Hà Nội: Cung tăng, thanh khoản giảm
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho hay, trong nửa đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục duy trì nguồn cung mới ở mức cao với hơn 16.000 sản phẩm được mở bán, gần như không thay đổi so với cùng kỳ năm trước, phản ánh tâm lý lạc quan của các chủ đầu tư vào tiềm năng dài hạn của thị trường.
Đến cuối quý II/2026, giá bán trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng rõ rệt so với thời điểm cuối năm 2025, song thanh khoản thị trường lại không đi cùng xu hướng. Lượng giao dịch sụt giảm rõ rệt, phản ánh sự thận trọng của cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở.
Việc nguồn cung vẫn dồi dào, giá liên tục thiết lập mặt bằng mới, nhưng sức hấp thụ lại suy yếu cho thấy sự lệch pha ngày càng rõ giữa cung và cầu trên thị trường nhà ở Thủ đô. Theo bà An, nguyên nhân xuất phát từ 2 yếu tố chính: Áp lực lãi suất và nguồn cung.
Cụ thể, từ cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất có xu hướng nhích lên, khiến chi phí vốn của nhà đầu tư và người mua để ở tăng cao. Điều này khiến tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn, đặc biệt với những người sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính.
Khi thị trường liên tục đón nhận lượng lớn sản phẩm mới trong thời gian dài, người mua có nhiều lựa chọn hơn và không còn tâm lý “sợ mất cơ hội” như giai đoạn trước, từ đó làm giảm tốc độ ra quyết định, kéo theo tỷ lệ hấp thụ giảm xuống dưới 70%, thấp hơn đáng kể so với mức 85-90% của giai đoạn 2024-2025.
Với phân khúc nhà liền thổ, tổng nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt gần 2.100 căn, thấp hơn 17% so với cùng kỳ năm trước. Thanh khoản trong quý II/2026 cũng ghi nhận sự chững lại.
Tổng số căn bán được đạt hơn 660 căn, giảm 30% so với quý trước đó và 74% so với cùng kỳ năm trước. Áp lực lãi suất đang phân hóa hành vi của người mua, trong đó một bộ phận lựa chọn chờ đợi với kỳ vọng mặt bằng lãi suất vay mua nhà sẽ điều chỉnh phù hợp hơn với khả năng chi trả.
Về diễn biến giá, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt 209 triệu đồng/m2 đất (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), thấp khoảng 9% so với quý trước đó cũng như cùng kỳ năm trước.
TP.HCM: Cung - cầu đều tích cực
Trong khi Hà Nội nguồn cung dồi dào đang khiến thanh khoản “gặp khó”, thì TP.HCM lại cho thấy điều ngược lại.
Báo cáo của JLL Việt Nam cho thấy, kết thúc 6 tháng đầu năm 2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mới mở bán và khoảng 3.600 giao dịch thành công. Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung mới tiếp tục cải thiện nhờ sự trở lại của các dự án quy mô lớn tại khu phía Đông và phía Bắc như The Global City (phân khu SOLA), Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park, với khoảng 4.100 căn mở bán mới và khoảng 4.250 giao dịch thành công, tập trung chủ yếu vào các sản phẩm thuộc đại đô thị hoặc khu dân cư được quy hoạch đồng bộ với hệ thống tiện ích hoàn chỉnh.
Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, các chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư đã trở thành đòn bẩy chính giúp thị trường nhà ở TP.HCM duy trì sức cầu.
| |
Thị trường căn hộ Hà Nội có sự lệch pha rõ nét giữa cung và cầu. Ảnh:Dũng Minh. |
Đáng chú ý, tâm lý bên mua đã có sự thay đổi rõ rệt: Thay vì quyết định dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước đây, thì nay tập trung hơn vào các yếu tố dài hạn, ưu tiên lựa chọn các dự án có pháp lý minh bạch và kết nối hạ tầng tốt.
Mặt bằng giá sơ cấp phân khúc nhà liền thổ đạt khoảng 195 triệu đồng/m2 đất. Do nguồn cung lớn với mức giá phải chăng hơn xuất hiện tại các dự án nằm ngoài trung tâm, mặt bằng giá trong quý II/2026 ghi nhận giảm 56,3% so với cùng kỳ năm trước.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam, TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị lớn nhất kể từ sau sự hình thành của Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm. Trong 6 tháng qua, hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược được đẩy nhanh hoặc chính thức khởi công, mở rộng đáng kể không gian phát triển đồng đều về các hướng của Thành phố.
“Sự tích cực đang diễn ra trên thị trường nhà ở TP.HCM không đơn thuần là sự phục hồi sau thời gian dài trầm lắng. Thị trường đang chứng kiến sự hội tụ của 3 yếu tố mang tính nền tảng gồm hạ tầng, thể chế và dòng vốn, tạo tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng mới”, bà Trang nói và cho biết thêm rằng, điểm đáng chú ý là tăng trưởng trong giai đoạn tới sẽ không còn tập trung vào khu vực trung tâm, mà sẽ lan tỏa sang các cực phát triển mới được dẫn dắt bởi hệ thống metro, các hành lang logistics và những dự án hạ tầng kết nối liên vùng quy mô lớn. Đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp, hiện là thời điểm cần nhìn xa hơn ranh giới của khu trung tâm để nắm bắt các cơ hội tăng trưởng dài hạn trên toàn Thành phố và vùng kinh tế phía Nam.
Căn hộ hạng C “tái xuất”
Một điểm khác biệt nữa cũng đang diễn ra giữa 2 thị trường nhà ở lớn nhất cả nước, đó là trong khi căn hộ giá dưới 50 triệu đồng/m2 “biến mất” khỏi Hà Nội, thì tại TP.HCM bắt đầu xuất hiện trở lại.
Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện BHS Group cho biết, thị trường nhà ở cao tầng Hà Nội gần như không còn sản phẩm có mức giá dưới 50 triệu/m2. Đơn giá trung bình chào bán mới quý II/2026 tại đây đạt hơn 137 triệu đồng/m2, tăng 11% so với quý trước đó và hơn 36% so với cùng kỳ năm trước.
Còn tại TP.HCM, tâm điểm trong quý II/2026 vẫn là căn hộ hạng A (chiếm 46,4%), tiếp đến là loại căn hộ hạng B chiếm khoảng 35%. Loại căn hộ hạng C chính thức quay trở lại thị trường với giá bán dưới 45 triệu đồng/m2. Giao dịch chủ yếu tập trung tại khu vực Bình Dương cũ, khi hầu hết các dự án mới ra hàng đợt đầu tiên đều bán hết 100%.
Tỷ lệ hấp thụ chung trong quý II/2026 tại TP.HCM đạt 74,8% và lũy kế 6 tháng đầu năm đạt 79,6% - tương đương 10.100 sản phẩm. Thị trường cũng hấp thụ tốt đối với căn hộ hạng A và B.
Cũng theo đại diện BHS Group, trong quý II/2026, TP.HCM là thị trường có thanh khoản tốt nhất cả nước tại phân khúc căn hộ, khi chiếm tới 28% tổng lượng giao dịch (cả nước đạt hơn 18.300 căn).
Ông Phạm Lâm - Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, thị trường nhà ở phía Nam đang chứng kiến diễn biến tích cực cả về nguồn cung và thanh khoản. Sự phát triển mạnh về hạ tầng giao thông tạo ra quỹ đất mới trước đây chưa được kết nối với quy hoạch chung. Các trục kết nối giữa Bình Dương, Đồng Nai với TP.HCM (cũ) sẽ tạo ra sự đột phá về nguồn cung trong tương lai gần.