Bài toán kiểm soát chi phí không chỉ nằm ở giá đất hay lãi suất, mà cốt lõi nằm ở tiến độ đưa dự án vào vận hành
Triển vọng lạc quan cho chu kỳ mới
Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt, mã PDR) vừa công bố nghị quyết về kế hoạch kinh doanh giai đoạn 2026-2030, với doanh thu năm 2026 dự kiến đạt 3.541 tỷ đồng, tăng nhẹ so với kế hoạch năm 2025. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý nằm ở tốc độ tăng trưởng cao được đặt ra cho các năm tiếp theo, khi doanh thu năm 2030 dự kiến đạt 16.297 tỷ đồng (gấp 4,6 lần năm 2026) và lợi nhuận sau thuế đạt 4.114 tỷ đồng (gấp 4 lần năm đầu chu kỳ).
Cơ sở cho kế hoạch này được Ban lãnh đạo Phát Đạt xây dựng dựa trên chiến lược triển khai xây dựng và mở bán 6 dự án quy mô lớn trong giai đoạn 2026-2030, qua đó đặt nền móng cho tăng trưởng dài hạn trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản.
Công ty Chứng khoán BIDV cho biết, nhóm bất động sản bắt đầu xuất hiện các tín hiệu tích cực nhờ nhu cầu nhà ở cải thiện, dòng tiền đầu tư quay trở lại, cùng việc các dự án hạ tầng trọng điểm tại khu vực phía Nam được đẩy mạnh triển khai. Không chỉ Phát Đạt, dù chưa hết năm 2025, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã sớm công bố kế hoạch cho năm 2026 với những kỳ vọng tăng trưởng khác nhau.
Theo thông tin từ Công ty Chứng khoán Vietcap tại buổi gặp gỡ nhà đầu tư ngày 5/12/2025, lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (Nam Long, mã NLG) kỳ vọng, doanh số bán bất động sản năm 2025 đạt khoảng 11.000-13.000 tỷ đồng (so với mục tiêu 14.600 tỷ đồng được thông qua tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2025), với đóng góp chủ yếu trong những tháng cuối năm đến từ các dự án Mizuki Park, Izumi City và có khả năng bao gồm Paragon.
Sang năm 2026, Ban lãnh đạo Nam Long đặt mục tiêu đạt doanh số bán vượt 20.000 tỷ đồng. Theo đó, doanh nghiệp sẽ đẩy mạnh hoạt động bán hàng trong giai đoạn 2025-2027, mạnh hơn so với giai đoạn 2022-2024, thông qua việc tiếp tục triển khai các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu như Southgate, Mizuki Park, Akari City, Cần Thơ, Izumi City và An Zen Residences, đồng thời mở bán các dự án mới gồm Paragon, VSIP Hải Phòng và Waterpoint giai đoạn 2.
Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land, mã TAL) đã công bố kế hoạch kinh doanh năm 2026 với doanh thu dự kiến trên 12.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế trên 3.000 tỷ đồng, cao hơn đáng kể so với kế hoạch năm 2025 với doanh thu 4.332 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 536 tỷ đồng.
Cùng góc nhìn lạc quan, tại buổi gặp gỡ nhà đầu tư giữa tháng 11/2025, Vietcap cho hay, Ban lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền, mã KDH) duy trì sự tự tin trong việc sẽ hoàn thành kế hoạch lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ năm 2025 ở mức 1.000 tỷ đồng (tăng 23% so với năm 2024), đồng thời cho rằng lợi nhuận năm 2026 có thể tăng gấp đôi. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ doanh số bán và lượng bàn giao các căn thấp tầng tại dự án Gladia (đã hoàn tất xây dựng).
Khang Điền dự kiến sẽ ghi nhận khoảng 80% doanh thu từ các căn thấp tầng của dự án Gladia từ nay đến hết quý II/2026, phần còn lại khoảng 20% sẽ được ghi nhận trong nửa cuối năm 2026.
Tái khởi động dự án, chờ thời điểm bung hàng
Từ nửa cuối năm 2026 trở đi, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển lành mạnh và bền vững hơn. Đây cũng là thời điểm nhiều doanh nghiệp lựa chọn để đưa ra thị trường các dự án tiếp theo. Ở một số doanh nghiệp khác, dù chưa công bố cụ thể kế hoạch doanh thu và lợi nhuận, nhưng cũng đã phát đi tín hiệu về việc đẩy mạnh triển khai các dự án quy mô lớn.
Chẳng hạn, Tập đoàn Novaland (mã NVL) cho biết, năm 2026 sẽ tái triển khai và mở bán dự án Aqua City tại Đồng Nai sau khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. Novaland kỳ vọng, việc tái khởi động dự án này sẽ giúp doanh nghiệp quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng. Bên cạnh đó, các dự án NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và nhiều dự án tại TP.HCM cũng sẽ tiếp tục được xây dựng để bàn giao cho khách hàng, phần lớn đều là các dự án đã triển khai từ trước.
