Đường Minh Khai mở rộng mang đến cơ hội tăng giá cho các dự án bất động sản liền kề. Ảnh: Nguyễn Thành
Phía Nam đói cung
Thị trường bất động sản lớn nhất nước là TP.HCM đang có sự trầm lắng nhất định do khan hiếm nguồn cung. Theo JLL, phân khúc quan trọng của thị trường là nhà ở quý IV/2018 ghi nhận sự khan hiếm nặng về nguồn hàng.
Cả quý IV/2018 chỉ có gần 8.300 căn hộ mới, trong đó 99% các dự án đã tiến hành tiền mở bán từ 2 - 3 quý trước đó. Chỉ có 70 căn từ Dự án Goldora Plaza là dự án mở bán mới trong quý vừa qua.
Diễn biến này đã có tác động lên tỷ lệ thanh khoản của thị trường (đạt cao). Đã có hơn 8.800 căn được giao dịch thành công, đưa tổng lượng bán trong năm 2018 đạt 40.032 căn. Tuy lượng bán giảm 13,8% theo năm, nhưng tỷ lệ giữa số căn được bán và tổng hàng tồn trong năm 2018 vẫn cao hơn năm 2017, đạt khoảng 95%.
Sự nghèo nàn về nguồn cung không chỉ xảy ra với phân khúc căn hộ, mà với biệt thự, nhà phố, lượng hàng chào bán ra thị trường cũng thấp, chỉ đạt 118 căn, phần lớn từ các dự án quy mô nhỏ. Đây là lượng mở bán thấp kỷ lục kể từ năm 2014.
Nhiều chủ đầu tư tại Hà Nội bắt đầu dịch chuyển ra các vùng sôi động như Hải Phòng để phát triển dự án. Ảnh: Nguyễn Thành
Tương tự như căn hộ, do đói cung nên thanh khoản khá tốt, lượng hàng tồn được giải phóng đáng kể. Sản phẩm biệt thự, nhà phố ghi nhận 340 căn giao dịch thành công, chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán. Nhu cầu vẫn ở mức tốt với tỷ lệ bán trong năm 2018 đạt mức 92%.
Thị trường căn hộ TP.HCM đang có mức tăng giá khá hấp dẫn. Giá bán căn hộ và biệt thự, nhà phố cũng tăng đáng kể. Trong khi phân khúc cao cấp và bình dân duy trì sự ổn định, thì phân khúc trung cấp tăng giá khá ấn tượng, từ 3 - 6% theo quý. Giá bán biệt thự, nhà phố tiếp tục xu hướng tăng với mức tăng khoảng 14,0% theo năm. JLL đánh giá, năm 2018 là một năm đầu tư tốt cho các nhà phát triển dự án biệt thự, nhà phố.
Phía Bắc, nguồn cung lên đỉnh
Theo thống kê của Savills Việt Nam, với trên 15.000 căn hộ được mở bán, nguồn cung quý IV/2018 của thị trường Thủ đô được coi là mức đỉnh của thị trường cùng kỳ nhiều năm qua.
Cụ thể, đã có khoảng 15.100 căn hộ được mở bán, tăng 120% theo quý và theo năm. Nguồn cung mới đến từ 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 28 dự án.
Quý IV/2018 ghi nhận cuộc chào sân của nhiều dự án lớn, trong đó không thể không kể đến sức nóng và vai trò đầu kéo của hai dự án đình đám là VinCity Ocen Park (Long Biên) và VinCity Sportia (Nam Từ Liêm).
Cung lớn, nhưng cầu của thị tường cũng đạt cao. Lượng giao dịch của thị trường Thủ đô tăng 81% theo quý và 69% theo năm. Giá bán trung bình toàn thị trường đạt 1.370 USD/m2, tăng 3% theo quý và 10% theo năm. Phân khúc hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường với 61% thị phần, hạng C chiếm 31% thị phần.
Bên cạnh nguồn cung khủng từ phân khúc căn hộ, biệt thự và nhà liền kề cũng được đánh giá là hoạt động tốt. Đã có 2.350 căn được chào bán, đến từ 4 dự án mới và 9 dự án đã mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ đạt 40%, tăng 3,8 điểm phần trăm theo năm.
Gia Lâm, Đông Anh, Long Biên là những ngôi sao mới về nguồn cung của phân khúc này. Cụ thể, Gia Lâm dẫn đầu với lượng giao dịch đạt 52%, Đông Anh và Long Biên cùng chiếm khoảng 9% thị phần.
