Thưa ông, đất đai luôn là vấn đề phức tạp, và quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá luôn dựa vào các chính sách đầu tư phát triển thị trường BĐS. Kinh tế đất nước phát triển nhưng không làm mất tính bền vững xã hội và môi trường luôn là một bài toán rất khó. Vậy khi Luật Đất đai mới có hiệu lực có giải được bài toán này?
Một luật đất đai phù hợp sẽ giúp chúng ta dễ dàng vượt qua thách thức này. Có đất để thực hiện công nghiệp hoá, đô thị hoá nhưng không làm người mất đất nghèo đi. Hơn nữa, cần làm cho người có đất cùng bắt tay với nhà đầu tư để phát triển quỹ đất trên nguyên tắc chia sẻ công bằng về lợi ích. Đây cũng chính là nguyên lý cơ bản tạo lập được một thị trường BĐS ổn định và bền vững. Luật Đất đai 2013 có được một bước tiến nhất định đi về phía trước, nhưng vẫn chưa đủ để giải quyết nhiều nghịch lý trong thị trường BĐS hiện nay.
Để có những tác động mạnh hơn làm lành mạnh thị trường BĐS, chúng ta còn phải chờ đợi những chính sách lớn trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Theo tiến độ, những Luật này sẽ được Quốc hội thông qua vào kỳ họp cuối năm 2014. Những vấn đề lớn đặt ra khi sửa đổi 2 luật này lại đang gặp phải một số khác biệt với Luật Đất đai 2013. Để khắc phục, chúng ta luôn đòi hỏi các nhà làm luật phải biết lắng nghe để có được một tầm nhìn dài hạn.
Việc đính giá đất luôn là vấn đề rất phức tạp
Một trong những mong muốn khi xây dựng Luật Đất đai mới là bảo đảm tính minh bạch của thị trường BĐS. Trong những năm qua, cộng đồng quốc tế đã có những khuyến nghị về xu hướng đổi mới trong khái niệm "quản lý đất đai", cần chuyển sang thể chế "quản trị đất đai". Vậy Luật Đất đai mới đã chuyển hóa những khuyến nghị trên vào quy định như thế nào?
Luật Đất đai 2013 đã có những tiếp thu tốt về tư tưởng quản trị đất đai, một bước chuyển khá mạnh từ hệ thống quản lý đất đai truyền thống sang hệ thống quản trị đất đai. Theo quan niệm truyền thống, quản lý đất đai là hoạt động từ phía Nhà nước theo chiều trên xuống. Tuy nhiên, thực tế quản lý của nhiều nước đã chứng minh rằng, cách tiếp cận quản lý một chiều theo hướng trên xuống không thể khắc phục được các nhược điểm vốn có của hệ thống hành chính là luôn gắn với các nguy cơ quan liêu và tham nhũng.
Chính vì vậy, khái niệm quản trị đất đai đã hình thành, được coi như một thành tựu mới của nhân loại. Quản trị đất đai được xác lập như một chiều quản lý từ dưới lên với sự tham gia của người dân theo tư cách cộng đồng (tự nguyện theo đa số). Để người dân tham gia được, chúng ta cần có một hệ thống thông tin quản lý công khai, minh bạch; cần tạo cơ chế thực hiện trách nhiệm giải trình của cơ quan và cán bộ quản lý; tạo công cụ để người dân thực hiện quyền giám sát của mình.
Nội dung thu hút thảo luận nhiều nhất trên báo chí cũng như trên nghị trường khi xây dựng Luật Đất đai sửa đổi là cơ chế Nhà nước thu hồi đất bắt buộc. Ông có bình luận gì về cơ chế này?
Luật Đất đai 2013 đã chi tiết hoá tiêu chí để xác nhận "trường hợp thật cần thiết" mà Nhà nước thu hồi đất là trao thẩm quyền cho Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Về phạm vi Nhà nước thu hồi đất, Luật Đất đai 2013 đã loại bỏ hai nhóm dự án mà pháp luật trước đây cho phép áp dụng cơ chế này gồm: thứ nhất là nhóm dự án có vốn được đầu tư lớn thuộc nhóm A; và thứ hai là nhóm các dự án có 100% vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI). Đổi mới như vậy là hợp lý nhằm tạo bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa các nhóm DN và nhà đầu tư.
Thị trường BĐS sẽ được Nhà nước chủ động điều tiết theo quan hệ cung - cầu với nguồn cung chủ yếu từ Nhà nước thông qua cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Trước mắt, việc vận hành tốt cơ chế này tại các đô thị lớn cũng sẽ có tác động tốt tới thị trường BĐS. Tất nhiên, điều kiện để thực hiện cơ chế này là cần một hệ thống quy hoạch sử dụng đất khoa học, khách quan, vì lợi ích chung, đủ khả thi trong thực hiện, và tất nhiên cần sạch tham nhũng. Đây cũng chính là những thách thức rất lớn trong thực thi pháp luật đất đai trong thời gian tới.
Để thực hiện, chúng ta cần áp dụng một số cơ chế bổ sung hướng tới phân tích chia sẻ lợi ích hợp lý giữa Nhà nước, nhà đầu tư và những người đang sử dụng đất bị thu hồi đất. Nguyên tắc này đã được đặt ra từ Luật Đất đai 2003 nhưng chưa được cụ thể hóa trong quy định. Hy vọng, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 làm được điều này. Đây cũng là cách thức duy nhất để giảm các khiếu nại, khiếu kiện của người bị thu hồi đất.
Gắn liền với thu hồi đất là định giá đất và nó luôn luôn là nguyên nhân chính dẫn đến khiếu kiện về đất đai. Với những quy định trong Luật Đất đai mới, theo ông có giải quyết được cơ bản vấn đề khiếu kiện?
Luật Đất đai 2003 có cách tiếp cận trên nguyên tắc 1 giá đất: giá đất do Nhà nước quy định hàng năm phải phù hợp với giá đất trên thị trường và được áp dụng cho tất cả mọi trường hợp; khi giá đất trên thị trường có biến động thì giá đất của Nhà nước phải điều chỉnh theo. Tuy nhiên, trên thực tế tại các đô thị lớn, giá đất của Nhà nước đối với những khu đất "vàng" chỉ bằng khoảng 10% giá đất trên thị trường.
Luật Đất đai 2013 đã tiếp thu thực tế này và quy định là bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số trường hợp như tính thuế, phí liên quan tới đất đai, tính tiền sử dụng đất trong hạn mức...; các trường hợp khác liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá DNNN đều phải quyết định giá đất cụ thể.
Tiếp theo, vấn đề nóng hơn là quy định về thể chế quyết định giá đất trong các trường hợp cụ thể nói trên. Và vào thời điểm cuối cùng, Quốc hội đã quyết định trong Luật Đất đai 2013 về thể chế thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định giá trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất. Theo quy định này, Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và trong Hội đồng phải có thành viên là định giá viên độc lập.
Quy định là vậy, nhưng bảo đảm thực hiện những nguyên tắc độc lập của Hội đồng thẩm định giá quả là khó khăn trên thực tế. Ai cũng biết rằng, giá đất của Nhà nước thấp hơn giá thị trường luôn là nguyên nhân tạo nguy cơ tham nhũng khi giao đất, cho thuê đất và tạo khiếu kiện của dân khi bị thu hồi đất. Chúng ta rất cần một thể chế độc lập và khách quan trong quyết định giá đất của Nhà nước mới hy vọng tạo lập được một thị trường BĐS phát triển bền vững trong tiến trình đô thị hoá gấp gáp như hiện nay.
