Doanh nghiệp bất động sản gồng mình vượt dịch

Chiêu quảng cáo bán nhà mùa dịch. Ảnh: Lê Toàn

Thị trường đang vào đà…

Nhìn lại quý I/2021, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM chứng kiến sự phục hồi với con số mở bán mới khoảng 3.900 căn, tăng 73% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ hướng dẫn thực hiện thủ tục đầu tư mới được ban hành; tổng lượng căn bán được đạt gần 4.000 căn, tăng 98% so với cùng kỳ.

Sự manh nha trở lại của thị trường bất động sản cũng diễn ra trên nhiều địa phương cả nước, bởi báo cáo công bố hồi cuối tháng 5/2021 của Tổng cục Thuế chỉ ra rằng, dù thuế thu nhập từ tiền lương, tiền công giảm vì dịch bệnh, nhưng tổng số thuế thu nhập cá nhân 4 tháng đầu năm vẫn đạt 52.358 tỷ đồng, tăng 3,6% so với cùng kỳ, với sự đóng góp chủ yếu từ các lĩnh vực thương mại điện tử, chứng khoán, kinh doanh bất động sản.

Trong đó, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng chứng khoán tăng 220,58% và từ bất động sản tăng 57,6%. Tại địa bàn TP.HCM, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản còn có mức tăng cao hơn với con số tăng 83,75% so với cùng kỳ 2020.

Sự hồ hởi là không khí mà phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận ở khắp ngõ ngách thị trường, từ những cơn sóng tăng giá thực ở phân khúc đất nền, nhà phố đến thanh khoản rất tốt ở phân khúc căn hộ; nhiều doanh nghiệp địa ốc rốt ráo mở rộng văn phòng, tuyển dụng nhân sự, xây dựng nguồn hàng…

Tuy nhiên, khi tất cả đang vào đà thì làn sóng Covid-19 thứ 4 bùng phát trở lại và theo chia sẻ của hầu hết các doanh nghiệp địa ốc, đợt dịch này gây khó khăn nặng nề nhất không chỉ vì tính chất phức tạp của các ổ dịch, sự dễ lây nhiễm của các biến chủng virus, mà còn vì nguồn lực của phần lớn các doanh nghiệp đã bị “vắt kiệt” trong suốt giai đoạn dài vừa qua.

Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time nói rằng, những khó khăn chồng chất từ đầu năm 2020 đến nay bào mòn “sức đề kháng” vốn rất mong manh của doanh nghiệp địa ốc và đợt dịch nọ nối tiếp đợt dịch kia khiến phần đông chủ đầu tư trở tay không kịp “vì thời gian ngắn ngủi không đủ để triển khai các phần việc đưa sản phẩm ra thị trường, còn dòng tiền rẻ chủ yếu tập trung vào mua đất nền, đất đồi, đất rẫy…”.

Theo ông Tiến, nhiều doanh nghiệp môi giới đã lặng lẽ rời bỏ thị trường vì không có sản phẩm để bán, trong khi áp lực chi phí duy trì hoạt động đè nặng từng ngày. Trong khi đó, để tồn tại, nhiều đơn vị phải xoay xở đủ cách, chẳng hạn như câu chuyện của ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Ngọc Á Châu.

Các đợt bán hàng tập trung chưa biết bao giờ mới được nối lại. Ảnh: Lê Toàn

“Trong giai đoạn dịch bệnh, nghiên cứu thị trường cho thấy nhiều người có nhu cầu ở một nơi giãn cách, gần thiên nhiên với khoảng cách đủ để cuối tuần đi về như một chuyến dã ngoại của cả gia đình”, ông Hạnh phân tích và cho biết, sau khi khảo sát thị trường, ông quyết định chọn Bảo Lộc, Lâm Đồng để thực hiện ý tưởng đầu tư dự án nhà vườn, bởi nơi đây là vùng đất được mệnh danh với “đặc sản” của khí hậu và thiên nhiên, gần TP.HCM và có kết nối hạ tầng thuận tiện.

Cũng như Ngọc Á Châu, nhiều doanh nghiệp cũng đã chọn thị trường ngách ở Lâm Đồng, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu… phát triển các dự án cỡ nhỏ hoặc vừa để để duy trì hoạt động. Tuy nhiên, điều này lại gây ra một “tác dụng phụ” khi đất đai ở những khu vực này nóng lên, xuất hiện những bất ổn dưới bàn tay của các cò đất và nhà đầu cơ khiến nhiều địa phương mạnh tay siết chặt thủ tục.

