Nguồn cung đến từ đâu?
Nhìn vào kế hoạch triển khai dự án được các doanh nghiệp công bố, có thể thấy, nguồn cung sản phẩm khá đa dạng và phân bố rộng hơn trước.
Trong đó, TP.HCM vẫn được xác định là thị trường có sức hấp dẫn lớn nhất về nhu cầu nhà ở thực lẫn đầu tư, song nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, với sản phẩm chủ đạo là các dự án căn hộ cao cấp, trong khi dự án tầm trung gần như vắng bóng.
Thay vào đó, tâm điểm của thị trường phía Nam sẽ tập trung tại vùng phụ cận của TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Theo khảo sát từ DKRA Group, chỉ riêng tại thị trường Bình Dương từ nay đến hết quý II/2025, có khoảng 10 dự án mới tung sản phẩm ra thị trường, còn nếu cộng dồn cả các dự án cũ, ước tính năm 2025, khu vực này đón nhận ít nhất 20.000 căn hộ, đó là chưa kể các dự án đất nền, nhà phố.
Với thị trường Long An, năm 2025 dự báo sẽ là năm bùng nổ nguồn cung mới. Cuối tuần qua, Tập đoàn Tân Tạo và Công ty DKRS chính thức ký kết hợp tác cùng phát triển dự án E.City Tân Đức tại huyện Đức Hòa. Dự án có quy mô 107 ha, bao gồm các sản phẩm nhà phố thương mại, biệt thự và đất nền.
Tại huyện Bến Lức, theo thông báo mới nhất từ Tập đoàn Ecopark, năm 2025, doanh nghiệp này sẽ ra mắt dự án Ecopark Long An với diện tích 220 ha, bao gồm 4.951 lô đất ở thấp tầng và 4.300 căn hộ, vốn đầu tư lên tới 13.981 tỷ đồng. Dự án đang trong giai đoạn xây dựng hạ tầng giao giao thông giai đoạn I, dự kiến mở bán vào quý III/2025.
Tương tự, Tập đoàn Nam Long thông báo mở bán giai đoạn tiếp theo dự án Khu đô thị Waterpoint diện tích 355 ha, được phát triển từ năm 2020. Năm nay, Nam Long sẽ cho ra mắt phân khu nhà phố, biệt thự và khoảng 10.000 căn hộ chung cư.
Trong khi đó, Prodezi Long An dự kiến trong quý II/2025 sẽ mở bán sản phẩm nhà phố biệt thự dự án LA Home quy mô gần 100 ha với khoảng 3.500 sản phẩm nhà phố, biệt thự.
Ngoài các dự án thấp tầng, nhiều dự án chung cư cao tầng cũng dự kiến chào bán sản phẩm ra thị trường Long An trong năm nay như Công ty SeaHoldings mở bán gần 2.000 căn hộ thuộc dự án Destino Centro; Công ty Thắng Lợi triển khai dự án căn hộ với quy mô lên đến gần 10.000 căn có giá dưới 2 tỷ đồng/căn hướng đến đối tượng khách hàng có nhu cầu ở thực…
Tại Đồng Nai, thị trường này được chú ý nhiều thời gian qua, ngoài triển khai đấu giá hàng loạt khu đất vàng, thì còn xuất phát từ việc các dự án bị vướng pháp lý đang được đẩy nhanh tháo gỡ để tung sản phẩm ra thị trường trong thời gian tới.
| |
Năm 2025, dòng tiền đầu tư sẽ có sự dịch chuyển từ nhiều nơi vào phía Nam. Ảnh: Lê Toàn. |
Đơn cử, dự án Aqua City có quy mô 1.000 ha do Tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư đang từng bước được gỡ vướng pháp lý và kinh doanh trở lại. Hay dự án Izumi City có quy mô 170 ha do Nam Long hợp tác với Hankyu Hanshin làm chủ đầu tư cũng lên kế hoạch tung hàng trong năm nay...
Một yếu tố khác khiến cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư quan tâm đến thị trường Đồng Nai, đó là năm 2025 được xem là thời điểm “điểm rơi” của hệ thống hạ tầng kết nối, từ dự án sân bay Long Thành đang được đẩy nhanh tiến độ để kịp đưa vào khai thác trong năm 2026, hay dự án cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu được khẩn trương hoàn thành cuối năm 2025, đến câu chuyện đầu tư mạnh các dự án xây dựng kết nối với TP.HCM như cầu Cát Lái...
