Khu căn hộ tái định cư Thủ Thiêm nhìn từ trên cao. Ảnh: Lê Toàn.
Khối nhà nghìn tỷ bỏ hoang giữa trung tâm
Dọc tuyến Mai Chí Thọ - trục giao thông trung tâm của Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM), khu tái định cư 38,4 ha Bình Khánh hiện lên với hình ảnh trái ngược hoàn toàn với các dự án cao cấp xung quanh. Những dãy chung cư cao tầng im lìm, nhiều block nhà hoang vắng, hạ tầng xuống cấp theo thời gian.
3.790 căn hộ thuộc các lô R1, R2, R3, R4, R5 nằm trong tổng thể chương trình 12.500 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm từng được xây dựng với mục tiêu bố trí chỗ ở tại chỗ cho khoảng 10.000 hộ dân bị giải tỏa.
Tuy nhiên, sau nhiều năm, phần lớn quỹ nhà này vẫn chưa được sử dụng, trở thành khu tái định cư bỏ hoang lớn nhất tại TP.HCM. Mỗi năm ngân sách phải chi hàng chục tỷ đồng để bảo trì, nhưng nhiều hạng mục vẫn xuống cấp, cây xanh hư hỏng, lối đi và hạ tầng kỹ thuật có dấu hiệu sụt lún.
Nguyên nhân dư thừa quỹ nhà tái định cư Bình Khánh chủ yếu đến từ sự thay đổi nhu cầu của người dân trong quá trình triển khai dự án. Thay vì nhận căn hộ tái định cư như kế hoạch ban đầu, nhiều người lựa chọn nhận tiền bồi thường và tự tìm nơi ở, khiến quỹ nhà được xây dựng sẵn không còn phù hợp với thực tế sử dụng
Để xử lý quỹ nhà tồn đọng này, từ năm 2017 đến nay, TP.HCM đã nhiều lần tổ chức đấu giá nhưng đều không thành công. Mức giá khởi điểm qua các lần đấu giá dao động từ khoảng 8.800 tỷ đồng, tăng lên 9.100 tỷ đồng và gần 9.900 tỷ đồng ở những lần gần nhất, song không có doanh nghiệp tham gia, hoặc tham gia rồi rút lui.
Theo đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, doanh nghiệp này từng mua hồ sơ đấu giá nhưng phải dừng lại do giá khởi điểm cao, trong khi chất lượng công trình và thiết kế nhà tái định cư khó đáp ứng yêu cầu khai thác thương mại.
Ngoài ra, quy mô đấu giá lên tới hàng nghìn căn hộ đòi hỏi nguồn vốn rất lớn, khiến nhiều doanh nghiệp e ngại rủi ro tài chính. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, việc bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng để mua một quỹ nhà cần cải tạo, nâng cấp… là một quyết định mạo hiểm.
Trước thực trạng đó, TP.HCM chuẩn bị triển khai đấu giá lần thứ 5 quỹ nhà tái định cư này với yêu cầu bám sát tiến độ phát triển Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo kế hoạch, cuộc đấu giá dự kiến được tổ chức trong tháng 5/2026, đồng thời hoàn thiện thủ tục pháp lý và cấp giấy chứng nhận cho người trúng đấu giá.
Theo UBND TP.HCM, việc tổ chức đấu giá nhằm tăng cường hiệu quả quản lý, khai thác và sử dụng tài sản công sau khi đã cân đối nhu cầu tái định cư, đồng thời tránh lãng phí tài sản và chậm thu ngân sách. Thành phố cũng kỳ vọng việc đưa số căn hộ này ra thị trường sẽ góp phần khởi động lại nguồn cung, thúc đẩy thị trường bất động sản và tăng nguồn thu ngân sách.
Được biết, cuối năm 2025, một vài doanh nghiệp đã nộp hồ sơ lên UBND TP.HCM đăng ký tham gia đấu giá khu nhà ở tái định cư Thủ Thiêm này, gồm Công ty cổ phần Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land), Công ty cổ phần Địa ốc Bcons (Bcons Land) và Công ty cổ phần Đầu tư DIA (công ty con của Tập đoàn Sunshine).