Chẳng hạn, mới đây nhất, ngày 2/6/2021, UBND tỉnh Lâm Đồng đã có Công văn 3627/UBND-ĐC giao Sở Tài nguyên - Môi trường và UBND các huyện, thành phố thuộc tỉnh Lâm Đồng yêu cầu tạm dừng giải quyết hồ sơ tách thửa đất trên địa bàn tỉnh. Trước đó, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng có công văn về việc tạm dừng các thủ tục chuyển nhượng cho nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng một thửa đất (đất đồng sở hữu) đối với các trường hợp diện tích bình quân/hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong cùng một thửa đất thấp hơn diện tích tối thiểu tách thửa quy định trên địa bàn tỉnh.

Theo đại diện các doanh nghiệp, tình trạng thủ tục bị siết chặt ở nhiều thị trường cùng với tình hình dịch bệnh phức tạp sẽ khiến cho thị trường bất động sản khó càng thêm khó.

“Thước đo” sinh tồn

Ba kịch bản lạc quan, trung bình và bi quan đã được lãnh đạo một doanh nghiệp đưa ra khi trao đổi với phóng viên về cách ứng phó với đợt sóng Covid lần này. Theo đó, lạc quan nhất là dịch được khống chế trước tháng 7 năm nay và vắc-xin được tiêm rộng rãi từ quý III/2021 trở đi, khi đó doanh nghiệp cơ bản giữ được hoạt động, nhân sự và kế hoạch kinh doanh. Kịch bản trung tính là các ổ dịch lớn được khống chế, dù một vài ca nhiễm nhỏ vẫn có khả năng xuất hiện khiến các đợt bán hàng vẫn phải giãn cách hết quý III năm nay; còn kịch bản bi quan “nếu dịch bệnh bùng phát kéo dài thì… đành phải đóng cửa chứ biết làm sao”, vị này thở dài.

Trong khi đó, ở một góc nhìn khác, tự tin hơn, ông Lê Trọng Khương, Phó tổng giám đốc Tài chính Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, Covid-19 chỉ là khó khăn ngắn hạn, thậm chí đây là còn là giai đoạn để các doanh nghiệp lên kế hoạch đường dài.

“Chiến lược phát triển của Tập đoàn Hưng Thịnh không phải là 6 tháng hay một năm, mà được vạch ra trong 5 - 10 năm và hầu hết kế hoạch triển khai dự án, nguồn cung sản phẩm cũng đã được đặt ra từ trước, do vậy việc xảy ra dịch bệnh không bị tác động nhiều”, ông Khương nói, đồng thời cho rằng, điều mà Tập đoàn Hưng Thịnh đang làm lúc này là yêu cầu toàn thể cán bộ nhân viên tuân thủ quy định cũng như chủ động có các biện pháp phòng chống dịch, một mặt lên kế hoạch chia sẻ khó khăn với khách hàng bằng cách giãn tiến độ thanh toán.

Thực tế, dường như Hưng Thịnh đã “tận dụng” quãng thời gian dịch bệnh để tái cơ cấu một cách triệt để khi ngay từ đầu năm 2020, Tập đoàn đã rốt ráo hoàn thiện tái cấu trúc, đổi mới và xây dựng hoàn chỉnh hệ sinh thái bao gồm đầu tư và phát triển các loại hình bất động sản, xây dựng, công nghệ PropTech và Fintech, kinh doanh trên nền tảng số…

Một trong những điểm quan trọng của việc tái cấu trúc, theo ông Khương, Tập đoàn Hưng Thịnh đang chuyển giao việc đầu tư, phát triển và kinh doanh toàn bộ hơn 100 dự án bất động sản với quỹ đất trên 4.500 ha cho Hưng Thịnh Land, đơn vị thành viên nòng cốt của Tập đoàn.

Dự phòng trước các tình huống dịch bệnh xảy ra nên khi xuất hiện các tình huống này, ngay lập tức các phương án thích ứng đã được Tập đoàn Novaland kích hoạt nhằm đảm bảo hoạt động của Công ty không bị gián đoạn, bao gồm hoạt động kinh doanh và tiến độ xây dựng tại các công trường.

“Hiện dù thị trường bất động sản có phần chững lại, nhưng chúng tôi vẫn ghi nhận nhu cầu tìm hiểu sản phẩm của khách hàng khá cao”, đại diện Novaland nói và cho biết, năm 2021, bên cạnh việc tiếp tục phát triển sản phẩm nhà ở phân khúc trung và cao cấp trên các quỹ đất sẵn có tại trung tâm TP.HCM, Novaland đẩy mạnh các sản phẩm bất động sản đô thị du lịch và khu đô thị vệ tinh, đặc biệt là những sản phẩm có nhu cầu thiết thực, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số khách hàng.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi, dịch bệnh là yếu tố khách quan không ai tránh được, nên vấn đề của doanh nghiệp lúc này là làm sao duy trì hoạt động, đảm bảo được nguồn lực chờ dịch bệnh lắng xuống để có thể nắm bắt cơ hội mới.