Tương tự, bên cạnh kế hoạch đấu giá nhiều khu đất có vị trí đắc địa, mới đây, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã phê duyệt chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị Đường 3/2 tại TP. Vũng Tàu có diện tích hơn 96 ha, tổng mức đầu tư gần 35.000 tỷ đồng, chưa bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.
Dự án này sẽ lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Khu đô thị gồm tổ hợp các công trình nhà ở liền kề, biệt thự, chung cư, nhà ở xã hội; các công trình thương mại, dịch vụ thấp và cao tầng; khách sạn, công viên nước..., đáp ứng quy mô dân số khoảng 13.000 người và 11.000 khách du lịch.
Cùng với dự án trên, Bà Rịa - Vũng Tàu còn ghi nhận khá nhiều dự án mới được mở bán trong thời gian tới và địa phương này được nhận định là tâm điểm trong “tứ giác vùng” của TP.HCM.
Sự dịch chuyển của dòng tiền
Ông Nguyễn Lộc Hạnh - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Ngọc Châu Á nhìn nhận, đến thời điểm hiện tại, có thể khẳng định rằng, giai đoạn khó khăn nhất của bất động sản đã qua. Nhìn lại các cột mốc trong quá khứ, có thể thấy rõ thời điểm này là điểm khởi đầu cho một chu kỳ mới.
Các yếu tố như kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, hành lang pháp lý bất động sản hoàn thiện hơn khi các sắc luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sớm, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được đồng loạt triển khai… sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục nhanh hơn.
“Giai đoạn 2025-2026 là cột mốc để áp dụng, thi hành các luật mới. Khi hệ thống pháp luật đã ổn định thì thị trường sẽ ‘cảm’ được và giá bất động sản sẽ bắt đầu ‘nhảy’ theo. Hiện bất động sản mới ở giai đoạn đầu của sự phục hồi nên sự cảm nhận và nắm bắt thị trường của người dân còn chưa nhiều. Minh chứng là thời gian qua, giá đất nhiều nơi còn thấp hơn giá Nhà nước công bố”, ông Hạnh nói và cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay song hành cả cơ hội lẫn thách thức.
Cơ hội dành cho các nhà đầu tư có nguồn lực, còn thách thức vẫn là nguồn cung hạn hẹp, bất cứ khu vực nào cũng đang đòi hỏi sự chặt chẽ về pháp lý nên cung hàng sẽ còn hạn chế và giá cũng sẽ ngày càng tăng cao hơn.
Dự báo về xu hướng thị trường, ông Nguyễn Thanh Quyền - Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho rằng, năm 2025 sẽ là một năm đặc biệt, khi đánh dấu nhiều sự thay đổi từ chính sách đến tâm lý đầu tư.
Tâm lý dè chừng, chờ đợi cơ hội rõ ràng hơn từ cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư còn hiện hữu, nên thị trường vẫn theo xu hướng đầu tư có chọn lọc. Năm 2026, bức tranh thị trường sẽ rõ ràng hơn và năm 2027 nhiều khả năng sẽ là năm bùng nổ của bất động sản.
“Năm 2025, dòng tiền đầu tư sẽ có sự dịch chuyển từ nhiều nơi vào phía Nam, một phần do sau giai đoạn khó khăn kéo dài, giá cả đã trở nên hấp dẫn hơn, trong đó cơ hội thấy rõ nhất là điểm rơi của hệ thống hạ tầng bắt đầu hoàn thiện”, ông Quyền nói, đồng thời cho rằng, không phải toàn bộ thị trường phía Nam đều hấp dẫn, mà sẽ có sự phân hóa tùy vào khu vực và phân khúc sản phẩm.
Về khu vực, TP.HCM vẫn được xem là tâm điểm, nhưng do nguồn cung tại đây tiếp tục khan hiếm và giá quá cao, nên sức nóng sẽ lan tỏa sang các vùng phụ cận.
