Các chủ đầu tư đang thận trọng hơn trong việc định giá sản phẩm. Ảnh: Dũng Minh.
Những thách thức tiềm ẩn
Thị trường bất động sản đang đón nhận một tổ hợp chính sách hỗ trợ mang tính bước ngoặt, trải rộng từ hành lang pháp lý, chính sách tiền tệ - tài khóa… cho đến cơ cấu hành chính, tất cả đều tạo ra kỳ vọng về một chu kỳ phục hồi bền vững hơn.
Trong các báo cáo gần đây của nhiều công ty chứng khoán, ngành bất động sản nằm thường nằm trong danh mục được khuyến nghị đầu tư nhiều nhất.
Luận điểm của giới phân tích là việc 3 sắc luật điều chỉnh thị trường bất động sản (gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023) có hiệu lực từ đầu tháng 8/2024 và nỗ lực của các cơ quan chức năng trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án, đặc biệt là tinh thần 4 nghị quyết quan trọng của Bộ Chính trị (gồm các nghị quyết 57, 59, 66 và 68) đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp địa ốc triển khai dự án dang dở cũng như mở bán mới, giúp thị trường trở nên sôi động hơn.
Trong khi đó, các doanh nghiệp cũng chủ động thực hiện tái cơ cấu, qua đó giúp củng cố nền tảng tài chính vững chắc, quản trị hiệu quả và tạo lập danh mục dự án hợp lý nhằm tạo lợi thế cạnh tranh khi thị trường khởi sắc trở lại.
Tuy vậy, từ kỳ vọng tới thực tế là một chặng đường dài, trong đó vấn đề lớn nhất vẫn nằm ở cấp độ thực thi, các điểm nghẽn pháp lý tại địa phương hiện chưa được tháo gỡ đồng bộ.
Ông Bùi Văn Huy - Giám đốc Phân tích, Công ty cổ phần Đầu tư FIDT cho hay, các yếu tố quy hoạch, định giá đất, thủ tục đầu tư… vẫn đang kìm hãm dòng vốn vào dự án.
Trong khi đó, lực cầu thực tế chưa hồi phục mạnh do tốc độ tăng thu nhập chưa bắt kịp tốc độ tăng giá nhà và nhiều người giữ tâm lý thận trọng sau giai đoạn khủng hoảng. Hệ quả là thanh khoản thị trường thấp, tỷ lệ hấp thụ yếu và doanh nghiệp khó xoay vòng vốn.
Số liệu thống kê của Vietstock cho thấy, tính đến cuối tháng 3/2025, giá trị hàng tồn kho của 102 doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán (HOSE, HNX và UPCoM) tăng hơn 2% so với cuối năm 2024, lên gần 137.000 tỷ đồng và có sự phân hóa rõ nét khi chủ yếu tập trung ở một số doanh nghiệp lớn.
Việc một số doanh nghiệp như Vinhomes với số lượng hàng tung ra quá lớn (ước chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung từ đầu năm) đặt ra thách thức về khả năng hấp thụ sản phẩm của các doanh nghiệp cùng ngành khác.
Bên cạnh đó, theo TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhiều dự án bất động sản chỉ tập trung phát triển sản phẩm hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập cao, dẫn đến tình trạng nguồn cung bất động sản cao cấp, biệt thự, căn hộ hạng sang liên tục tăng, trong khi nhóm đối tượng hấp thụ các dòng sản phẩm cao cấp này không chiếm số đông.
Tâm lý thị trường đang khá tích cực, nhu cầu mua bất động sản vẫn lớn và đó là một tín hiệu tốt. Song, bài toán đặt ra là liệu thị trường có thể hấp thụ hết lượng hàng giá cao hiện tại hay không. Đây cũng là lý do khiến các chủ đầu tư phải thận trọng hơn trong việc định giá sản phẩm để vừa đảm bảo thu hút khách hàng, vừa duy trì sức cạnh tranh trên thị trường.
Bản thân một số doanh nghiệp lớn như Novaland (mã chứng khoán NVL) cũng đã xác định chiến lược phòng thủ sẽ là chủ đạo trong năm 2025 và thể hiện rõ định hướng “hy sinh ngắn hạn để tái cơ cấu dài hạn”.
Cụ thể, Novaland đưa ra 2 kịch bản kinh doanh cho năm 2025: Kịch bản 1, doanh thu 13.400 tỷ đồng và lỗ nhẹ 12 tỷ đồng; kịch bản 2, doanh thu 10.400 tỷ đồng và lỗ sâu 688 tỷ đồng.
Trong quý I/2025, dù doanh thu tăng trưởng mạnh, từ mức 697 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước lên 1.778 tỷ đồng kỳ này, nhưng chi phí tài chính, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp vẫn là gánh nặng lớn, làm ảnh hưởng tới lợi nhuận.
