Theo số liệu của VIS Rating, doanh số bán hàng bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM trong quý III/2024 đã tăng 48% so với quý trước, mức cao nhất trong 4 quý vừa qua. Nhiều quy định mới về bất động sản được ban hành gần đây sẽ thúc đẩy việc phát triển các dự án và bán hàng vào năm 2025 và xa hơn. Khi dòng tiền được cải thiện, khả năng thanh toán nợ của các chủ đầu tư bất động sản sẽ bắt đầu cải thiện từ mức yếu của năm 2023-2024.
“Mặc dù doanh số bán hàng dự án đã phục hồi từ quý I/2024 nhưng hầu hết các chủ đầu tư sẽ khó hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm 2024”, VIS Rating nhận định.
Nhu cầu nhà ở vẫn mạnh mẽ, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao và sự tăng trưởng mạnh mẽ của cho vay mua nhà mức 7% so với cùng kỳ năm trước (2023 chỉ tăng trưởng 1%). Kỳ vọng về giá nhà tăng, kết hợp với việc giảm mức thanh toán trước khi mua nhà, sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ từ người mua nhà. Nhiều chủ đầu tư như VHM, NLG, KDH, AGG và HDC đã ghi nhận doanh số bán hàng tăng lên, chủ yếu ở các phân khúc cao cấp.
“Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận 9 tháng năm 2024 của các chủ đầu tư mà chúng tôi theo dõi đã giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm ngoái do lượng bàn giao giảm từ doanh số bán hàng yếu năm 2023. Do đó, chúng tôi kỳ vọng hơn 60% chủ đầu tư sẽ không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024”, VIS Rating đánh giá.
| |
| Hơn 60% các chủ đầu tư dự kiến sẽ không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024 |
Một điểm nhấn của thị trường là nhiều thông tư và nghị định hướng dẫn được ban hành hoặc có hiệu lực trong quý III/2024 sẽ đẩy nhanh việc phát triển dự án và bán hàng vào năm 2025.
Cụ thể, hơn 20 nghị định/thông tư đã được ban hành trong quý III/2024 để hỗ trợ thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Các chủ đầu tư sẽ có hướng dẫn rõ ràng hơn để tiến hành các thủ tục và thúc đẩy phát triển các dự án mới. Các khía cạnh này bao gồm định giá đất, thu hồi đất, các khoản phí và nhiều yếu tố khác.
Ngoài ra, nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án bất động sản nổi bật từ đầu năm 2024 đã dẫn đến sự gia tăng các dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng trong quý III/2024.
“Năm 2025, chúng tôi kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ tăng mạnh số lượng dự án mới, giúp cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền của họ. Khả năng trả nợ của ngành duy trì mức yếu trong quý III/2024, nhưng chúng tôi kỳ vọng mức đòn bẩy sẽ được kiểm soát nhờ các quy định mới, và dòng tiền của chủ đầu tư sẽ cải thiện nhờ doanh số bán hàng tăng lên”, VIS Rating cho biết.
Đáng chú ý, tính đến quý III/2024, hơn một nửa chủ đầu tư bất động sản nhà ở mà VIS Rating theo dõi có hồ sơ đòn bẩy và khả năng trả nợ mức yếu. Điều này chủ yếu do sử dụng đòn bẩy quá mức để phát triển dự án trong giai đoạn 2021-2023 và tồn kho các dự án chưa hoàn thành cũng như hàng tồn kho chưa bán được khi tâm lý thị trường xấu đi kể từ năm 2023.
“Các quy định mới được ban hành vào tháng 7/2024 sẽ giới hạn mức sử dụng nợ cho các dự án mới. Vì vậy, chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng nợ vay sẽ tiếp tục chậm lại từ mức cao 15%/năm trong giai đoạn 2022- 2023. Với triển vọng tích cực về doanh số bán dự án mới và dòng tiền, chúng tôi kỳ vọng các tỷ số bao phủ nợ của các chủ đầu tư sẽ dần được cải thiện”, VIS Rating cho biết.
| |
| Tốc độ tăng trưởng nợ của các chủ đầu tư niêm yết chậm lại trong quý III/2024 |