Trong đó, Đồng Nai được dự báo sẽ là khu vực có sóng đầu tiên bởi sự hình thành của sân bay Long Thành, cao tốc Bến Lức - Long Thành.
Kế đến sẽ là Long An - một thị trường đang được khởi động như những đại công trường, từ các dự án hạ tầng đến các dự án bất động sản lớn. Ngoài ra, Long An còn được ví là “sân sau” của TP.HCM nhờ khả năng đáp ứng được nhu cầu thực về nhà ở.
Còn theo ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings, trong mắt giới đầu tư, bất động sản vẫn là kênh đầu tư, tích lũy được ưa chuộng. Đáng chú ý, thời gian qua, đi đến đâu, gặp ai cũng đều nhận nhận thấy thông điệp chung, đó là “sự thay đổi”.
“Năm 2025 là năm bản lề chuyển giao giữa giai đoạn cũ và giai đoạn mới, nên sẽ không còn chuyện đất ở đâu cũng sốt, phân khúc nào cũng lên ngôi, cũng không còn chuyện đầu tư theo kiểu ‘đón gió’ quy hoạch hay mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi quy hoạch đón đầu…, mà thị trường sẽ bước vào giai đoạn đầu tư theo quy luật cung - cầu, đặc biệt là việc đảm bảo tình trạng pháp lý. Bởi vậy, không chỉ nhà đầu tư cá nhân hay người làm môi giới, mà cả chủ đầu tư hay doanh nghiệp môi giới cũng đều phải thay đổi để có thể thích ứng và tồn tại trên thị trường”, ông Sang nhấn mạnh.
Hiện tại, dù thị trường bất động sản đang tiến triển theo hướng ngày một tốt lên, nhưng khách hàng mới chỉ tập trung tìm kiếm các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, nhà phố nhỏ lẻ trong các khu dân cư, còn với các dự án “đánh bắt xa bờ” không đáp ứng nhu cầu này, pháp lý chưa đầy đủ… thì vẫn bị quay lưng, cho dù bán giảm giá.
Thực tế này khiến không ít doanh nghiệp vẫn đang đối mặt với đầy rẫy khó khăn, nợ bủa vây do không thể xoay xở được dòng tiền khi khi tài sản chất đống nhưng không bán được. Để có thể thoát khó, các chủ đầu tư này không còn cách nào khác là phải lấp đầy lỗ hổng về pháp lý dự án cũng như bài toán cung - cầu.
Tương tự, các doanh nghiệp môi giới, cá nhân môi giới thời gian tới cũng sẽ bước vào một cuộc cạnh tranh khốc liệt, đó là sự cạnh tranh trong việc tìm nguồn hàng để bán, cạnh tranh về tính chuyên nghiệp.
2025 là cuộc chơi của những “ông lớn”
Thị trường bất động sản dù đã khởi sắc hơn so với giai đoạn 2023-2024, nhưng nhìn chung thanh khoản vẫn chưa cao khi tâm lý người mua còn khá dè chừng.
Hiện nay, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM…, giá bất động sản đã tăng quá cao nên ít cơ hội để đầu tư. Do vậy, trong thời gian tới, dòng tiền đầu tư có xu hướng dịch chuyển đến các khu vực giá còn mềm nhưng có tiềm năng phát triển.
Có thể nói, trong năm 2025, “cuộc chơi” thị trường sẽ tập trung vào các doanh nghiệp lớn. Đây là các doanh nghiệp có năng lực tài chính, có thương hiệu tốt và nhiều quỹ đất sạch để triển khai dự án, còn các doanh nghiệp nhỏ vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn.
Thị trường cũng sẽ chứng kiến sự chọn lọc trong việc tìm kiếm dòng sản phẩm, trong đó các dự án của những doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, pháp lý đầy đủ sẽ được ưu tiên lựa chọn.
Quỹ đất sạch khu vực vệ tinh ngày càng trở nên khan hiếm và có giá
Thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và bắt đầu từng bước phục hồi trở lại. Tuy nhiên, thị trường giai đoạn hiện nay và sắp tới sẽ rất khác so với trước đây.
