Nhiều dự án đình trệ vì vướng giải phóng mặt bằng. Ảnh: Lê Toàn
Những “điểm nghẽn”
Nói đến hai chữ “duyên nợ” không chỉ vì Luật Đất đai là sắc luật rất quan trọng, yếu tố đầu vào trọng yếu của thị trường bất động sản và nhiều ngành kinh tế khác mà tìm hiểu qua nhiều kỳ họp Quốc hội gần đây, Luật Đất đai 2013 là một trong những luật được đề nghị sửa đổi nhiều nhất, cũng đã nhiều lần được đưa vào chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, việc sửa đổi vẫn chưa được thực hiện, tạo ra những điểm nghẽn lớn đối với việc phát triển thị trường bất động sản.
“Những nút thắt đối với các sản phẩm mới như condotel hay ách tắc về thủ tục giao đất, thủ tục bồi thường, chuyển nhượng dự án…, chỉ có thể giải tỏa một cách căn cơ bằng việc sửa đổi Luật Đất đai 2013”, chủ đầu tư một dự án condotel từng dính nhiều tai tiếng liên quan đến cam kết lợi nhuận và nay đang vướng một số thủ tục chuyển đổi quy hoạch dự án từng chia sẻ với phóng viên Đầu tư Chứng khoán.
Thực tế, không chỉ vị này, trao đổi với phóng viên, nhiều chuyên gia, đại diện doanh nghiệp đều cho rằng, sau hơn 7 năm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, bên cạnh nhiều tích cực, đã dần bộc lộ ra không ít bất cập, gây khó khăn cho thị trường địa ốc nói riêng, doanh nghiệp và người dân nói chung. Sự chưa liên thông, có khi chồng chéo giữa các văn bản, nghị quyết với luật, luật với luật cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Ở góc độ thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Luật Đất đai liên quan đến nhiều luật khác, do vậy, những điểm nghẽn của luật này tác động rất lớn đến thị trường bất động sản thời gian qua. Một trong những điểm nghẽn, theo ông Châu, khiến thị trường bất động sản ách tắc, đó là quy định về việc chuyển nhượng dự án.
“Thực tế, trên địa bàn TP.HCM hiện có hàng trăm dự án bị đình trệ. Trong đó, có dự án do một số doanh nghiệp không có đủ năng lực để triển khai muốn chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác, nhưng việc chuyển nhượng không đơn giản do những quy định về điều kiện chuyển nhượng khắt khe của Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014”, ông Châu nói và dẫn chứng, Khoản (1.b) - Điều 194 Luật Đất đai quy định: “Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”. Tuy nhiên, tại Khoản 2, Điều 49 - Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khi: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.
Theo ông Châu, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện các công việc này.
HoREA đã nhiều lần kiến nghị sửa đổi Khoản (1.b), Điều 194 - Luật Đất đai và sửa đối khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng thống nhất cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư, kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp.
 |
Nhiều loại hình bất động sản mới đang chờ gỡ vướng pháp lý. Ảnh: Dũng Minh |
Bên cạnh đó, quy định về tiền sử dụng đất cũng khiến không ít doanh nghiệp đau đầu. Theo đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản, cơ chế tính tiền sử dụng đất quá nhiêu khê, phức tạp làm ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ triển khai dự án. Thực tế, hiện nay tại TP.HCM có khá nhiều dự án chưa triển khai được do chưa đóng tiền sử dụng đất mà không phải do chủ đầu tư chây ỳ.
Thậm chí, nhiều doanh nghiệp xin chủ động ứng trước tiền sử dụng đất để triển khai nhanh, nhưng nộp hồ sơ năm lần bảy lượt vẫn chưa xong. Nhiều ý kiến cũng kiến nghị, cơ chế xác định giá đất nên “quy về một mối”, không nên để nhiều sở, ngành cùng tham gia như hiện nay. Điều này cũng cần được quy định cụ thể trong Luật Đất đai sửa đổi.
Ngoài ra, theo ông Lê Hoàng Châu, nguyên nhân dẫn đến “ách tắc” về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thời gian qua có phần vì “xung đột pháp luật” giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013. Trong khi, Luật Nhà ở 2014 sử dụng từ “đất ở” trong cụm từ “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở”, hoặc “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác”, thì Luật Đất đai sử dụng từ “đất” để chỉ chung các loại đất trong các quy phạm pháp luật như “nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và Luật Đầu tư 2020 cũng sử dụng từ “đất” trong cụm từ “có quyền sử dụng đất” thống nhất với Luật Đất đai. Điều này khiến mỗi địa phương làm một cách, tùy theo cách hiểu của từng cơ quan áp dụng luật.
Nhiều phát sinh bị “bỏ sót”
Theo phân tích của các chuyên gia, trong quá trình thực thi Luật Đất đai 2013 phát sinh một thực tế là có những quy định quá chặt, nhưng lại có những “lỗ hổng” tạo “dư địa” cho bên này mặc cả, chây ỳ, gây khó cho bên kia.
