Bất động sản không còn là “vùng đệm” thuế
Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025 có nhiều sửa đổi quan trọng liên quan đến cơ chế bù trừ lãi, lỗ giữa các hoạt động sản xuất - kinh doanh. Những thay đổi này đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của các doanh nghiệp đa ngành, trong đó có nhóm doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, không phải mọi khoản lỗ đều được phép bù trừ như trước đây.
Tại một buổi đối thoại chính sách thuế mới đây, đại diện Công ty cổ phần Nam Long đã đặt vấn đề: hoạt động kinh doanh bất động sản bị lỗ có được bù trừ với lãi từ các hoạt động sản xuất - kinh doanh khác hay không?
Giải đáp nội dung này, ông Nguyễn Tiến Dũng, Phó Trưởng Thuế TP.HCM cho biết, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025 đã quy định rõ theo hướng siết chặt cơ chế bù trừ, trong đó không còn cho phép bù trừ khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Cụ thể, theo khoản 3 Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025, thu nhập chịu thuế từ hoạt động sản xuất - kinh doanh là tổng thu nhập của tất cả các hoạt động. Doanh nghiệp có hoạt động sản xuất - kinh doanh bị lỗ được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động sản xuất - kinh doanh có thu nhập, do doanh nghiệp tự lựa chọn.
Tuy nhiên, Luật đồng thời quy định rõ các trường hợp không được bù trừ. Theo đó, khoản lỗ phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư không được bù trừ với thu nhập của hoạt động sản xuất - kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế. Sau khi thực hiện bù trừ theo đúng phạm vi cho phép, phần thu nhập còn lại sẽ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp tương ứng với hoạt động sản xuất - kinh doanh có thu nhập.
Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025 cũng yêu cầu thu nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư trong lĩnh vực thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản phải được xác định riêng để kê khai, nộp thuế và không được bù trừ lãi, lỗ với các hoạt động sản xuất - kinh doanh khác trong cùng kỳ tính thuế.
Theo các chuyên gia kế toán, thuế, với những quy định này, bất động sản và một số lĩnh vực đặc thù đã chính thức bị tách khỏi cơ chế “san sẻ” lãi, lỗ trong doanh nghiệp đa ngành, buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận trong quản trị tài chính và thực hiện nghĩa vụ thuế.
Minh bạch để tận dụng cơ hội
Nếu doanh nghiệp không chứng minh được khoản lỗ phát sinh từ hoạt động nào, khả năng bị loại khỏi phạm vi bù trừ, thậm chí bị điều chỉnh lại toàn bộ kết quả tính thuế là hoàn toàn có thể xảy ra.
Thông tin về những điểm chính nổi bật, bà Nguyễn Thị Thùy Dương - CEO Công ty Tư vấn thuế Hinh Lam cho biết, quy định mới về bù trừ lãi - lỗ trong Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi là một bước tiến rõ rệt, nhưng đồng thời cũng là phép thử lớn đối với năng lực quản trị của doanh nghiệp đa ngành.
Theo quy định mới, doanh nghiệp được phép bù trừ lãi, lỗ giữa các hoạt động sản xuất - kinh doanh. So với trước đây, đây là thay đổi mang tính bản chất, bởi nhiều khoản thu nhập từng bị “tách rời”, không được bù trừ, nay đã được đặt chung trong một mặt bằng tính thuế linh hoạt hơn. Tuy nhiên, Luật đồng thời vạch ra một ranh giới rất rõ và có chủ ý chính sách: phần thu nhập đang hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp không được đưa vào bù trừ.
Với doanh nghiệp đa ngành, điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Trong cùng một pháp nhân, nếu vừa có hoạt động được ưu đãi (công nghệ cao, nghiên cứu - phát triển, địa bàn khó khăn…) vừa có hoạt động không được ưu đãi, thì lỗ của mảng không ưu đãi không thể dùng để “ăn” vào lãi của mảng đang được hưởng thuế suất thấp hoặc miễn, giảm thuế. Đây là điểm mà nếu hiểu sai, doanh nghiệp rất dễ trả giá ở khâu hậu kiểm.
Từ đó, một yêu cầu mang tính bắt buộc trên thực tế được đặt ra là tách bạch ngành nghề trong hạch toán. Rủi ro lớn nhất của doanh nghiệp đa ngành không nằm ở con số lỗ hay lãi, mà ở việc chi phí bị hạch toán chung. Các khoản chi quản lý, tài chính, nhân sự, lãi vay nếu không được phân bổ rõ ràng cho từng hoạt động sẽ ngay lập tức trở thành điểm yếu khi cơ quan thuế xem xét việc bù trừ lỗ.
“Trong các cuộc thanh tra, câu hỏi thường rất trực diện: khoản lỗ này phát sinh từ hoạt động nào, có liên quan đến hoạt động đang hưởng ưu đãi hay không? Nếu doanh nghiệp không chứng minh được, khả năng bị loại phần lỗ khỏi phạm vi bù trừ, thậm chí bị điều chỉnh lại toàn bộ kết quả tính thuế, là hoàn toàn có thể xảy ra”, bà Dương chia sẻ.
Một điểm khác cũng thường bị hiểu chưa đúng là bù trừ lỗ không đồng nghĩa với việc “xóa dấu vết” của lỗ. Dù đã bù trừ trong năm, doanh nghiệp vẫn phải theo dõi khoản lỗ theo nguồn gốc phát sinh. Nếu sử dụng lỗ của mảng A để bù lãi của mảng B, thì phần lỗ đó sẽ không còn để chuyển sang các năm sau. Việc thuyết minh rõ trong hồ sơ quyết toán là yêu cầu bắt buộc, bởi đây chính là căn cứ để cơ quan thuế đối chiếu khi kiểm tra lại sau nhiều năm. Sai sót ở khâu này thường không lớn về mặt số học, nhưng lại dễ bị đánh giá là yếu kém trong quản trị thuế.
Theo bà Dương, doanh nghiệp cần nhìn nhận đúng bản chất: bù trừ lỗ là quyền lựa chọn, không phải nghĩa vụ bắt buộc. Trong một số trường hợp, doanh nghiệp đa ngành có thể cân nhắc không bù trừ tối đa, mà để lỗ chuyển sang các năm sau, nếu dự báo hoạt động đó sẽ có lãi lớn và không vướng ưu đãi thuế. Đây là bài toán tổng hợp giữa thuế, tài chính và chiến lược kinh doanh trung hạn, chứ không đơn thuần là xử lý số liệu tại thời điểm quyết toán.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Được, Tổng giám đốc Công ty Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín cho rằng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi đã trao cho doanh nghiệp đa ngành dư địa linh hoạt hơn trong quản trị thuế, đặc biệt thông qua cơ chế bù trừ lãi - lỗ. Tuy nhiên, đi kèm với đó là yêu cầu minh bạch cao hơn về ngành nghề kinh doanh, chi phí và nguồn gốc thu nhập, trong bối cảnh cơ quan thuế hiện đã có đầy đủ cơ sở pháp lý để kiểm soát và hậu kiểm.
Bên cạnh đó, hệ thống chế tài xử lý vi phạm thuế hiện nay mang tính răn đe rất cao, không chỉ dừng ở xử phạt hành chính với mức tiền lớn, mà còn có thể dẫn tới trách nhiệm hình sự. Thực tế thời gian qua cho thấy, không ít doanh nhân đã vướng vào các vụ việc liên quan đến chế độ kế toán, kê khai và thực hiện nghĩa vụ thuế, để lại những hệ lụy nghiêm trọng cho cá nhân và doanh nghiệp.
Từ thực tiễn này, ông Được cho rằng, ngay từ khi bắt đầu hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp cần xác định rõ tinh thần thượng tôn pháp luật. Mọi công dân và tổ chức đều có nghĩa vụ tuân thủ Hiến pháp và pháp luật; việc coi nhẹ hoặc đứng ngoài pháp luật là cách tiếp cận đầy rủi ro, bởi Nhà nước hiện có đầy đủ công cụ pháp lý và nghiệp vụ để quản lý, giám sát và xử lý các hành vi vi phạm.
“Ranh giới giữa tránh thuế hợp pháp và né, trốn thuế là rất mong manh. Trước khi triển khai bất kỳ phương án nào liên quan đến thuế, doanh nghiệp cần có sự tham vấn của các chuyên gia thực thụ, tránh tự ý thực hiện theo kinh nghiệm hoặc suy đoán chủ quan, bởi rủi ro pháp lý có thể vượt xa lợi ích ngắn hạn đạt được”, ông Được nhấn mạnh.