Nỗi lo “nuôi nợ”
Thách thức xung quanh câu chuyện dòng tiền mà các doanh nghiệp Việt Nam nói chung, doanh nghiệp địa ốc nói riêng đang phải đối mặt không phải câu chuyện mới, nhưng sau một loạt trường hợp xin lùi thời gian đáo hạn trái phiếu vừa qua, việc làm rõ và hiểu thấu đáo yếu tố này sẽ giúp các cơ quan quản lý, nhà đầu tư… phần nào san sẻ khó khăn với doanh nghiệp.
Kết quả kinh doanh năm 2022 được các doanh nghiệp địa ốc công bố cho thấy, từ những doanh nghiệp lớn như Vinhomes (mã VHM), Novaland (mã NVL)… tới những doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn như Phát Đạt (mã PDR), Nam Long (mã NLG), Khang Điền (mã KDH), DIC Corp (mã DIG), Hải Phát Invest (mã HPX), Văn Phú Invest (mã VPI)… đều ghi nhận gặp khó khăn về tài chính, dẫn đến việc thiếu dòng tiền để thanh toán các nghĩa vụ nợ vay cũng như duy trì hoạt động.
Theo đó, quá trình tái cấu trúc sâu và rộng buộc phải diễn ra ở hầu hết doanh nghiệp dưới nhiều hình thức như lùi tiến độ dự án, thay đổi cơ cấu sản phẩm - dịch vụ, cấu trúc lại nguồn tài chính, giảm các hoạt động chưa cần thiết, tinh giản đội ngũ nhân sự… Điều này một mặt giúp các doanh nghiệp tiết giảm tối đa chi phí, ổn định lại hoạt động sản xuất - kinh doanh, song mặt khác, việc quy mô hoạt động bị thu hẹp nhanh chóng đã ảnh hưởng lớn tới doanh thu, lợi nhuận, thậm chí nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng lỗ lớn trong năm qua.
Cụm từ “mùa đông khắc nghiệt” được các chuyên gia phân tích tại Công ty Chứng khoán VNDirect dùng để mô tả thị trường bất động sản trong quý IV/2022 cũng như giai đoạn đầu năm 2023 có lẽ là phù hợp, thay cho nhìn nhận một thực tế là thị trường đang có dấu hiệu rõ nét bước vào chu kỳ giảm như việc doanh nghiệp khó tìm được cách đảo nợ, cho dù quy định mới về thanh toán trái phiếu đã được đưa ra.
Nghị định số 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ vừa ban hành mở ra phương án doanh nghiệp gặp khó khăn về tiền mặt có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác, song để áp dụng hiệu quả trên thực tiễn là không dễ bởi trái chủ là số đông, đòi hỏi phải có sự đồng thuận cao, chưa kể không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tài sản là bất động sản hoàn thiện pháp lý để trao đổi.
 |
Điều này cũng đồng nghĩa với việc sẽ có nhiều doanh nghiệp phải tiếp tục xin tái cơ cấu các khoản nợ ngân hàng trong thời gian tới, nói theo ngôn ngữ tài chính là “nuôi nợ”, minh chứng là Novaland đã thừa nhận và có đề xuất với các cơ quan quản lý được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng vừa qua. Tương tự, đại diện Hưng Thịnh Land cho hay, hiện doanh nghiệp chưa bị nhảy nhóm nợ nhưng không có nghĩa là không bị và nếu không có chính sách hỗ trợ thì khả năng nhảy nợ là rất cao.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản đạt hơn 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021 (cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung 14,5% của toàn ngành ngân hàng). Đây là một trong những lĩnh vực tăng trưởng dư nợ cao nhất và chiếm tỷ trọng tới 21,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế - cao nhất trong 5 năm qua. Vì thế, động thái siết chặt hơn tín dụng bất động sản từ nửa cuối năm 2022 cùng với sự “đóng băng” của thị trường trái phiếu... khiến các doanh nghiệp lĩnh vực này trở tay không kịp bởi lâu nay phụ thuộc lớn vào 2 nguồn vốn này .
