Phía Nam: Nguồn cung lệch pha, giá bán trái chiều
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện Chợ Tốt cho hay, tại phía Nam, phân khúc nhà liền thổ ghi nhận sự lệch pha rõ nét về nguồn cung. Lượng dự án mở bán mới tập trung gần như toàn bộ về khu vực Long An cũ, áp đảo hoàn toàn so với sự khan hiếm tại khu vực TP.HCM.
Thanh khoản sụt giảm mạnh từ 19-36% tùy khu vực trước tâm lý thận trọng của nhà đầu tư đối với các tài sản giá trị lớn. Dù giao dịch trầm lắng nhưng giá bán thứ cấp tiếp tục đi lên, trong đó khu vực Long An cũ tăng 10%.
Đáng chú ý, tại khu vực Đồng Nai cũ, giá chào thuê nhà thấp tầng trong dự án tăng vọt 50% đi kèm lượng tin đăng tăng cao, bất chấp nhu cầu tìm thuê thực tế giảm tới 45%.
Với phân khúc đất nền, thị trường ghi nhận sự đối lập rõ rệt về giá bán. Cụ thể, giá đất nền dự án tăng mạnh trong quý IV/2025 so với quý trước đó, chẳng hạn khu vực Đồng Nai cũ tăng 37%, khu vực Bình Dương cũ tăng 31%..., cho dù mức độ quan tâm giảm 22-55% tùy khu vực; ngược lại, giá đất nền tự do lại có xu hướng giảm để tìm thanh khoản, chẳng hạn khu vực Đồng Nai cũ giảm khoảng 29%...
Đại diện Chợ Tốt cho hay, khẩu vị nhà đầu tư hiện tập trung vào các sản phẩm có tổng giá trị vừa phải: Đất nền diện tích dưới 100 m2, tầm giá 3-5 tỷ đồng tại khu vực trung tâm; đất nền diện tích 100-150 m2, tầm giá 1-2 tỷ đồng tại vùng ven.
Về xu hướng thị trường, đại diện Chợ Tốt cho rằng, trong bối cảnh hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư mạnh mẽ như hiện nay, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền ngay tiếp tục ưu ái, trong khi dòng tiền đầu cơ chưa quay trở lại mạnh mẽ.
Phía Bắc: Giá tăng, thanh khoản giảm
Tại Hà Nội, phân khúc nhà thấp tầng ngoài dự án (nhà phố/nhà dân) ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung, với lượng tin đăng giảm 21%. Tuy nhiên, sự khan hiếm này lại đẩy giá chào bán tăng 6% trong quý IV/2025 so với quý trước đó.
Đáng chú ý, đơn giá loại hình nhà ở này ở Hà Nội đã vượt mốc 200 triệu đồng/m2, cao gần gấp đôi so với mức trung bình 100 triệu đồng/m2 ở TP.HCM. Nguồn cung hiện tập trung chủ yếu ở khu Tây (chiếm 46%) và vùng lõi trung tâm (chiếm 31%).
Trong khi đó, phân khúc nhà thấp tầng trong dự án chứng kiến sự trầm lắng rõ rệt khi lượng tin đăng bán giảm 36% và mức độ quan tâm giảm 19%. Giá chào thuê của phân khúc này cũng chịu áp lực giảm 6% do kén khách.
Với phân khúc đất nền, đại diện Chợ Tốt cho biết, mức độ quan tâm tới đất nền dự án giảm tới 55% trong quý IV/2025 so với quý trước đó - mức giảm mạnh nhất trong 1 năm qua. Mặc dù nhu cầu giảm mạnh, song giá chào bán vẫn tăng 16%, neo ở mức trên 50 triệu đồng/m2. Khu Tây vẫn là rổ hàng chính, chiếm 61% tổng nguồn cung đất nền dự án toàn Thành phố.
Tương tự, mức độ quan tâm đất nền ngoài dự án (đất dân) giảm 22%. Giá chào bán loại hình bất động sản này đi ngang nhưng đang neo rất cao, tiệm cận 80 triệu đồng/m2. Khẩu vị của nhà đầu tư tại Hà Nội hiện khá kén chọn, chủ yếu quan tâm đến các lô đất có tổng giá trị từ 3-5 tỷ đồng và diện tích nhỏ dưới 100 m2 để đảm bảo tính thanh khoản.