“Với Tập đoàn Danh Khôi, chúng tôi đã xác định mục tiêu phát triển dài hạn, nên trong khó khăn bao giờ cũng sẽ có cơ hội. Từ đầu năm 2020, dù thị trường có nhiều khó khăn, nhưng Danh Khôi vẫn âm thầm mua lại khá nhiều dự án tốt để đầu tư một cách chỉn chu”, ông Bảo nói và cho biết, đến thời điểm hiện nay, dù dịch bệnh đang hoành hành, nhưng Danh Khôi không cắt giảm nhân sự, ngược lại còn đang triển khai chiến dịch tuyển dụng rất lớn với số lượng tuyển mới khoảng 1.500 nhân sự và chuẩn bị các nền tảng công nghệ bán hàng để sẵn sàng bứt phá sau dịch.

Thực tế, theo các chuyên gia, sức cầu bất động sản, đặc biệt là các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực mà ít có tính đầu tư sẽ giảm trong ngắn hạn do thu nhập người dân sụt giảm, tâm lý phòng thủ chờ đợi. Tuy nhiên, bài toán là “ai cầm cự được lúc này sẽ có cơ hội lớn để trở thành những nhà tạo lập thị trường khi dịch bệnh được kiểm soát”.

Dịch bệnh thúc đẩy nhu cầu không gian sống xanh, an toàn và lành mạnh

Ông Hà Phước Thiện, Phó tổng giám đốc Trần Anh Group

Trần Anh Group từng dự liệu về việc xuất hiện các đợt dịch mới ở Việt Nam khi các ca nhiễm bùng lên ở các nước láng giềng, nhưng đợt dịch này bùng lên mạnh quá khiến mọi kế hoạch của chúng tôi bị ảnh hưởng trên diện rộng.

Chúng tôi chưa thể đưa ra nhận định cụ thể nào cho diễn biến trong thời gian tới, chỉ tập trung toàn lực để đảm bảo an toàn nhất cho toàn bộ nhân viên cũng như khách hàng, tránh nguy cơ đóng băng toàn hệ thống.

Về phía kinh doanh, Công ty cũng đưa ra những chính sách nhằm tạo cơ hội tốt hơn cho khách hàng sở hữu sản phẩm mong muốn như chiết khấu, mua nhà tặng xe, liên kết ngân hàng hỗ trợ vay vốn và giãn cách tiến độ thanh toán…

Về xu hướng đầu tư và sở hữu bất động sản, tôi nhận thấy, cứ qua mỗi đợt dịch, các nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu ở thực càng đánh giá cao hơn kênh đầu tư bất động sản, đặc biệt với những dòng sản phẩm xu hướng không gian sống xanh, an toàn và lành mạnh. Đây chính là cơ hội để các nhà phát triển bất động sản sớm cho ra thị trường nhiều sản phẩm mới.

Nỗ lực không cắt giảm lương và nhân sự

Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần SeaHoldings

Công ty không chủ quan nhưng cũng không sợ hãi khi dịch Covid-19 bùng phát trở lại vì tin tưởng Chính phủ rất quyết liệt phòng chống dịch bệnh, đồng thời doanh nghiệp cũng đã có kinh nghiệm vượt khó thời gian qua. Nếu xảy ra một hay nhiều đợt dịch nữa, Công ty luôn sẵn sàng tác chiến. Chúng tôi sẽ có nhiều kế hoạch kinh doanh thay thế để thích nghi với từng hoàn cảnh.

Năm ngoái, Công ty đã nhiều lần điều chỉnh kế hoạch kinh doanh để thích ứng với diễn biến của 3 đợt dịch. Với kinh nghiệm vượt khó từ năm 2020, Công ty sẽ không cắt giảm nhân sự và không giảm lương để tạo động lực cho người lao động nỗ lực cống hiến, đồng thời chuẩn bị các chương trình bán hàng mùa dịch để kích cầu.

Do đặc thù bất động sản là tài sản giá trị cao, đại dịch có thể ảnh hưởng rất lớn đến dòng tiền chi trả từ phía người mua, chúng tôi đã lên phương án chủ động giãn tiến độ thanh toán, đồng thời áp dụng chính sách thuê lại những căn nhà đã bàn giao tại dự án The Pearl Riverside (Long An) với thời hạn 3 năm và ân hạn nợ gốc và lãi trong vòng 24 tháng để hỗ trợ khách hàng.