Chẳng hạn, luật sư Nguyễn Tấn Hải, Đoàn Luật sư TP.HCM dẫn chứng, theo Luật Đất đai năm 2013, khi phát triển các dự án thương mại, doanh nghiệp sẽ phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất về giá chuyển nhượng. Trên thực tế, thời gian qua, có khá nhiều dự án, trong quá trình triển khai, doanh nghiệp đã đền bù được 90% mặt bằng, chỉ còn 10% không đền bù được do người có đất không chấp nhận giá đền bù.
Đây là thực tế khiến nhiều dự án bị kéo dài và đối với việc sửa đổi lần này, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp khẩn thiết đề xuất, cần có quy định rõ ràng về việc Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được 80 - 90% diện tích dự án, nhưng không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất đối với 10% diện tích đất còn lại.
“Để thúc đẩy các dự án tốt, giảm thiểu tâm lý chây ỳ, thậm chí sự so bì, bất ổn xã hội khi người càng chây ỳ có khi càng được bồi thường cao, nên có quy định đối với phần diện tích nhất định còn lại khi giải phóng mặt bằng, Nhà nước có thể cưỡng chế giao cho chủ đầu tư với mức đền bù bằng bình quân mức chi trả trước đó trừ đi chi phí cưỡng chế”, một luật sư đề xuất.
Bên cạnh đó, mâu thuẫn cũng tồn tại trong các quy định của Luật Đất đai và những hướng dẫn liên quan trong Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư. Cụ thể, theo phân tích của ông Hải, Luật Doanh nghiệp tồn tại khái niệm tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng đất, còn Luật Đất đai năm 2013 thì sử dụng khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là hai khái niệm chưa thống nhất, gây nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau, từ đó tạo khó khăn cho ngay cả cơ quan thực thi và doanh nghiệp khi áp dụng vào thực tiễn.
Mặt khác, theo góp ý của nhiều doanh nghiệp, Luật Đất đai 2013 “bỏ sót” hai điểm nghẽn gây nhiều tranh cãi trên thị trường bất động sản thời gian qua: Thứ nhất là chưa có biện pháp giải quyết cho một dự án đầu tư mà đất đai có nguồn gốc từ nhiều nguồn khác nhau; thứ hai là chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các bất động sản đa công năng như officetel, shophouse, condotel...
Chẳng hạn, đối với loại hình căn hộ khách sạn (condotel), Luật Đất đai năm 2013 quy định là loại đất thương mại dịch vụ với thời hạn 50 năm, song chưa có quy định về việc sử dụng condotel để ở với thời hạn lâu dài khiến việc đầu tư và kinh doanh, sở hữu loại sản phẩm này có nguy cơ tạo ra rủi ro cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, sự lãng phí tài sản của xã hội khi khách hàng e ngại không dám đầu tư vì chưa rõ pháp lý.
Theo số liệu tổng hợp từ HoREA, cả nước hiện có khoảng 82.900 căn hộ du lịch, 28.100 biệt thự du lịch, 15.660 nhà phố du lịch. Các dự án condotel tập trung chủ yếu tại những địa phương có thế mạnh du lịch như Đà Nẵng, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu... Tổng nguồn vốn đầu tư vào các dự án này ước khoảng 100.000 tỷ đồng, hiện đang rơi vào trạng thái “bất động”.
Cùng với đó là hàng trăm dự án bất động sản bị vướng vì những quy định liên quan đến chuyển nhượng, giải phóng mặt bằng… khiến đề xuất sớm sửa đổi Luật Đất đai 2013, ở nhiều doanh nghiệp, dự án là những tiếng “kêu cứu” thực sự.
Thời gian đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất quá lâu
 |
| Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Lê Thành |
Người dân khi muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp thành đất ở hay doanh nghiệp muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất - kinh doanh thì phải đăng ký kế hoạch sử dụng đất hơn 1 năm mới được chuyển, dù thời gian làm thủ tục chỉ khoảng 20 ngày. Với thời gian như vậy, nhiều kế hoạch đầu tư, sản xuất - kinh doanh trở nên lỡ dở. Chẳng hạn như tôi muốn xây nhà xưởng, mà năm nay đăng ký, năm sau HĐND Thành phố phải thông qua kế hoạch thì mới giải quyết hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì quá chậm, mà còn chưa biết có được giải quyết hay không để chuẩn bị các điều kiện vật chất khác.
Cách đây 2 năm, TP.HCM giải quyết việc này khá nhanh chóng, nghĩa là từ thời gian đăng ký chuyển kế hoạch sử dụng đất đến khi được chuyển đổi chỉ trong vòng 4 tháng, nhưng sau đó Thanh tra của Bộ Tài nguyên và Môi trường bảo Thành phố làm như vậy là sai Luật Đất đai 2013, rồi yêu cầu phải đăng ký trước 1 năm rồi năm sau mới cho chuyển mục đích sử dụng đất.
Tôi cho rằng, cần phải quy định lại thời gian giải quyết hồ sơ cho người dân, doanh nghiệp nếu khu đất đó phù hợp với kế hoạch sử dụng đất chung của địa phương.
