Sẵn quỹ đất sạch: Lợi thế lớn
Việc cơ quan quản lý Nhà nước xử lý nghiêm các doanh nghiệp bất động sản có sai phạm trên thị trường trái phiếu, việc tiếp cận vốn vay khó khăn hơn trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng đã khiến triển vọng ngắn hạn của cả nhóm bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp kém khả quan.
Tuy nhiên, xét về dài hạn, tiềm năng tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp vẫn rất lớn, đi cùng với quá trình mở rộng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam để phục vụ cho mục tiêu công nghiệp hóa - hiện đại hóa cũng như xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
Trong khi đó, nguồn cung bất động sản công nghiệp trong ngắn hạn khó tăng nhanh do các khu công nghiệp mới được chấp thuận chủ trương đầu tư/điều chỉnh theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP (ban hành ngày 28/5/2022) khiến hồ sơ cấp phép lâu hơn. Ngoài ra, Nghị quyết số 115/NQ-CP ban hành ngày 5/9/2022 về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm giai đoạn 2021 - 2025 yêu cầu hạn chế và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi đất trồng lúa, đặc biệt khi chuyển đổi sang đất công nghiệp.
Chưa kể, việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp gặp khó khăn do quy định về đấu thầu. Dự kiến, trong năm nay, miền Nam chỉ có thêm khoảng 1.000 ha khu công nghiệp (tại Bình Dương, Đồng Nai), miền Bắc có thêm gần 1.000 ha (chủ yếu tại Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng).
 |
Diện tích đất còn lại có thể cho thuê (ha) của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết. |
Nguồn cung đất khu công nghiệp có thể tăng chậm, ít nhất cho tới cuối năm 2024. Đây sẽ là cơ hội cho các khu công nghiệp có sẵn quỹ đất cho thuê lớn khi tận dụng được cơ hội thị trường, ít cạnh tranh khi nguồn cung còn hạn chế.
“Giai đoạn này, nhà đầu tư có thể sàng lọc những doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đang ở chu kỳ bán hàng (chứ không phải ở giai đoạn triển khai dự án) có tỷ lệ vay nợ so với vốn chủ sở hữu thấp và lựa chọn thời điểm giải ngân khi thị trường hồi phục sau khi đã tạo lập thành công đáy trung hạn”, Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) khuyến nghị.
LHG: Dư địa tăng trưởng tốt
Công ty cổ phần Long Hậu (mã LHG) là một trong những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp được giới phân tích nhận định đang sở hữu nhiều lợi thế. Hiện Công ty đang kinh doanh 3 khu công nghiệp với tổng diện tích gần 370 ha tại Long An (ngay cửa ngõ TP.HCM) và cảng Hiệp Phước. Tổng diện tích có thể cho thuê còn lại của các khu công nghiệp này là hơn 50 ha. Giá cho thuê đạt mức cao, với 250 USD/m2.
Bên cạnh đó, LHG đang xin cấp phép thêm 2 khu công nghiệp, với tổng diện tích 290 ha (trong đó, Khu công nghiệp Long Hậu 3.2 tại Long An rộng 90 ha; Khu công nghiệp An Định tại Vĩnh Long rộng 200 ha). Hai khu công nghiệp này sẽ đảm bảo cho hoạt động kinh doanh trong dài hạn của Công ty.
Chưa kể, LHG còn sở hữu hơn 100.000 m2 nhà xưởng xây sẵn tại Long An, Khu công nghệ cao Đà Nẵng và đang tiếp tục mở rộng. LHG cũng sở hữu 11,69 ha đất tại Đà Nẵng và 11 ha tại Long Hậu 3.1, có thể sẵn sàng xây nhà xưởng. Dòng tiền cho thuê có thể đem về hơn 100 tỷ đồng mỗi năm.
Một điểm nhấn đối với hoạt động của Long Hậu là việc Công ty sở hữu lượng tiền mặt lớn, với khoản tiền/tương đương tiền ròng sau khi trừ nợ vay và các khoản phải trả tiềm tàng đạt 840 tỷ đồng, nhiều thời điểm lớn hơn giá trị vốn hoá thị trường của Công ty.
“Ngoài vị thế tiền mặt mạnh mẽ, LHG đã giải phóng mặt bằng và đền bù cho ít nhất 38 ha đất khu công nghiệp tính đến quý III/2022, trị giá 2.000 tỷ đồng - chúng tôi ước tính giá cho thuê trung bình là 220 USD/m2/kỳ hạn thuê”, Công ty Chứng khoán Bản Việt cho biết.