Giai đoạn 2023-2024 là giai đoạn “đỉnh” đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, riêng lượng trái phiếu địa ốc đáo hạn năm 2023 lên tới 119.000 tỷ đồng. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã cạn vốn, không có tiền hoàn thiện dự án…, nếu không được cơ cấu nợ, giãn nợ, chắc chắn nợ xấu sẽ phình to. Năm 2022, nợ xấu tín dụng bất động sản là 1,81% - tăng đáng kể so với mức 1,67% của năm 2021.
 |
Chờ dòng tiền “tuần hoàn”
Dòng tiền là được ví như mạch máu chảy trong doanh nghiệp. Một doanh nghiệp khỏe mạnh thường có nền tảng tài chính vững chắc và dòng tiền chảy trong doanh nghiệp phải “thông suốt” thì mọi sự mới hanh thông. Thông thường, có 2 cách để tạo dòng tiền cho doanh nghiệp, đó là bán với giá thật cao (biên lợi nhuận cao) hoặc bán giá rẻ với khối lượng lớn (vòng quay hàng hóa nhanh), thế nhưng việc thanh khoản thị trường suy giảm mạnh khiến cách này không còn hiệu quả.
Bên cạnh đó, sản phẩm bất động sản có đặc thù là chi phí đầu vào cao nên doanh nghiệp không dễ bán giá rẻ với khối lượng lớn, chưa kể lý do “tế nhị” liên quan đến tài sản bảo đảm, khi hiện khoảng 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng là bất động sản, nếu giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm của các công ty bất động sản ở ngân hàng. Khi giá trị tài sản bảo đảm giảm, ngân hàng sẽ yêu cầu doanh nghiệp bổ sung để bù đắp khoảng thiếu hụt, nhưng vào thời điểm này, đây là yêu cầu cực kỳ khó đáp ứng.
Trong báo cáo mới nhất, FiinRatings cho biết, tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã giảm xuống mức thấp nhất giai đoạn 2011-2013, cho thấy rủi ro mất khả năng thanh toán đã hiện hữu.
Khi thị trường thuận lợi, giá trị hàng tồn kho tăng không quá đáng ngại vì cho thấy hoạt động đầu tư của doanh nghiệp đang được đẩy mạnh. Hàng tồn kho cao chứng tỏ doanh nghiệp đang có nhiều dự án “gối đầu” để mở bán, ghi nhận doanh thu trong tương lai. Thế nhưng, trong năm 2022, khi hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khăn về thanh khoản, tồn kho tăng cao khiến các chủ đầu tư đối mặt với tình trạng không có dòng tiền thu về để thanh toán các chi phí phát sinh, các khoản nợ đến hạn và vốn để đầu tư dự án mới.
Vì thế, dòng tiền vẫn là một trong những vấn đề quan trọng nhất thời gian tới, khi tình trạng phổ biến trên thị trường hiện nay là nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận hàng tồn kho lớn, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn có xu hướng tăng mạnh. Điều này khiến lượng tiền và các tài sản tương đương tiền suy giảm, từ đó tạo ra hiện tượng âm dòng tiền kinh doanh.
Ghi nhận từ báo cáo tài chính 2022 của các doanh nghiệp bất động sản cho thấy, nhiều doanh nghiệp đang âm dòng tiền khá lớn, thậm chí kéo dài trong nhiều năm liền như DIC Corp (2.531,3 tỷ đồng), Khang Điền (1.824 tỷ đồng), Khải Hoàn Land (1.025 tỷ đồng)…
Khi dòng tiền kinh doanh âm do tăng tồn kho và các khoản phải thu, doanh nghiệp sẽ phải xoay xở để bù đắp sự thiếu hụt. Nhiều doanh nghiệp chọn thanh lý tài sản, thu hồi khoản đầu tư vào đơn vị khác… để thu hồi tiền mặt, song phổ biến hơn cả vẫn là tăng vay mượn.
Được biết, trong thời gian qua, một loạt ngân hàng lớn đã giảm thêm lãi suất huy động, từ đó kỳ vọng giảm mặt bằng lãi suất cho vay. Tuy nhiên, các đề xuất khác của doanh nghiệp như giảm hệ số rủi ro với bất động sản, tăng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo khoản vay, hỗ trợ doanh nghiệp khả năng trả nợ trái phiếu… đều không thể thực hiện do liên quan đến đảm bảo an toàn hệ thống.