Giải phóng mặt bằng là “cục nghẹn” của doanh nghiệp địa ốc
 |
| Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần SeaHoldings |
Luật Đất đai 2013 cho phép áp dụng hai cơ chế thu hồi đất: Nhà nước thu hồi đất hoặc tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Cơ chế là vậy, nhưng thực tế, khâu giải phóng mặt bằng đang khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó.
Với các dự án nhà ở thương mại, việc giải phóng mặt bằng hiện nay chủ yếu theo cơ chế doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Đây là cơ chế được cho là hợp lòng dân, để việc đền bù sát với giá thị trường. Tuy nhiên, mặc dù các mức bồi thường, hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước và địa phương, nhưng không ít hộ dân có những đòi hỏi vượt quá mức quy định chung. Khi chủ đầu tư không đồng ý thì họ không chịu di dời, gây khó khăn, làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của cả chủ đầu tư và những hộ dân khác.
Các khoản đầu tư đã đổ vào dự án không phải là con số nhỏ, có khi lên tới cả trăm, cả ngàn tỷ đồng. Vì vậy, việc chậm giải phóng mặt bằng sẽ gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội đón thời điểm thuận lợi của thị trường.
Do vậy, doanh nghiệp cũng cần có thêm sự hỗ trợ của cơ quan quản lý nhà nước trong công tác giải phóng mặt bằng. Chẳng hạn, khi dự án đền bù đạt tối thiểu 80 - 90% thì phần còn lại nếu người sử dụng đất không chấp nhận đền bù, cần được giải quyết theo phương án Nhà nước can thiệp để tiến hành giải phóng mặt bằng cho nhà đầu tư.
Chủ đầu tư cần biết được khoảng thời gian để hoàn thiện hồ sơ pháp lý
 |
| Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa |
Khi Luật bị ách tắc, lạc hậu sẽ ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường, doanh nghiệp và người dân. Từ trước đến nay, doanh nghiệp và người dân đều không lo lắng về độ khó hay sự chặt chẽ của luật, mà chỉ quan tâm đến sự thống nhất triển khai của luật, bởi khi triển khai một dự án, doanh nghiệp cần biết thời gian cụ thể mất bao nhiêu lâu sẽ hoàn tất thủ tục.
Trong trường hợp doanh nghiệp làm nhưng không biết bao giờ dự án mới hoàn thành thì sẽ bị “cháy kịch bản”, mất luôn cơ hội đầu tư và cũng không nắm được giá thành của dự án mình đang làm sẽ là bao nhiêu.
Đồng thời, chính điều này sẽ gây ách tắc nguồn cung trên thị trường, giá bất động sản cũng tăng bất chợt, không theo quy tắc nào cả. Do vậy, nếu được quản lý theo đúng kế hoạch, đúng lộ trình về pháp chế, thủ tục hành chính thì chắc chắn sẽ kiểm soát được thị trường và đảm bảo thị trường phát triển ổn định và bền vững.
Tắc thủ tục giao đất, đấu giá đất
 |
| Ông Hồ Văn Hà, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai |
Theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 119 - Luật Đất đai năm 2013, đối với dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 - Luật Đất đai năm 2013 không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong luật lại không quy định cụ thể, chi tiết đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất trong cả thời gian thuê hay miễn một thời gian nhất định. Do đó, Đồng Nai đang gặp khó khăn trong việc xác định việc đấu giá hay không đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Đồng Nai đang triển khai rất nhiều dự án quan trọng trên các lĩnh vực kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, chỉ vì vướng mắc về đất đai liên quan đến việc xác định đấu giá hay không đấu giá quyền sử dụng đất đã khiến không ít công trình, dự án phải nằm chờ. Dự án kéo dài sẽ khiến tổng kinh phí thực hiện bị đội lên theo từng năm, gây ảnh hưởng lớn đến nhà đầu tư và cả địa phương, nên Đồng Nai kiến nghị Chính phủ sớm tháo gỡ.
Nhiều chủ đầu tư các dự án trên địa bàn Đồng Nai đang chờ đợi đất trong dự án được giao đất hay đấu giá đất rất lo lắng, vì đất phải đưa ra đấu giá, nếu đơn vị khác trúng đấu giá thì công ty sẽ không thể tiếp tục triển khai dự án. Như vậy, những chi phí, công sức đã bỏ ra thực hiện dự án từ đầu sẽ được tính toán hoàn lại như thế nào?
Đơn cử như trường hợp của Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam đang sử dụng hơn 4,4 ha đất tại phường Long Bình (TP. Biên Hòa), diện tích đất trên được UBND tỉnh thu hồi và cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án khách sạn hoa viên. Sau một thời gian, Công ty đã xin chuyển mục đích một phần diện tích đất thuê sang đầu tư chung cư cho thuê và bán (chuyển sang mục đích đất ở với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất). Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam đã được UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư năm 2015, chuyển dự án thành chung cư cao cấp cho thuê và bán, nhưng hiện dự án vẫn ách tắc ở khâu đất này tiếp tục cho thuê trả tiền hàng năm hay phải thu hồi đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