Tương tự, Netland - Tập đoàn Danh Khôi (mã NRC) mới đây thông báo kế hoạch quay trở lại thị trường và tái khởi động các dự án đã triển khai nhiều năm trước. Theo Ban lãnh đạo Tập đoàn, doanh nghiệp dự kiến triển khai khoảng 4 dự án trong năm 2026, mở đầu là Welltone Luxury Residence tại Khánh Hòa. Sau đó là mở bán dự án Đạt Nam tại TP.HCM - nơi Danh Khôi đã mua 1.000 sản phẩm của Công ty Đại Nam từ năm 2023. Cũng tại TP.HCM, hai dự án Aria Vũng Tàu Hotel & Resort và Barya Citi, từng tạm dừng do vướng pháp lý, dự kiến sẽ được tái khởi động.
Trường hợp gần đây nhất, Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Nam Mê Kông (mã VC3) đã thông qua chủ trương ký kết hợp đồng vay 1.285 tỷ đồng tại VietinBank để đầu tư, kinh doanh dự án Tổ hợp căn hộ cao cấp thuộc Khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương (tên thương mại The Charms Bình Dương), tọa lạc tại lô đất A4, Khu đô thị mới (khu 1), phường Bình Dương, TP.HCM. Thời hạn khoản vay là 60 tháng.
Không chỉ doanh nghiệp địa ốc, mà cả các doanh nghiệp ngoài ngành cũng có kế hoạch tham gia triển khai dự án bất động sản. Đơn cử, Tập đoàn Dabaco (mã DBC) mới đây hé lộ kế hoạch triển khai có trọng tâm một số dự án bất động sản trong năm 2026 như Khu đô thị Dabaco Vạn An, Tòa nhà hỗn hợp Dabaco Lý Thái Tổ, Cụm công nghiệp Lạc Vệ và Cảng ICD.
Trước đó, vào cuối tháng 10/2025, Dabaco đã thông qua dự án Dabaco Lý Thái Tổ với tổng vốn đầu tư dự kiến 2.700 tỷ đồng, triển khai từ quý IV/2025 đến quý I/2029. Đến tháng 11/2025, Dabaco tiếp tục thông qua việc triển khai dự án Khu đô thị Dabaco Vạn An, với vốn đầu tư 695 tỷ đồng, thực hiện từ quý IV/2025 đến quý IV/2028.
Nền tảng tài chính là yếu tố then chốt
Từ nửa cuối năm 2026 trở đi, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
Theo báo cáo “Triển vọng 2026 - Ngành bất động sản dân cư” của MBS Research, giai đoạn 2026-2027 được đánh giá là chu kỳ mở rộng mới, nhờ động lực từ đầu tư hạ tầng, các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ và kênh vốn từng bước được khơi thông.
Tuy nhiên, đi kèm với triển vọng tích cực là những rủi ro chi phí đáng lưu ý, như tiền sử dụng đất tăng theo bảng giá mới, lãi suất cho vay nhích lên so với giai đoạn đáy, trong khi khả năng hấp thụ của thị trường có thể chịu sức ép khi mặt bằng giá bán tăng nhanh hơn thu nhập.
Việc các địa phương điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, hướng tới tiệm cận giá thị trường, đã thiết lập một “nền chi phí” mới cho các dự án triển khai từ năm 2026 trở đi. Dữ liệu của MBS cho thấy, tại nhiều tuyến đường trung tâm ở Hà Nội và TP.HCM, bảng giá đất giai đoạn 2024-2025 đã tăng mạnh so với chu kỳ trước, qua đó đẩy chi phí đầu vào lên mặt bằng cao hơn và thu hẹp dư địa biên lợi nhuận.
Song song đó, chi phí vốn cũng bắt đầu phát tín hiệu đảo chiều khi từ cuối năm 2025, một số ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất cho vay tăng khoảng 0,5% đối với các khoản vay mới, trong khi thời gian hưởng lãi suất cố định có xu hướng rút ngắn.
“Dự báo, lãi suất năm 2026 có thể cao hơn năm 2025, nhưng mức tăng không lớn. Dù vậy, với đặc thù thời gian triển khai dự án kéo dài, chỉ cần biến động nhỏ của lãi suất cũng đủ tạo thêm áp lực chi phí tài chính, đặc biệt trong trường hợp tiến độ pháp lý hoặc giải ngân bị chậm”, các chuyên gia của MBS nhận định.
Tất nhiên, một yếu tố hỗ trợ quan trọng khác là việc Kỳ họp thứ 10 của Quốc hội khóa XV đã khép lại với hàng chục luật và nghị quyết được thông qua, trong đó có Nghị quyết hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, qua đó tạo nền tảng hỗ trợ mạnh mẽ hơn cho thị trường bất động sản, hạ tầng và các hoạt động kinh tế gắn với đất đai.
Theo ông Trần Thái Bình - CFA, Giám đốc Cấp cao Khối Phân tích OCBS, Nghị quyết được thông qua là một bước tiến quan trọng về thể chế, giúp tháo gỡ nhiều nút thắt pháp lý tồn tại lâu nay của thị trường bất động sản, đồng thời tạo hành lang pháp lý minh bạch và đồng bộ hơn. Trong trung và dài hạn, đây sẽ là yếu tố nền tảng hỗ trợ quá trình phục hồi của ngành, góp phần tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến pháp lý dự án, định giá đất và thủ tục triển khai.
Tuy nhiên, tác động trên thị trường sẽ mang tính phân hóa rõ rệt, trong đó những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực tài chính vững mạnh sẽ hưởng lợi rõ nét hơn so với phần còn lại.
