chóng một chương trình tái thiết quy hoạch đô thị tổng thể và bền vững, lấy TOD làm trọng tâm. Để các dự án như IFC cùng nhiều dự án khác đang trong giai đoạn chuẩn bị đạt được thành công, quy hoạch đô thị cần được định hướng trở lại mô hình lấy con người làm trung tâm trên toàn Thành phố.