Chia nhỏ, tăng chỉ tiêu quy hoạch… để gỡ “nút thắt” đấu giá
Dù chưa có chứng thư thẩm định giá chính thức, nhưng dựa trên biến động thị trường, giá khởi điểm của đợt đấu giá lần thứ năm được dự báo không dưới 10.000 tỷ đồng. Mức giá này tiếp tục đặt ra yêu cầu phải thay đổi cách tiếp cận để tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.
Một trong những điều chỉnh quan trọng là TP.HCM đã thống nhất chủ trương chuyển mục tiêu sử dụng quỹ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại. Đồng thời, thay vì đấu giá gộp toàn bộ 3.790 căn hộ, Thành phố chia thành 2 nhóm (gồm nhóm R1, R2, R3 với khoảng 2.220 căn và nhóm R4, R5 với khoảng 1.570 căn) nhằm giảm áp lực vốn cho doanh nghiệp và mở rộng đối tượng tham gia.
 |
TP.HCM chuẩn bị đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm lần thứ 5. Ảnh: Lê Toàn. |
Cách làm này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư tiếp cận quỹ nhà, không chỉ các tập đoàn lớn mà cả doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc các đơn vị có nhu cầu khai thác thực tế. Khi quy mô gói đấu giá được thu hẹp, khả năng huy động vốn và triển khai dự án cũng trở nên khả thi hơn, qua đó nâng cao cơ hội thành công của cuộc đấu giá.
Song song với việc chia nhỏ quy mô, TP.HCM cũng tiến hành điều chỉnh quy hoạch cục bộ khu tái định cư Bình Khánh nhằm mở ra hướng khai thác linh hoạt hơn.
Theo UBND phường An Khánh, việc điều chỉnh quy hoạch đô thị trước khi đấu giá là cần thiết để tăng sức hút đối với nhà đầu tư, bởi nếu giữ nguyên hiện trạng để kinh doanh nhà ở thương mại thì khó khả thi. Nhiều nhà đầu tư cũng kiến nghị xem xét điều chỉnh quy hoạch dự án trên.
Thực tế cho thấy, thiết kế hiện hữu của các lô căn hộ với chiều cao khoảng 25-27 tầng chưa phù hợp với quy hoạch chung của khu vực, trong khi diện tích sàn thương mại - dịch vụ chỉ ở mức thấp, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở thương mại. Ngoài ra, diện tích sàn để xe lớn cũng tạo ra nhiều bất cập khi chuyển đổi mục tiêu sử dụng.
Theo phương án lấy ý kiến cư dân, khu vực này có thể được điều chỉnh theo hướng nâng chiều cao tối đa lên 45 tầng nổi và 3 tầng hầm, hệ số sử dụng đất tăng từ 5-6 lần lên 10 lần, nhưng không làm thay đổi chức năng sử dụng đất hay tăng quy mô dân số.
Việc điều chỉnh nhằm nâng hiệu quả khai thác dự án, đồng thời đảm bảo phù hợp với hạ tầng kỹ thuật và quy hoạch chung của khu đô thị Thủ Thiêm.
Việc khởi động lại kế hoạch đấu giá đã thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, yếu tố quyết định thành công không chỉ nằm ở quy hoạch hay giá khởi điểm, mà còn ở cơ chế sàng lọc nhà đầu tư ngay từ đầu.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc nâng mức đặt cọc lên tối đa 50% giá khởi điểm là hợp lý để sàng lọc nhà đầu tư có năng lực tài chính. Đồng thời, cần có chế tài nghiêm khắc đối với trường hợp bỏ cọc, chẳng hạn vừa mất tiền đặt cọc, vừa phải nộp thêm khoản phạt để đảm bảo tính răn đe.
Cùng với đó, việc xác định giá khởi điểm phải bám sát bảng giá đất hiện hành và diễn biến thị trường để tránh đưa ra mức giá thiếu thực tế. Bởi nếu chỉ nâng tiền đặt cọc mà không kiểm soát chặt chẽ quy trình đấu giá, nguy cơ xảy ra tình trạng đấu giá hình thức hoặc thông đồng vẫn có thể diễn ra.
