Đất nền là sản phẩm có xu hướng đầu tư và đầu cơ nhiều hơn là ở thực. Ảnh: Dũng Minh
Khó khăn chưa qua
Thị trường đất nền khu vực miền Nam ghi nhận xu hướng giảm mạnh cả về giao dịch và giá bán khi hầu như không có dự án mới triển khai, cũng không bán được hàng thứ cấp.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, trong quý I/2023, mức độ quan tâm tìm mua đất nền tại nhiều khu vực ở TP.HCM như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, quận 12, TP. Thủ Đức… đều giảm mạnh so với thời điểm cuối năm 2022, trong đó giảm mạnh nhất có thể kể đến huyện Nhà Bè (-37%), quận 12 và huyện Bình Chánh (-34%), quận 9 (-29%), TP. Thủ Đức (-26%), huyện Hóc Môn (-25%); huyện Củ Chi (-15%)...
Không chỉ TP.HCM, hầu hết địa phương lân cận như Bình Phước, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận… cũng đều ghi nhận sự sụt giảm từ 4-12% nhu cầu tìm mua và sự quan tâm dành cho loại hình đất nền và đất nền dự án.
Theo ông Tuấn, giao dịch đất nền suy giảm chủ yếu do thị trường đã “đứt” hẳn luồng khách đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực của đất nền rất thấp do loại tài sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay. Chưa kể, việc niềm tin suy giảm và chưa thể xác định cụ thể thời điểm thị trường bất động sản phục hồi cũng khiến nhiều người ngại xuống tiền mua đất nền lúc này.
“So với các phân khúc bất động sản khác, đất nền là sản phẩm có xu hướng đầu tư và đầu cơ nhiều hơn là ở thực. Do đó, khi thị trường sôi động, đất nền là phân khúc tăng giá đầu tiên và ngược lại, khi thị trường khó khăn, loại hình này bị ảnh hưởng nhiều nhất”, ông Tuấn phân tích.
Trên thực tế, thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng đã trầm lắng kéo dài từ giữa năm 2022 đến nay, song tình trạng giảm giá mạnh để thoát hàng chủ yếu diễn ra tại các khu vực dân cư chưa phát triển, các dịch vụ, tiện ích và cơ sở hạ tầng còn hạn chế. Song, quan trọng hơn, đất ở đây chủ yếu do dân đầu cơ găm hàng chờ tăng giá, không phục vụ nhu cầu ở thực, cũng không thuận lợi khai thác kinh doanh nên không hấp dẫn.
Như trường hợp của nhà đầu tư Phạm Thanh Tòng (ngụ tại quận 10, TP.HCM), đang rao bán một nền đất diện tích 80 m2 trong con hẻm nhỏ dọc đường Trường Lưu (TP. Thủ Đức) với giá 3 tỷ đồng từ đầu năm 2023 đến nay mà vẫn chưa chốt được giao dịch.
Nhà đầu tư này kể, anh mua nền đất trên từ giữa năm 2020 với giá gần 2,7 tỷ đồng, thời điểm thị trường nóng sốt giá đã tăng lên gần 3,5 tỷ đồng, nhưng vì kỳ vọng sẽ còn tăng tiếp nên không bán. Đến cuối năm 2022, thị trường mất thanh khoản trên diện rộng, anh vội nhờ môi giới ra hàng với giá 3,2 tỷ đồng nhưng không thoát được, và tiếp tục giảm xuống 3 tỷ đồng như hiện tại mà vẫn chưa tìm được người mua.
“Mặc dù nền đất có địa thế đẹp, nhưng do pháp lý của khu đất chỉ là giấy viết tay, lại nằm xa trung tâm, chưa có nhiều dịch vụ, tiện ích, di chuyển không thuận tiện và quan trọng là trong giai đoạn này nếu muốn thoát hàng, chủ đất còn phải chịu sự cạnh tranh gay gắt từ nhiều sản phẩm khác cùng tầm giá nhưng có lợi thế hơn về vị trí, pháp lý...”, một “cò” đất địa phương cũng là người đang rao bán hộ nền đất này cho hay.
Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao, Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC), thị trường bất động sản mang tính đầu cơ thường có 2 đặc trưng điển hình: Một là, mua nhà đất chủ yếu vì lợi nhuận, bất chấp sản phẩm pháp lý chưa hoàn chỉnh, dùng đòn bẩy tài chính quá đà và không cân nhắc khả năng sử dụng thực tế của tài sản; hai là, mua theo hiệu ứng đám đông, thiếu kiến thức về thị trường, sản phẩm.
“Cục diện sản phẩm nhà đất đầu cơ bị rớt giá như hiện nay cho thấy, các chủ tài sản đang phải trả giá cho một giai đoạn dài mua sắm thiếu thận trọng. Do đó, nhóm tài sản đầu cơ sẽ còn đối mặt với nhiều khó khăn trong thời gian tới vì thị trường bất động sản vẫn chưa xác định được thời điểm phục hồi”, ông Nghĩa đánh giá.
Sản phẩm phục vụ nhu cầu thực vẫn đảm bảo dư địa tăng giá
Với nhà đầu tư có tài chính vừa phải từ 2-5 tỷ đồng, có thể tham khảo tìm mua các sản phẩm đất nền vùng ven bởi tiềm năng tăng giá luôn ổn định.
Theo các chuyên gia, mặc dù thời điểm này mua dễ hơn bán, nhưng điều đó không có nghĩa là tình trạng bán tháo đang diễn ra mạnh mẽ trên thị trường. Bởi đất nền ở những khu vực có khả năng phục vụ nhu cầu thực, mua để ở hoặc khai thác kinh doanh ngay vẫn được quan tâm. Đây cũng là sản phẩm được xếp vào nhóm tài sản khá an toàn trong bối cảnh thị trường khó khăn.
Ông Tín Lê, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm cho biết, khi thị trường bất động sản trầm lắng, hoạt động “lướt sóng” đất nền gần như ngưng hẳn. Thay vào đó, các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực được quan tâm nhiều hơn. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng với các sản phẩm đất nền có khả năng khai thác kinh doanh tốt hoặc để ở vẫn âm thầm diễn ra. Do đó, mục tiêu nhà đầu tư này hướng đến trong thời gian tới là đất nền gần các khu công nghiệp ở các thị trường vệ tinh TP.HCM, đặc biệt là khu vực Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu.
“Để một khu công nghiệp đi vào vận hành thường mất vài năm triển khai. Cùng với sự hình thành và phát triển các khu công nghiệp thì giá bất động sản quanh đó cũng sẽ gia tăng nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh”, nhà đầu tư này phân tích, đồng thời chia sẻ thêm, đầu tư đất gần khu công nghiệp không chỉ có thể khai thác kinh doanh, cho thuê trọ, mà nhu cầu mua để ở cũng lớn, thanh khoản loại hình này lại cao nên phù hợp để đi đường dài.
Ở góc độ chuyên gia, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, khó có thể xảy ra sốt đất trong năm nay, nhưng thị trường đang xuất hiện tín hiệu phục hồi. Xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền. Thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao. Nếu mua đất ở những khu vực có tiện ích tốt, cạnh khu công nghiệp, khu dân cư…, mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng.
Tuy nhiên, ông Tuấn cũng phân tích, tùy vào khả năng tài chính mà nhà đầu tư nên chọn phân khúc phù hợp. Với nhà đầu tư có tài chính vừa phải từ 2-5 tỷ đồng, có thể tham khảo tìm mua các sản phẩm đất nền vùng ven bởi tiềm năng tăng giá luôn ổn định.
“Hiện tại, giá đất nền tại nhiều khu vực vệ tinh TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bình Phước… đang có xu hướng giảm. Sau khi mua, có thể tận dụng để xây nhà hoặc phòng trọ cho thuê sẽ gia tăng được cơ hội khai thác kinh doanh, chuyển tài sản từ dạng rủi ro tiềm ẩn sang ổn định, an toàn và nắm giữ trong 3-5 năm trở lên có thể tối ưu hóa lợi nhuận từ cho thuê và gia tăng giá trị đất theo thời gian được ước tính vào khoảng 15% mỗi năm”, ông Tuấn nói và đưa ra lời khuyên, nhà đầu tư nên chọn đất có sổ, có kết nối hạ tầng đồng bộ hoặc gần khu dân cư hay khu công nghiệp.