Mảng cho thuê nhà xưởng xây sẵn (RBF) và khu lưu trú sẽ mang lại dòng tiền mặt ổn định cho LHG và Công ty đang tiếp tục mở rộng. VBSC ước tính, thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh của mảng này sẽ đạt tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 8% trong giai đoạn 2021 - 2025 với thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh trung bình hàng năm là 115 tỷ đồng. Ngoài ra, LHG cũng khởi công xây dựng thêm 2 dự án RBF với tổng diện tích sàn dự kiến khoảng 23.000 m2, nâng diện tích RBF hiện tại của LHG thêm 25%.
Năm 2022, LHG đạt doanh thu 629 tỷ đồng, giảm 20% so với năm trước; lợi nhuận sau thuế của Công ty đạt 202,4 tỷ đồng, giảm 31,6% so với năm 2021, song vượt hơn 82% kế hoạch.
IDC, KBC: Quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê
Tổng công ty IDICO (IDC) là một trong các nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam bên cạnh Becamex, VSIP, KBC, Viglacera với 3.200 ha đang cho thuê/sẵn sàng cho thuê và dự kiến hơn 1.000 ha đang xin cấp phép.
 |
Các khu công nghiệp đang cho thuê của IDC. |
Diện tích sẵn sàng cho thuê của IDC lên tới hơn 750 ha, chủ yếu tại Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bắc Ninh. Khu công nghiệp Hựu Thạnh IP và Phú Mỹ 2 và 2 MR còn nhiều quỹ đất nhất và đang thu hút khá nhiều khách thuê, với giá cho thuê lên tới 125 - 135 USD/m2.
Đáng chú ý, IDC sở hữu giấy phép phân phối điện trong Khu công nghiệp Nhơn Trạch I, V và Khu công nghiệp Hựu Thạnh, đồng thời sở hữu công suất 114 MW thủy điện đem lại dòng tiền ổn định hàng năm và có động lực tăng trưởng dựa trên diện tích cho thuê mới khá nhanh của Khu công nghiệp Hựu Thạnh. Theo đó, Công ty có thể phát triển điện áp mái bán trong nội khu mà không cần tới chính sách giá bán của EVN. IDC đang có kế hoạch lắp 150 MWp cho tới năm 2025.
IDC cũng có kế hoạch xây dựng hơn 100 ha nhà xưởng, bắt đầu với 10 ha tại Khu công nghiệp Nhơn Trạch I và 28 ha tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh. Các khu công nghiệp của IDC đều có vị trí thuận lợi tại các tỉnh kinh tế trọng điểm như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Bình, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, thu hút hơn 250 dự án đầu tư. Một số khách hàng tiêu biểu tại các khu công nghiệp của IDC có thể kể đến như Honda, Heineken, Lock&Lock…
Theo chia sẻ ban lãnh đạo Công ty, tốc độ tăng trưởng trung bình kép của doanh thu (CAGR) trong giai đoạn 2022 - 2026 là 20,8%, lợi nhuận sau thuế là 23,8%, ROE trên 20%. Đồng thời, chính sách cổ tức ở mức trên 40% mệnh giá.
Bên cạnh đó, IDC đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư Khu công nghiệp Tân Phước 1 - Tiền Giang với tổng diện tích 470 ha và mở rộng Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 với diện tích 110 - 500 ha. Quỹ đất này sẽ được bổ sung và cho thuê từ cuối năm 2024 trở đi, giúp duy trì tăng trưởng sau khi Khu công nghiệp Hựu Thạnh dần lấp đầy.
Ngoài IDC, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) cũng trực tiếp và gián tiếp sở hữu một số khu công nghiệp với quỹ đất rộng lớn trên toàn quốc, đủ để Công ty duy trì sự phát triển trong dài hạn.
Công ty Chứng khoán SSI nhận định, KBC sẽ tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn FDI bền vững, đặc biệt là từ xu hướng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc. Bên cạnh đó, các hợp đồng cam kết thuê đất tại Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh và Quang Châu với diện tích khoảng 100 ha sẽ là nguồn thu nhập chính trong năm 2023, đồng thời Công ty cũng có thể ghi nhận doanh thu tiềm năng từ các dự án tại Long An, Hải Phòng dự kiến sẽ ra mắt trong năm nay.