“Thị trường đất nền, nhà liền thổ Hà Nội đang diễn ra kịch bản ‘giá tăng, thanh khoản giảm’. Sự lệch pha giữa mức giá kỳ vọng của người bán (liên tục lập đỉnh mới) và khả năng chi trả thực tế của người mua đang khiến giao dịch tắc nghẽn, đặc biệt ở phân khúc đất nền và nhà thấp tầng”, đại diện Chợ Tốt nhấn mạnh.
| |
Đất nền đang “hụt hơi” so với sự thăng hoa của phân khúc căn hộ. Ảnh: Dũng Minh. |
Trong khi thị trường đất nền tại miền Bắc và Nam có sự trầm lắng nhất định, thì tại miền Trung lại là “điểm sáng”. Theo ông Hà Nghiệm - Giám đốc Chi nhánh Đà Nẵng Batdongsan.com.vn, đất nền đang là phân khúc “sáng cửa” khi đã tăng giá 68% so với quý I/2023 tại khu vực Đà Nẵng cũ và là phân khúc chủ lực tại khu vực Quảng Nam cũ khi chiếm 83% lượng quan tâm.
“Đối với đất nền, dù giá bán đã tăng mạnh trong năm 2025 nhưng mới vượt mức đỉnh năm 2019 chưa tới 15% sau 6 năm. Với xu thế phát triển mới sau sáp nhập địa giới hành chính và mặt bằng chưa quá cao, đất nền Đà Nẵng còn nhiều dư địa tăng giá”, ông Hà Nghiệm nhận định.
Triển vọng 2026
Nhìn lại bức tranh thị trường nhà liền thổ Hà Nội quý IV/2025, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho hay, phân khúc này ghi nhận lượng giao dịch chậm lại trong quý với 426 căn được bán, nâng tổng giao dịch cả năm 2025 lên khoảng 4.400 căn.
Nguyên nhân chính là do nguồn cung mới hạn chế với chỉ 225 căn mở bán trong quý và lượng hàng tồn kho kém hấp dẫn. Các giao dịch chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư nhắm vào phân khúc giá thấp, với các căn liền kề và nhà phố diện tích nhỏ tại các khu vực như Gia Lâm, Đan Phượng, Thanh Trì.
Trong khi đó, các biệt thự giá trên 8.000 USD/m2 gặp khó khăn về thanh khoản do tổng giá trị cao và người mua có nhiều lựa chọn trên thị trường thứ cấp.
Bà Trang nhận định, sang năm 2026, thị trường nhà liền thổ có thể được cải thiện khi nguồn cung dự báo tăng mạnh trở lại, nhất là tại các quỹ đất xa trung tâm gắn liền với các trục đường kết nối trong tương lai.
Việc Hà Nội đẩy mạnh quy hoạch hạ tầng quan trọng như đại lộ Tây Thăng Long hay khu đô thị thể thao Olympic sẽ giúp gia tăng quỹ đất, tạo đà cho sự phát triển của các đô thị vệ tinh.
Tương tự, thị trường nhà liền thổ TP.HCM cũng chứng kiến sự suy giảm mạnh về giá bán trong quý IV/2025.
Theo JLL, giá sơ cấp ghi nhận ở mức 8.033 USD/m2 đất, giảm mạnh 48,5% theo quý và 52,6% theo năm, chủ yếu do sự tham gia rổ hàng bán của dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ với mức giá cạnh tranh, làm giảm mức giá trung bình toàn thị trường so với giai đoạn trước vốn chỉ có các sản phẩm đắt đỏ.
Tuy nhiên, giá bán thứ cấp tăng 2,7% theo quý và 8,6% theo năm, đạt 6.786 USD/m2 đất. Đại diện JLL cho rằng, năm 2026 có thể sẽ chứng kiến sự hồi phục trở lại của thị trường nhà liền thổ TP.HCM, với vai trò tạo cung tích cực từ các dự án lớn như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ và Khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya.