Từ câu chuyện mã định danh sản phẩm
Một trong những chính sách quan trọng có hiệu lực từ ngày 1/3/2026 là áp dụng mã định danh điện tử cho bất động sản mà không phân biệt là loại hình nào, từ đất nền, căn hộ đến biệt thự, liền kề…, thậm chí từng phần diện tích sàn trong công trình đều được cấp một mã riêng biệt.
Đồng thời, toàn bộ quy trình khởi tạo mã định danh điện tử được thực hiện tự động trên hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản.
Không những vậy, một thay đổi quan trọng khác đó là mở rộng định danh tới các chủ thể tham gia thị trường. Đơn vị quản lý vận hành chung cư, môi giới bất động sản và cả các cá nhân thuộc diện hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở cũng được tích hợp vào hệ thống dữ liệu. Cách làm này tạo nên một cấu trúc thông tin liên thông từ dự án, sản phẩm… đến các bên tham gia giao dịch.
Về lý thuyết, điều này giúp hạn chế tình trạng trùng lặp hồ sơ, sai lệch dữ liệu giữa các cơ quan quản lý, đồng thời hỗ trợ việc tra cứu, xác thực thông tin nhanh chóng hơn.
Nhưng mặt khác cũng sẽ cần thời gian để các bên tham gia thị trường làm quen với quy định mới, chuẩn bị tâm thế mới khi cuộc cạnh tranh sắp tới không còn là sự bất cân xứng thông tin, mà là câu chuyện nắm bắt và khả năng phân tích dữ liệu.
Ghi nhận thực tế cho thấy, ở một số địa phương như Ninh Bình, Phú Thọ và khu vực ven Hà Nội, nhiều nhà đầu tư bắt đầu đi tìm hiểu nhà đất, nhiều đơn vị cũng như cá nhân môi giới cũng đã quay trở lại thị trường.
Tuy vậy, tỷ lệ chốt giao dịch tương đối thấp do cả bên bán và bên mua đều chưa biết giao dịch trước thời điểm 1/3/2026 có ảnh hưởng tới việc thay đổi thông tin trên định danh điện tử sau này hay không, nhất là trong bối cảnh các dự báo về thị trường còn khó đoán khi bối cảnh chung đang đối diện các vấn đề khác như lãi suất tăng, các cơ chế quản lý mới...
“Việc chưa rõ các hướng dẫn cũng như chưa nhận định được rủi ro trong quá trình giao dịch sau khi chuyển đổi sang định danh điện tử đang khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn”, chị Thu Hằng - nhân viên môi giới nhà đất thuộc Đất Xanh Group nói và cho hay, bối cảnh lãi suất đang có xu hướng tăng cao, nên giai đoạn này nếu có giao dịch thì chủ yếu là những người mua ở thực hoặc sử dụng tiền “thịt” và hướng tới cất giữ tài sản trong 5-10 năm tới.
Ghi nhận cho thấy, trong tháng đầu tiên của năm 2026, mặt bằng lãi suất cho vay đã tăng lên 11-13%/năm. Một số ngân hàng niêm yết lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà, mua đất từ 9,5-11,5%/năm tùy theo thời gian ưu đãi, sau đó áp dụng biên độ cộng thêm khoảng 2,3%/năm cho tất cả kỳ hạn.
Ngoài ra, đằng sau động thái nâng mạnh lãi vay bất động sản của các ngân hàng quốc doanh là chiến lược “kéo van hãm” dòng vốn và kiểm soát rủi ro thị trường khi Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giữ quan điểm thận trọng với tín dụng bất động sản, dẫn đến tốc độ giải ngân chậm lại.
Mặc dù theo phân tích của một số thành viên thị trường, biến động này chỉ mang tính “thắng gấp” trong điều hành chu kỳ và nhiều khả năng sẽ được nới lỏng trở lại từ quý II/2026 khi các yếu tố vĩ mô ổn định hơn, nhưng người vay vốn trong năm nay sẽ phải đối mặt với một thực tế là các ngân hàng bắt đầu tăng lãi vay bất động sản, kể cả cho vay mua nhà.
Theo đó, lãi suất cho vay dự báo có thể tăng nhẹ từ 0,5-0,7 điểm phần trăm trong năm 2026 so với năm trước. Trong đó, lãi vay mua nhà có thể dao động trong khoảng 8-11%/năm hoặc cao hơn. Điều này sẽ làm chậm tốc độ giao dịch và sàng lọc những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá lớn.
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, khi lãi suất cho vay mua nhà tăng, thị trường sẽ chịu tác động từ sự dịch chuyển danh mục đầu tư của bên mua, đặc biệt là người mua để ở, bởi đây là nhóm khách hàng rất nhạy cảm với biến động giá.
Đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, với nhóm khách hàng mua để ở bằng đòn bẩy tín dụng, chi phí trả nợ hàng tháng tăng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cân đối thu nhập và chi tiêu dài hạn. Điều này khiến tâm lý người mua thận trọng hơn, thời gian ra quyết định kéo dài và vì thế, tốc độ hấp thụ của dự án cũng chậm lại.
Cơ hội luôn hiện hữu
Theo các chuyên gia, hiện tại, các thành viên thị trường đang trong trạng thái quan sát trước các chính sách mới và thị trường nhà ở sẽ tích cực trở lại trong các tháng tới khi nhiều nhà đầu tư nhận thấy có cơ hội mua vào.
Ông Tuấn Anh - Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Tuấn Anh Land (Long Biên, Hà Nội) cho hay, tâm lý hứng khởi đầu năm mới đang tạo hiệu ứng tích cực nhất định. Nhiều chủ nhà hoặc chủ đầu tư muốn có giao dịch “mở hàng” để lấy may nên sẵn sàng thương lượng và không ít trường hợp mua được giá tốt hơn dự kiến hoặc được hỗ trợ chi phí nội thất, phí sang tên.
| |
Thị trường nhà ở dự báo sẽ sớm sôi động trở lại. Ảnh Dũng Minh. |
Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp địa ốc thường tung ra chính sách bán hàng ưu đãi đầu năm nhằm kích hoạt thanh khoản sớm. Vì thế, các chương trình khuyến mãi, chiết khấu hoặc ưu đãi lãi suất sẽ xuất hiện nhiều hơn trong giai đoạn này.
Ngoài ra, theo ông Tuấn Anh, khi mua nhà sau Tết Nguyên đán, người mua có thêm nhiều thời gian để lựa chọn và sắp xếp tài chính, mà không bị ảnh hưởng bởi tâm lý gấp gáp, “tranh mua” như thời điểm trước Tết.
“Cần lưu ý rằng, các chính sách mới sẽ có lợi nhiều hơn cho người mua, đặc biệt là người mua ở thực hoặc có nhu cầu nắm giữ tài sản dài hạn, khi triển vọng thị trường được dự báo tiếp tục tăng trưởng trong 5-10 năm tới”, ông Tuấn Anh nói.
Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam đánh giá, khi quá trình sáp nhập và tái cấu trúc địa giới hành chính đi vào ổn định, thị trường bất động sản được kỳ vọng hưởng lợi từ tiến độ phê duyệt dự án thông suốt hơn, không gian phát triển đô thị được mở rộng và quy mô thị trường được nâng lên, qua đó tạo dư địa tăng trưởng cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.
Tuy vậy, điều này vẫn phụ thuộc nhiều vào nguồn cung sản phẩm và dòng tiền của bên mua. Người mua trước khi xuống tiền cần tìm hiểu thông tin kỹ lưỡng để tránh các rủi ro về pháp lý, quy hoạch…, đồng thời duy trì tỷ lệ đòn bẩy phù hợp với khả năng tài chính của mình nhằm giảm áp lực nợ vay trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng như hiện nay.