Tuy nhiên, dưới góc nhìn của một doanh nhân có thâm niên trong lĩnh vực này, ông Đàm Quang Tuấn, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà đầu tư bất động sản Đà Nẵng vẫn khẳng định, BĐS sẽ luôn là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất nước, nếu thị trường được xây dựng dựa trên nguyên tắc cân bằng, toàn diện và dài hơi hơn…
Với tư cách là nhà đầu tư bất động sản, ông đánh giá thế nào về thị trường năm vừa qua?
Buồn. Không khí này bao trùm toàn bộ các thành viên thị trường. Doanh nghiệp điêu đứng, vì không bán được sản phẩm, chôn vốn và nợ nần. Chính quyền bị tác động đến nguồn thu ngân sách và thậm chí đến chiến lược phát triển kinh tế. Tổ chức tín dụng lao đao vì lâm vào nợ xấu. Tất cả những vấn đề này vô hình trung khiến niềm tin thị trường bị đánh mất và lạc lối.
Nghe có vẻ rất tuyệt vọng?
Không. Ý tôi muốn nói thị trường rất rối, chứ chưa đến nỗi phải tuyệt vọng. Thị trường đã tác động tiêu cực đến nhiều đối tượng liên quan đến thị trường, từ khách hàng, doanh nghiệp, nhà đầu tư đến cả chính quyền. Hệ lụy của vấn đề không chỉ dừng lại việc đánh mất niềm tin, mà còn “thức tỉnh” các quan hệ thị trường để có cái nhìn sát thực hơn về định hướng phát triển bền vững của một thị trường BĐS.
Vấn đề mấu chốt hiện nay là xác định cho được nút thắt khó khăn của thị trường BĐS nằm ở đâu? Tháo ở đâu là hiệu quả nhất? Đối tượng nào quan trọng nhất của thị trường giữ vai trò quyết định đến sự hồi phục cơ bản của thị trường? Xác định rõ vai trò của từng đối tượng cấu thành quan hệ của thị trường để từ đó thiết lập lại định hướng phát triển thị trường BĐS sao cho bền vững và cân bằng hơn.
Ông có thể nói rõ hơn về yếu tố cân bằng?
Tôi muốn nhấn mạnh “cân bằng” ở đây là cần có sự điều tiết hài hòa từ các thành viên tham gia thị trường, trên cơ sở đó xây dựng một chiến lược có tầm nhìn dài hạn hơn, không thể nhìn thị trường một năm mà phải nhìn trong 5 năm hoặc 10 năm. Điều đó đòi hỏi tầm vĩ mô có chiến lược quy hoạch phù hợp, tổ chức tín dụng có chính sách tín dụng tương ứng và đồng đều. Tất cả những yếu tố này có mối quan hệ tương hỗ nhau và cùng nhìn về một hướng để xây dựng thị trường bền vững.
Theo ông, tầm nhìn quy hoạch có thể phát triển theo hướng nào?
Theo kinh nghiệm tại các nước phát triển như Nhật Bản, Mỹ, Hàn Quốc, Singapore…, họ không quy hoạch một cách ào ạt, không cấp phép đầu tư tùy thích, mà phải quy hoạch theo chuẩn mực rõ ràng. Chẳng hạn, với phân khúc căn hộ cao cấp, người ta phải căn cứ trên kết quả khảo sát về nhu cầu và chỉ cấp phép đầu tư số lượng căn hộ tương ứng 70% của nhu cầu lần đó. Dự án được đầu tư theo quy hoạch vùng, số lượng nhà đầu tư cấp phép có giới hạn và sàng lọc. Điều này giúp nhà đầu tư có niềm tin về thị trường hơn, độ tin cậy, tính khả thi và hiệu quả thu hồi vốn dự án nhanh hơn. Nếu các dự án khai thác hiệu quả, chính quyền sẽ cân nhắc quy hoạch bổ sung để đáp ứng nhu cầu. Tóm lại, dù phân khúc nào đi nữa, thì vấn đề quan trọng nhất là kiểm soát nguồn cung trên cơ sở khảo sát nguồn cầu, đảm bảo thị trường luôn ở trạng thái cân bằng.
Còn chính sách tín dụng, như thế nào là đồng đều?
Tôi khẳng định rằng, BĐS luôn là động lực thúc đẩy kinh tế và xã hội phát triển. Nhìn thị trường BĐS thì phải nhìn bao quát, bao gồm nhiều phân khúc khác nhau và phục vụ các đối tượng khách hàng khác nhau. Từ phân khúc cao cấp cho giới trung lưu, hạng trung cho người có thu nhập ổn định và nhà ở xã hội phục vụ đối tượng chính sách.
Tuy phân chia như vậy, nhưng các phân khúc có quan hệ tương hỗ nhau. Điều này được lý giải nôm na là lợi nhuận từ phân khúc dành cho người giàu chắc chắn sẽ cao hơn phân khúc dành cho đối tượng chính sách, nên nó sẽ san sẻ, bù trừ cho nhau để đảm bảo sự cân bằng của thị trường. Chính vì vậy, một chính sách phát triển hiệu quả không thể tập trung vào một phân khúc nào cả, mà phải điều tiết một cách hài hòa để giữ sự cân bằng ấy.
Đối với chính sách tín dụng cũng vậy. Thay vì hỗ trợ cho phân khúc nhà xã hội một gói (ví dụ 100 đồng), thì nên chia gói đó cho phân khúc cao cấp 30 đồng, trung hạn 30 đồng và nhà xã hội 40 đồng. Lãi suất sẽ tùy đối tượng và san sẻ nhau, như phân khúc cao cấp sẽ giữ mức lãi suất 12%, trung cấp mức 9% và xã hội 6%. Nếu tính bình quân thì mức lãi suất vẫn duy trì gần 10%, vẫn duy trì sự ổn định cho các tổ chức tín dụng, vừa đảm bảo sự cân bằng phát triển cho các phân khúc trên thị trường.
Ông đánh giá thế nào về thị trường BĐS trong năm nay?
Thật tình thì không thể dự đoán thị trường trong một năm được, mà phải nhìn xa hơn, ít nhất trong vòng 3 năm tới. Bởi lẽ, chính quy luật thị trường cũng phát triển theo hình sin, có giai đoạn cực thịnh và có giai đoạn buộc phải đi xuống. Chưa kể, một chính sách chỉ có tác dụng đến thị trường trong khoảng thời gian dài, không thể đánh giá tác động ngay được.
Tuy nhiên, lạc quan mà nói, BĐS không thể tách rời sự phát triển của xã hội được, đóng vai trò hết sức quan trọng đối sự phồn thịnh của kinh tế từ cách biểu hiện bên ngoài đến bản chất bên trong. Chính vì vậy, tôi nghĩ, nếu có những chính sách phát triển phù hợp, một hướng đi được xây dựng trên cơ sở cân bằng lợi ích và củng cố niềm tin, thì trong tương lai gần, BĐS sẽ lấy lại hình ảnh và vị trí quan trọng vốn có của mình.