Vùng ven sẽ nóng
Quỹ đất khu trung tâm dần cạn kiệt khiến các chủ đầu tư thời gian qua đua nhau tìm kiếm các điểm đầu tư mới ở cả hai thị trường chủ lực. Trong đó, vùng ven rất được chú trọng. Riêng với thị trường phía Nam, mà cụ thể là TP.HCM, việc thắt chặt cấp giấy phép đầu tư cho các dự án mới lại càng thúc bách doanh nghiệp địa ốc tỏa ra khu ngoại thành, địa phương lân cận, giáp ranh.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, thị trường quý IV/2018 có điểm đáng lưu ý đó là dù có nguồn cung rất lớn, nhưng lại cho thấy sự thiếu thốn trầm trọng ở khu trung tâm.
Quý IV/2018 Hà Nội ghi nhận nguồn cung kỷ lục
Cả quý, chỉ có 2% nguồn cung mở bán mới đến từ khu vực 4 quận trung tâm. Nguồn cung mới đến từ các quận, huyện ngoài trung tâm với bán kính trên 10 km ngày càng lớn và chiếm chủ đạo. Đặc biệt, năm qua ghi nhận 20% nguồn cung mới từ các huyện như Thanh Trì, Hoài Đức, Gia Lâm, các khu vực này được dự báo sẽ là những “ngôi sao mới”, không chỉ với phân khúc nhà ở, mà cả với phân khúc khác.
Cũng trong xu hướng này, phân khúc nhà ở gắn liền với đất đang cho thấy sự dịch chuyển nguồn cung khi trong số 1.167 căn được mở bán trong quý IV/2018 đến từ khu Tây (từ hai dự án mở bán lần đầu là liền kề Ngân Hà và FLC Premier Parc). Thanh khoản thị trường phân khúc này cũng rất tốt khi lượng giao dịch thành công đạt 2.700 căn so với 2.606 căn mở bán. Sự dịch chuyển này sẽ tiếp tục được thể hiện rõ nét trong thời gian tới với các dự án đến từ khu vực Gia Lâm, Đại Mỗ, Tây Mỗ, Đông Anh.
Tại thị trường TP.HCM, theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, cả năm 2018, toàn thành phố chỉ có 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm có 28.316 căn nhà, trong đó có 27.166 căn hộ và 1.200 căn nhà thấp tầng. Nếu so với nguồn cung bất động sản năm 2017, thì số lượng dự án năm 2018 đã giảm 18 dự án, tương ứng với 13%. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm lên đến 34,1%. Thắt chặt cấp phép dự án mới đang khiến nhiều danh nghiệp gặp khó và khiến thị trường địa ốc phương Nam có một năm khá trầm lắng. Nhiều chủ đầu tư đã phải dịch chuyển dòng vốn, tìm đến các huyện vùng ven, các địa phương lân cận để tránh “chết” vốn.
Nhìn nhận về triển vọng thị trường năm 2019, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, mặc dù nguồn cung từ dự án mới đã bị hoãn lại do thủ tục phê duyệt chậm, nhưng một lượng mở bán chính thức khá lớn (khoảng hơn 45.000 căn) vẫn được ghi nhận cho thị trường căn hộ 2019, chủ yếu đến từ các dự án đã được phê duyệt xây dựng và triển khai tiền mở bán trong các quý trước. Ngoài ra, thị trường thành phố sẽ có thêm khoảng 4.500 căn biệt thự/nhà phố dự kiến được chào bán trong năm nay.
Cùng với lượng cung tương đối lớn, dự báo về mức thanh khoản cũng khá tích cực. Đại diện JLL Việt Nam cho rằng, tỷ lệ bán dự kiến sẽ ở mức cao, với tỷ lệ khoảng 85% đối với căn hộ và 90% đối với biệt thự/nhà phố.
Về thị trường Thủ đô, theo bà An, trong năm 2019, các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với lượng mở bán lớn từ các khu đô thị. Một điểm theo bà An đáng để lưu ý, đó là có dấu hiệu trở lại của phân khúc cao cấp, hạng sang gắn với các khu đất vàng sau 2 năm vắng bóng. Đặc biệt, thị trường khu Tây vẫn sẽ sôi động với khoảng 50% nguồn cung. Những năm tiếp theo sẽ ghi nhận sự nóng lên của thị trường khu Đông với khoảng từ 30% nguồn cung mở bán mới.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
