Thị trường càng khó, nhà đầu tư càng phải chọn cổ phiếu bất động sản có tính cơ bản cao
Phải có thời gian
Trên thị trường chứng khoán, 1 tháng trước có những kỳ vọng về thời điểm 1/8/2024 áp dụng các luật mới gồm Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024, Luật Các tổ chức tín dụng 2024 sẽ thu hút được dòng tiền vào cổ phiếu địa ốc, nhưng thực tế cho thấy một số ít cổ phiếu có tín hiệu tích cực và cũng chỉ trong một vài phiên.
Hầu hết các môi giới đều nhìn nhận, giá cổ phiếu bất động sản khả năng cao đã ở vùng đáy, nhưng tính theo chu kỳ bằng năm thì việc đầu tư cổ phiếu bất động sản giai đoạn hiện nay có thể ví như đầu tư đất nền, tức là phải chờ rất lâu mới có hiệu suất tốt. Theo đó, cơ hội chủ yếu dành cho nhà đầu tư trường vốn, ít sử dụng đòn bẩy. Với các nhà đầu tư ưa thích giao dịch (đầu tư ngắn hạn) hay sử dụng vốn vay cao thì nhóm cổ phiếu địa ốc chưa hấp dẫn.
Bài toán tài chính của các doanh nghiệp bất động sản đi kèm với vấn đề pháp lý dự án không thể xử lý nhanh khiến thanh khoản là biến số mà nhà đầu tư nào cũng e ngại.
Thị trường càng khó, nhà đầu tư càng phải chọn cổ phiếu bất động sản có tính cơ bản cao, như danh tiếng thương hiệu trong ngành, tài chính lành mạnh, quỹ đất tốt, dự án có khả năng bán hàng, nhưng số lượng các mã này hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Vẫn khó huy động vốn
Số liệu cho thấy, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong 7 tháng đầu năm 2024 là gần 173.600 tỷ đồng, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2023. Tuy nhiên, thị trường sơ cấp “cô đặc” với 72% quy mô phát hành tập trung ở nhóm ngân hàng, tỷ trọng ở nhóm bất động sản và xây dựng chỉ là 19%. Nổi bật trong các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu là Vinhomes với 12.500 tỷ đồng, Vingroup với 8.000 tỷ đồng.
Chi phí huy động vốn qua kênh trái phiếu của nhóm doanh nghiệp địa ốc không thay đổi nhiều so với năm ngoái, bình quân khoảng 11,5%/năm, nhưng cao hơn nhiều lãi suất ngân hàng và gấp đôi lãi suất trái phiếu của nhóm tổ chức tín dụng.
Theo Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), nếu việc cơ cấu nợ không thuận lợi trong nửa cuối năm 2024 trước áp lực đáo hạn trái phiếu và thị trường bất động sản chưa phục hồi như mong đợi, rủi ro không thể thanh toán được nợ sẽ dẫn đến sự gia tăng đột biến của nợ kéo theo (do đánh giá CIC). Điều này hàm ý áp lực trích lập của nhóm ngân hàng và triển vọng tăng trưởng không như kỳ vọng.
Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp vẫn lớn nhất ở nhóm bất động sản và xây dựng, khi quy mô đáo hạn 5 tháng cuối năm 2024, năm 2025, năm 2026 lần lượt là 47.600 tỷ đồng, 87.600 tỷ đồng, 90.000 tỷ đồng.
Nhìn chung, VDSC không nhận thấy nhiều sự vận động mới trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong 7 tháng đầu năm 2024. Ngoài nhóm ngân hàng tham gia tích cực trên thị trường trái phiếu thì không có nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể cơ cấu nợ thông qua việc phát hành mới hay mua lại trước hạn. Đồng thời, chi phí huy động trái phiếu của nhóm địa ốc duy trì ở mức cao phản ánh rủi ro vẫn cao.
Một vấn đề khác là theo quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, từ 1/8/2024, tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai không quá 5%, tiền thanh toán khi ký hợp đồng mua bán không quá 30% và trước khi giao nhà thì mức thanh toán không quá 50%, trong khi trước đây, người mua nhà phải thanh toán từ 70 - 95% trước khi nhận nhà. Điều này đồng nghĩa, áp lực dòng tiền gia tăng, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán bài toán dòng tiền để bù đắp phần hụt đi trong giai đoạn làm dự án.