Có những khu vực giá đang giảm rất sâu so với đỉnh điểm, nhưng gần như mất thanh khoản vì không có người mua. Song, cũng có nhiều nơi giá và thanh khoản tăng cao trở lại nhờ đáp ứng được nhu cầu để ở hoặc khai thác kinh doanh.
Từ năm 2025, thị trường sẽ bước vào chu kỳ mới. Ở chu kỳ mới này, thị trường sẽ minh bạch, bền vững hơn với các sắc luật mới được đưa vào áp dụng trong thực tiễn. Đây cũng là lúc thị trường sẽ đi vào thời kỳ trưởng thành, điều mà chúng ta có thể quan sát xu hướng ở các nước đã đi qua giai đoạn này.
Năm 2026, công thức tính tiền sử dụng đất áp dụng theo bảng giá mới sẽ khiến chi phí đất đai tăng mạnh. Vì vậy, quỹ đất sạch khu vực vệ tinh các đô thị lớn cũng ngày càng trở nên khan hiếm và có giá. Dự báo, quỹ đất này sẽ được săn đón nhiều hơn trong tương lai, do đó giá đất sạch cũng không còn dễ tiếp cận như trước đây.
Bất động sản cao cấp ở đô thị lớn, căn hộ tầm trung khu vực vệ tinh tiếp tục hút dòng tiền
Tôi cho rằng, năm 2025 thị trường sẽ tốt hơn năm 2024, nhưng dòng tiền đầu tư vẫn ưu tiên chọn các sản phẩm có có tính an toàn cao.
Cuối năm 2024, chúng tôi tham gia phân phối sản phẩm cho một dự án căn hộ cao cấp tại quận 2 cũ, nay là TP. Thủ Đức, TP.HCM có giá bán lên đến 300-400 triệu đồng/m2, nhưng vẫn nhận được sự quan tâm từ thị trường và kết quả bán hàng rất tốt.
Điều này cho thấy, nhà đầu tư không ngại giá cao, họ sẵn sàng chi nhiều tiền để mua sản phẩm tốt, tạo được giá trị tích lũy cao trong dài hạn, thay vì mua sản phẩm giá rẻ nhưng không mang lại nhiều giá trị. Do vậy, theo tôi, trong thời gian tới, bất động sản cao cấp - bao gồm căn hộ và nhà phố biệt thự - sẽ vẫn là lựa chọn của người có tài chính mạnh.
Một phân khúc khác sẽ thu hút được người mua trong năm nay là căn hộ có giá tầm trung đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.
Tuy nhiên, dòng sản phẩm này đang rất khan hiếm, nhất là tại những đô thị lớn như TP. HCM, nên người mua nhà sẽ đổ về các đô thị vệ tinh lân cận như Bình Dương, Long An hay Đồng Nai, với khoảng thời gian di chuyển đến TP.HCM trung bình từ 30-50 phút. Đó cũng là lý do vì sao thời gian qua, nhiều nhà phát triển dự án mạnh tay bỏ vốn vào các thị trường này để đón đầu xu hướng.
Thắng Lợi Group dự kiến trong quý III/2025 cũng sẽ đầu tư một dự án căn hộ ở Long An quy mô khoảng 10.000 sản phẩm có mức giá bán dưới 2 tỷ đồng/căn hộ. Các phân khúc thị trường không đáp ứng được các yếu tố này sẽ còn khó khăn trong thời gian tới.
Khi mọi thứ trở nên rõ ràng thì cơ hội sẽ giảm dần
Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phục hồi và dự báo thời gian tới sẽ tốt hơn rất nhiều. Tuy nhiên, cần phải hiểu, sự phục hồi của thị trường ở đây không có nghĩa là dự án nào cũng bán tốt, sản phẩm nào cũng được khách hàng quan tâm và ai cũng có thể là nhà đầu tư bất động sản.
Nhìn lại các dự án đã phân phối thời gian qua cho thấy, hầu hết các sản phẩm đều có mức giá tăng rất mạnh. Thị trường bất động sản dù đang trong giai đoạn thăm dò, nhưng các nhà đầu tư có kinh nghiệm đã âm thầm gom hàng tốt, bởi họ nhận thấy rằng, khi mọi thứ trở nên rõ ràng thì cơ hội sẽ giảm dần.