Điều gì đang xảy ra với bất động sản Hà Nội?

Phân khúc đất nền tại Hà Nội luôn trong tình trạng nguồn cung bị bóp méo nghiêm trọng.

Cơn sốt chuyển nhượng đất nền

Đầu tháng 3/2010, chúng tôi nhận định sóng bất động sản (BĐS) sẽ tập trung nhiều ở Hà Nội. Một trong những lý do là hiệu ứng tâm lý của kỷ niệm Đại lễ 1.000 năm Thăng Long. Bên cạnh hiệu ứng tâm lý, chúng tôi thấy khả năng tác động tích cực của chính sách tiền tệ ít thắt chặt sau tháng 5, khi nguy cơ lạm phát cao giảm dần và để đạt mục tiêu tăng trưởng kinh tế 6,5% theo kế hoạch đề ra.

Trên thực tế, sóng BĐS tại Hà Nội đã tới sớm hơn một chút so với thời điểm chúng tôi nhìn nhận và xảy ra mạnh ở phân khúc mua - bán đất nền, trong khi bỏ ngỏ ở hầu hết các phân khúc khác. Cơn sốt chuyển nhượng đất nền diễn ra trên diện rộng tại khu vực phía Tây Hà Nội. Tại dự án Nam An Khánh, nền đất biệt thự được chuyển nhượng hồi cuối năm 2009 với giá trung bình 20 - 22 triệu đồng/m2 thì hiện nay đã lên tới 28 - 30 triệu đồng/m2, tăng 36 - 40%. Khu đất Geleximco cũng xảy ra tình trạng tương tự khi cuối năm ngoái có giá 18 - 20 triệu đồng/m2, nhưng tới thời điểm này, mức giá 25 - 27 triệu đồng/m2 được coi là mặt bằng giá mới ở khu vực này.

Cơn sốt đất nền ở khu vực Láng - Hòa Lạc bắt đầu lan ra cả khu vực phía Tây Hà Nội. Giá đất nền tại khu Xuân Mai, Lương Sơn, Ba Vì cách đầu Láng - Hòa Lạc từ 35 - 45 km, đều có mức tăng giá rất mạnh, phổ biến ở mức  2,5 - 3 lần so với thời điểm cuối năm 2009. Từ phía Tây Hà Nội, thị trường chuyển nhượng đất nền tiếp tục tăng mạnh ở khu vực Hà Đông, Quốc lộ 32 và xa hơn nữa là Mê Linh và Hưng Yên (đặc biệt là khu vực cầu Thanh Trì) và đầu bên kia của dự án cầu Nhật Tân.

Cơ sở của đợt tăng giá

Chúng tôi nhận thấy có hai vấn đề cơ bản ảnh hướng tới giá đất nền Hà Nội, nhưng chưa thấy xảy ra trong đợt tăng giá này hoặc khả năng các yếu tố đó bị trì hoãn lâu hơn kế hoạch.

Thứ nhất, quy hoạch và hạ tầng chưa làm được nhiều so với biến động mang tính đầu cơ của thị trường. Mặc dù tổng thể hạ tầng của Hà Nội là tốt hơn, nhất là với cầu Thanh Trì, đường Vành đai 3 và sắp tới là trục đường Láng - Hòa Lạc, nhưng hiện trạng hạ tầng vẫn chưa có những bước chuyển biến mang tính đột biến, rõ rệt. Các quy hoạch tương lai của Hà Nội vẫn ở thời điểm rất xa và cần lượng vốn khổng lồ dành cho việc đầu tư phát triển. Như vậy, mặc dù chúng tôi nhận thấy sự cải thiện về mặt hạ tầng đường bộ, nhưng có lẽ hiệu quả đồng bộ còn xa và không đủ mạnh để chứng tỏ yếu tố nền tảng vững chắc cho việc tăng giá BĐS trong thời gian qua.

Thứ hai, dòng tiền vào BĐS chưa thể tăng nhanh do: i) Chi phí tiền vay vẫn ở mức cao từ đầu năm 2010. Chúng tôi nhìn nhận thực tế giảm mạnh lãi suất là tương đối khó, do cơ hội đầu tư khác cạnh tranh rất mạnh với kênh gửi tiết kiệm; ii) Các ngân hàng lo ngại cho vay BĐS, do e ngại tính thanh khoản yếu của thị trường. Nhiều ngân hàng hạn chế hoặc không cho vay với các "siêu" dự án BĐS.