Nam Long (mã NLG) chia sẻ, Công ty sẽ tập trung vào các giải pháp về chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán, với thiết kế riêng cho từng nhóm khách hàng như để ở, để đầu tư, đồng thời thoả thuận để có các chính sách thanh toán với nhà thầu hợp lý hơn trong bối cảnh mới. Về tiến độ bán hàng, tuỳ từng giai đoạn mà Nam Long có các giải pháp khác nhau và thời gian từ lúc nhận cọc đến khi ký hợp đồng mua bán khoảng 3 - 6 tháng.
Chọn lọc cơ hội
Việc đầu tư cổ phiếu bất động sản giai đoạn hiện nay được ví như đầu tư đất nền, có thể phải chờ rất lâu mới có hiệu suất tốt.
Trong báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận tháng 7/2024 của DKRA có thông tin đáng chú ý, tỷ lệ tiêu thụ chung cư tại TP.HCM giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái, do người mua lựa chọn quan sát diễn biến thị trường khi các luật mới có hiệu lực từ đầu tháng 8/2024.
“Mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động, thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng nhanh chóng, tạo niềm tin nơi người mua”, DKRA cho biết.
Các dự án có pháp lý hoàn thiện, đảm bảo tiến độ xây dựng là quan điểm lựa chọn cổ phiếu bất động sản đầu tư của các công ty chứng khoán.
Báo cáo của Công ty Chứng khoán Vietcap dẫn lời Ban lãnh đạo Vinhomes cho biết, tính đến tháng 6/2024, nhà phát triển bất động sản thương mại này đang trong quá trình hoàn tất 2 giao dịch bán lô lớn tiềm năng với tổng giá trị khoảng 40.000 tỷ đồng; doanh số bán hàng chưa ghi nhận của Công ty là 118.700 tỷ đồng (tăng 33% so với cùng kỳ năm 2023), với doanh số bán lô lớn chiếm 58%. Vinhomes kỳ vọng, 55% doanh số bán hàng chưa ghi nhận sẽ được ghi nhận trong nửa cuối năm 2024.
Vinhomes có kế hoạch mở bán 2 dự án mới tại Hà Nội trong nửa cuối năm 2024 là Cổ Loa (385 ha, chủ yếu là căn cao tầng) và Wonder Park (133 ha, chủ yếu là căn thấp tầng), cùng với việc tiếp tục bán hàng tại các dự án hiện hữu. Ngoài ra, trong tháng 7/2024, doanh nghiệp đã mở bán The Royal Residence (phân khu cao tầng Vinhomes Star City Thanh Hóa) và ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trong lần mở bán đầu tiên đạt 70% trong vòng 5 ngày.
Theo Nam Long, doanh số bán hàng của Công ty cải thiện mạnh trong nửa đầu năm 2024. Nửa cuối năm nay, doanh nghiệp dự kiến bàn giao ở 2 dự án chủ chốt là giai đoạn sau của Akari City, các lô đất tại dự án Cần Thơ, cùng một vài phân khu SouthGate và Izumi City.
Nam Long có kế hoạch phát hành 950 tỷ đồng trái phiếu nhằm huy động vốn cho các hoạt động kinh doanh và tái cấu trúc nợ. Đồng thời, Công ty sẽ đẩy mạnh phát triển các dự án và xoay vòng vốn nhanh hơn, tiếp tục tìm cơ hội M&A vì quỹ đất hiện tại có thể sẽ được khai thác hết trong vài năm tới.
Với Nhà Khang Điền (mã KDH), doanh nghiệp dự kiến bắt đầu bàn giao The Privia (tổng cộng khoảng 1.040 căn hộ; đã được bán trước 100% với cả 3 tòa nhà đều được cất nóc vào tháng 1/2024), đồng thời mở bán dự án liên doanh quy mô 11,8 ha với Keppel (Emeria & Clarita; một phần thấp tầng của dự án gần như đã hoàn thành xây dựng).
Tại Novaland (mã NVL), trong buổi chia sẻ tiến trình tái cấu trúc nợ vay và tiến độ phát triển các dự án, lãnh đạo Công ty cho hay, nửa cuối năm 2024 và năm 2025 sẽ hoàn thiện pháp lý để triển khai thi công xây dựng các dự án đang phát triển, khôi phục niềm tin của người mua nhà; tập trung xây dựng, bàn giao nhà để thu tiền từ các căn đã bán; tiếp tục cơ cấu nợ, huy động vốn mới.
Novaland kỳ vọng sẽ có sự tiến triển trong việc tháo gỡ các trở ngại pháp lý đối với các dự án trọng điểm như Aqua City, Novaworld Phan Thiết, Novaworld Hồ Tràm trong nửa cuối năm 2024.