Cần thêm sự hỗ trợ về cơ chế, chính sách

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đại Phúc Land

Ngay từ đầu năm, Tập đoàn Vạn Phúc đã xác định năm nay vẫn là năm tiếp tục sống chung với đại dịch Covid-19 cho đến khi vắc-xin được triển khai rộng rãi. Tuy nhiên, dịch bệnh đợt này xảy ra rất nhanh và kéo dài hơn so với ba lần bùng phát dịch trước đó. Nhờ lên kịch bản ngay từ đầu nên những tháng đầu năm 2021, Tập đoàn Vạn Phúc đã cố gắng chạy nhanh, bây giờ sẽ tập trung vào các biện pháp phòng dịch để đảm bảo an toàn sức khỏe cho cán bộ nhân viên, trong đó có việc giảm 70 - 80% hoạt động kinh doanh, duy trì ở mức cơ bản hoạt động xây dựng để đảm bảo đúng quy định giãn cách của TP.HCM.

Thiết nghĩ, để hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua được khó khăn lần này, Chính phủ nên có thêm các gói hỗ trợ về tín dụng, cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn thực chất hơn cho doanh nghiệp. Những đợt bùng dịch đầu tiên, doanh nghiệp vẫn còn nguồn lực dự phòng, nhưng đến đợt thứ tư này, doanh nghiệp đang chạy đà thì bị khựng lại nên rất mất sức.

Chấp nhận bỏ tiền túi ra để không phải đẩy ai ra đường trong thời điểm khó khăn này

Ông Huỳnh Bảo Toàn, Giám đốc Công ty cổ phần Zentado

Hiện tại, chúng tôi vẫn duy trì hoạt động sản xuất - kinh doanh song song với đảm bảo yêu cầu phòng chống dịch của chính quyền. Đặc thù của Zentado là tập trung vào thị trường ngách của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, homestay, resort, nhưng dịch bệnh bùng phát khiến thị trường nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nặng nề nên chúng tôi đã chuyển sang khách hàng cá nhân. Ví dụ, khách hàng cá nhân có một mảnh đất trống ở ngoại ô TP.HCM và muốn nhanh chóng có một ngôi nhà vườn để giãn cách phòng dịch, chúng tôi sẽ nhận làm từ tư vấn thiết kế đến khi chìa khóa trao tay. Hiện đơn hàng tương tự như vậy của chúng tôi vẫn khá đều.

Về phương án đảm bảo đời sống cho cán bộ nhân viên trong điều kiện phải đóng cửa nhà máy do có ca nghi nhiễm, năm ngoái, chúng tôi đã phải đóng cửa nhưng vẫn cho anh em nhân viên, công nhân hưởng lương từ 30 - 50% tùy theo vị trí. Và đợt dịch bùng phát tại TP.HCM lần này cũng vậy, nếu phải nghỉ cách ly theo cầu của chính quyền, Công ty cũng sẽ lên phương án đảm bảo lương tối thiểu cho công nhân để duy trì cuộc sống, lãnh đạo Công ty chấp nhận bỏ tiền túi ra để không phải đẩy ai ra đường trong thời điểm khó khăn này.

Cần giãn tiến độ đóng thuế ở quy mô lớn hơn

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group

Đặc thù của Phú Đông Group là doanh nghiệp chuyên về xây dựng và kinh doanh bất động sản. Đối với hoạt động xây dựng, dịch bệnh khiến cho tiến độ thi công các công trình bị ảnh hưởng rất nhiều, không chỉ các dự án của Phú Đông Group, mà cả các dự án chúng tôi đang thầu xây dựng. Về hoạt động kinh doanh bất động sản, những dự án đang triển khai bán hàng phải tạm dừng lại, điều chỉnh lại kế hoạch công bố. Chính vì vậy, để duy trì hoạt động trong thời gian này, chúng tôi phải cân đong lại nguồn tài chính, lấy ngắn nuôi dài và tập trung đẩy mạnh tìm kiếm thêm quỹ đất, hoàn tất hồ sơ pháp lý của các dự án.

Về mặt tài chính, hầu hết doanh nghiệp đều có chiến lược “tích cốc phòng cơ”, nhưng trong tình hình nguồn thu căng thẳng thế này, Nhà nước cần có những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp giãn tiến độ đóng thuế, bởi ưu tiên lớn nhất của doanh nghiệp hiện nay là phải trả được lương cho công nhân viên, duy trì được bộ máy vận hành. Thuế chắc chắn phải nộp, nhưng đợi tình hình sản xuất - kinh doanh ổn định mới yêu cầu doanh nghiệp thanh toán thì tính chất “nuôi dưỡng nguồn thu” sẽ căn cơ và lâu dài hơn.

Tăng Triển – Trọng Tín