Bên cạnh hai yếu tố trên, chúng tôi nhận thấy có hai yếu tố khác liên quan tới giá chuyển nhượng đất nền. Tuy nhiên, hai yếu tố trên khó ước lượng được do tính thiếu minh bạch của thị trường BĐS Hà Nội. Mặc dù vậy, chúng tôi thấy rằng, những yếu tố đó gây những tác động thiếu tích cực và thiếu lành mạnh tới thị trường, làm giá bất động sản bị méo mó.

Một là, phân khúc đất nền luôn trong tình trạng nguồn cung bị bóp méo nghiêm trọng. Việc mua đất trực tiếp từ chủ đầu tư lớn ở các dự án có vị trí tương đối tốt là một việc làm không dễ dàng tại thời điểm hiện nay. Nhà đầu tư thứ cấp thường hợp tác và chuyển nhượng quyền bán cho một vài nhà đầu tư thứ cấp khác, từ đó tạo ra thị trường thông tin không đối xứng giữa bên mua và bán và giá bị đẩy lên cao.

Hai là, sức cầu thực là một ẩn số khó dự đoán. Theo chúng tôi, con số đó không lớn với mức giá hiện nay. Nhìn từ góc độ thu nhập đầu người thì các chỉ báo đều cho thấy, giá đất nền hiện tại là quá cao so với thu nhập của phần lớn người dân. Một người thu nhập 1.600 USD/năm sẽ phải dành 65 - 80% thu nhập hàng tháng trong 25 - 30 năm để có thể mua một mảnh đất 80 - 90m2 tại khu vực phía Tây Hà Nội, nếu anh ta vay 60 - 70% để mua nhà.

Vậy điều gì đứng sau đợt tăng giá hiện nay của đất nền Hà Nội? Chúng tôi không nhận thấy có sự thay đổi cơ bản đối với phân khúc đất nền ở Hà Nội hiện nay. Do đó, chúng tôi không kỳ vọng vào tính bền vững của đợt sóng này. Nguyên nhân của đợt sóng này, theo chúng tôi, là do: nguồn cung thấp bị bóp méo được duy trì tương đối tốt trên cơ sở hỗ trợ lẫn nhau giữa các nhóm lợi ích trong các dự án bất động sản; thông tin về quy hoạch Hà Nội và hiệu ứng của nó có thể bị nâng lên quá mức; tâm lý nhiều nhà đầu cơ vẫn thích phiêu lưu, tham gia "lướt sóng"; một số nhà đầu cơ còn hàng giá cao tại thời điểm sóng năm 2009 góp phần tạo hiệu ứng tâm lý về nguồn cung lớn đang đổ vào thị trường.

Công ty nào có thể được hưởng lợi từ đợt sóng tăng giá này? Mặc dù đợt sóng này theo chúng tôi đánh giá là không bền vững, tuy thế lại có thể làm lợi cho nhiều công ty bất động sản. Điển hình là Vinaconex và Sudico với quỹ đất lớn, vị trí đẹp gần đầu khu vực Láng - Hòa Lạc. Hiện trạng của hai dự án này là tiến độ về hạ tầng đang triển khai rất tích cực để đón đầu sự hoàn thiện hạ tầng đường bộ của khu vực. Bên cạnh hai công ty trên, chúng tôi còn nhận thấy một loạt công ty thuộc Tổng công ty Sông Đà hoặc Vinaconex đều ít nhiều phát triển dự án tại các khu vực phía Tây, Hà Đông, Quốc lộ 32 nên có thể sẽ hưởng lợi từ đợt sóng này để hoàn thành kế hoạch kinh doanh năm nay.

Do đó, các nhà đầu tư nên tập trung vào những công ty có quỹ đất sạch, vị trí đẹp, hạ tầng đồng bộ ở Hà Nội, có kế hoạch hiện thực hóa lợi nhuận rõ ràng từ giữa quý II đến giữa quý III/2010, khi thị trường chuyển nhượng đất nền đang ở trong trạng thái có lợi cho người bán. Một trong những dấu hiệu là khoản mục "Tiền thu trước của người mua" trong các Báo cáo tài chính quý I, quý II, vì đó có thể là nguồn quan trọng để ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của cả năm nay.

Vũ Cường, Khối Phân tích và Tư vấn đầu tư SSI
Vũ Cường, Khối Phân tích và Tư vấn đầu tư SSI