Với kết quả này, Novaland đã hoàn thành 13-17% chỉ tiêu doanh thu cả năm và còn cách khoảng 30% so với mức lỗ cao nhất trong phương án dự phòng.
“Năm 2025 chưa phải là năm hái quả, Novaland chưa thể có lãi, mà nhiệm vụ trọng tâm là tháo gỡ hết vướng mắc pháp lý, triển khai trở lại các dự án để khơi thông dòng tiền. Chúng tôi không đưa ra con số cao trong khi không biết chắc có thực hiện được hay không. Chủ trương của chúng tôi là cam kết với cổ đông như thế nào thì cố gắng bằng mọi giá phải thực hiện được”, Tổng giám đốc Novaland cho hay.
Quan trọng là chọn chiến lược phù hợp
Theo ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch Hội đồng quản trị Nam Long (mã chứng khoán NLG), thị trường đang trong quá trình hồi phục có chọn lọc. Trong đó, các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ, đầu tư công được đẩy mạnh, hạ tầng kết nối ngày một đồng bộ, chính sách tiền tệ nới lỏng...
Tuy vậy, thị trường vẫn còn đó những thách thức như lệch pha cung - cầu giữa các phân khúc sản phẩm, bối cảnh quốc tế là rủi ro thuế quan, căng thẳng địa chính trị kéo dài... Ngoài ra, thời gian thực hiện sáp nhập các bộ, ban, ngành, địa phương có thể ảnh hưởng đến tiến độ phê duyệt dự án.
Ông Lưu Quang Tiến - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) nhận định, thay cho tâm lý phấn khích trước chu kỳ mới, nhà đầu tư đang trong trạng thái quan sát và chờ đợi.
Tuy nhiên, do thị trường bất động sản đã “nén” đủ lâu, trong khi động lực “giải nén” đã hiện hữu nên có thể kỳ vọng vào sự cải thiện ngày càng tích cực hơn của thị trường ở giai đoạn này và trong tương lai. Các doanh nghiệp cần tính toán lại bài toán thị trường để xây dựng và phát triển sản phẩm, dự án cho phù hợp.
Đồng quan điểm, bà Trang Lê - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, khi trao đổi với một số chủ đầu tư, JLL nhận thấy họ đặt mục tiêu tăng gấp đôi, gấp ba lượng sản phẩm bán ra trong năm nay.
Theo bà Trang Lê, phân khúc bất động sản bình dân và trung cấp đang rất khan hiếm nguồn cung, trong khi nhu cầu không ngừng gia tăng. Do đó, nếu các dự án được tung ra vào thời điểm này, khả năng hấp thụ sẽ rất tốt.
Mặt khác, thị trường bất động sản hiện đã trở nên minh bạch hơn, các chủ đầu tư cũng rút ra nhiều bài học từ giai đoạn khó khăn vừa qua. Khi triển khai dự án, họ không chỉ quan sát động thái của các đối thủ, mà còn cân nhắc kỹ lưỡng về thời điểm ra hàng để đảm bảo phù hợp với nhịp độ phục hồi của thị trường.
“Mặc dù mong muốn đẩy nhanh tiến độ mở bán, nhưng đa số chủ đầu tư đều lựa chọn phương án chia nhỏ giai đoạn, điều chỉnh kế hoạch cung ứng một cách thận trọng”, bà Trang nói, đồng thời cho rằng, đâu đó sẽ có những giai đoạn mà tổng cung có thể tăng lên khá nhanh, nhưng các chủ đầu tư vẫn cân nhắc mức giá phù hợp để tối ưu lợi nhuận, mà vẫn đảm bảo tính cạnh tranh.
Theo bà Trang Lê, tâm lý thị trường đang khá tích cực, nhu cầu mua bất động sản vẫn lớn và đó là một tín hiệu tốt. Song, bài toán đặt ra là liệu thị trường có thể hấp thụ hết lượng hàng giá cao hiện tại hay không. Đây cũng là lý do khiến các chủ đầu tư phải thận trọng hơn trong việc định giá sản phẩm để vừa đảm bảo thu hút khách hàng, vừa duy trì sức cạnh tranh trên thị trường.
Theo báo cáo mới công bố của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện tại, tâm lý và hành vi tiêu dùng của người mua nhà có sự thay đổi rõ rệt so với trước đây, khi nhiều người không muốn phải trả một số tiền quá lớn để sở hữu một căn hộ, nhưng vẫn yêu cầu cao đối với các chuẩn mực và tiện ích sống.
Do vậy, thay vì chỉ quan tâm đến lợi nhuận, các nhà phát triển bất động sản sẽ phải tập trung vào việc tạo ra những dự án chất lượng, đáp ứng nhu cầu của cư dân và mang lại giá trị cộng đồng.
