Nhà hạng trung “hút” khách
Theo báo cáo của CBRE, quý IV/2013, thị trường căn hộ tiếp tục chứng kiến hoạt động mở bán mới thận trọng, với 1.400 căn, giảm 30% so với quý trước. Trong khi đó, hoạt động chào bán lại diễn ra khá sôi động, do chủ đầu tư tập trung giải quyết hàng tồn kho hơn là tung sản phẩm mới.
Quý IV/2013 cũng ghi nhận một khối lượng căn hộ hoàn thiện lớn, đạt 7.500 căn. Phần lớn nguồn cung đến từ các dự án quy mô như Đại Thanh, The Sparks (trước đây là Lê Văn Lương Residential), Mandarin Garden...
Đặc biệt, theo ông Richard Leech, điểm nổi bật nhất trong quý này là việc các chủ đầu tư chuyển hướng tập trung từ các sản phẩm giá thấp (dưới 20 triệu đồng/m2) sang sản phẩm giá trung (20 - 30 triệu đồng/m2).
“Lần đầu tiên sau 2 năm, sản phẩm giá thấp không còn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung chào bán mới”, ông Richard Leech nói và cho biết, không như các quý trước, khi giao dịch chủ yếu diễn ra ở khoảng giá thấp, quý IV/2013 chứng kiến lượng giao dịch tập trung nhiều hơn ở khoảng giá trung. Nhiều khả năng, đây là kết quả của việc niềm tin của người tiêu dùng được cải thiện đáng kể, giúp tổng lượng giao dịch tăng đến 50% so với quý trước đó.
Tuy vậy, giá bán trên thị trường thứ cấp vẫn tiếp nối xu hướng giảm. Mức độ giảm trong quý IV, dù thấp hơn nhiều so với các quý trước, vẫn nhỉnh hơn so với quý III. Rõ ràng, quá trình phục hồi giá cả, nếu có, sẽ diễn ra chậm.
2014 dự kiến đón nhận một lượng căn hộ hoàn thiện khá lớn, gây áp lực cạnh tranh mạnh mẽ lên các dự án sẽ chào bán mới. Vì vậy, các dự án chất lượng được kỳ vọng sẽ có lượng giao dịch tăng, dù giá cả có thể không tăng tương ứng.
Phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội thời gian gần đây cũng đã sôi động hơn khi chủ đầu tư điều chỉnh cả mức giá và diện tích căn hộ để phù hợp với nhu cầu của khách hàng.
Theo khảo sát của CBRE, trong quý IV/2013, thị trường ghi nhận hai dự án chào bán mới của các chủ đầu tư trong nước. Cụ thể, Công ty Viglacera chào bán 20 căn liền kề tại Dự án khu đô thị Xuân Phương (huyện Từ Liêm) và Tập đoàn Hà Đô chào bán 98 căn liền kề, nhà phố tại Dự án Khu đô thị Duyên Thái (huyện Thường Tín). Bên cạnh yếu tố giá bán, thì tiện ích dịch vụ và mức độ hoàn thành hạ tầng chung của dự án biệt thự, nhà liền kề là 2 yếu tố quan tâm hàng đầu đối với khách hàng. Điều đó lý giải vì sao các chủ đầu tư tiếp tục quảng cáo các đợt chào bán với điểm nhấn là cơ sở hạ tầng và các tiện ích phục vụ cho người dân sống trong khi đô thị.
Bất động sản cho thuê giảm giá
Thị trường văn phòng không ghi nhận nguồn cung mới trong quý IV/2013. Giá chào thuê trung bình tiếp tục giảm trên toàn thị trường. Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm vẫn tiếp diễn, do khu trung tâm thiếu hụt mặt sàn văn phòng diện tích lớn và mức giá thuê khá cao. Những khách thuê lớn thường chuyển đến các tòa nhà mới, nhằm nâng cao chất lượng văn phòng và thu hẹp diện tích thuê, trong khi được hưởng mức giá mới thấp hơn.
Điểm nhấn của thị trường bán lẻ trong quý IV/2013 là sự kiện Trung tâm thương mại Vincom Megamall - Times City của chủ đầu tư Vingroup chính thức khai trương, cung cấp hơn 100.000 m2 diện tích sàn bán lẻ. Hai dự án mới khác là Ocean Mall Trung Hòa Nhân Chính (18.500 m2) và Hồng Hà Center (tổng diện tích khối đế bán lẻ cho thuê đạt khoảng 4.000 m2). Trong khi đó, Hà Thành Plaza tạm thời đóng cửa để cải tạo. Do đó, đến cuối quý IV/2013, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ cho thuê thực đạt hoảng 569.660 m2, tăng 19,2% so với quý trước đó và tăng mạnh 91% so với cùng kỳ năm 2012.
Giá thuê trung bình toàn thị trường đạt 41,4 USD/m2/tháng, giảm 11,9% so với quý trước đó. Giá giảm trên cả hai khu vực trung tâm (giảm 8%) và khu vực ngoài trung tâm (12,2%). Tỷ lệ trống toàn thị trường trong đạt 15,9%, tăng 1,5 điểm phần trăm so với quý III/2013 và tăng 2,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2012. Trong đó, tỷ lệ trống của các trung tâm thương mại đạt 15,5%, tăng 1,9 điểm phần trăm so với quý trước đó, chủ yếu do một số khách thuê rút khỏi dự án hiện hữu.
Nhận định về xu hướng dịch chuyển khách thuê, ông Richard Leech cho biết, trong quý IV/2013 có tất cả 324 khách thuê mới tại trung tâm thương mại (trong đó 216 khách đến từ Vincom Megamall - Times City và 27 khách đến từ Ocean Mall Trung Hòa Nhân Chính) và 140 khách thuê đóng cửa. Nếu không tính trung tâm thương mại mới khai trương, số lượng cửa hàng đóng cửa nhiều hơn số lượng cửa hàng mở mới tại các trung tâm thương mại hiện hữu, điều này cho thấy khó khăn tại thị trường bán lẻ.
Theo Bộ Công thương, đến cuối năm 2012, số nhà bán lẻ nước ngoài chiếm hơn 40% trong số 700 siêu thị tại Việt Nam; 31 trong số 125 trung tâm thương mại hiện tại có yếu tố đầu tư nước ngoài. Con số này thể hiện mức độ quan tâm và phát triển mạnh của các nhà bán lẻ nước ngoài tại thị trường Việt Nam, đồng thời cho thấy mức độ cạnh tranh ngày càng lớn, đòi hỏi các nhà bán lẻ trong nước cần có sự chuẩn bị tốt về mặt quản lý cũng như vận hành.
| Ông Trần Đức Diễn, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Maxland Ấn tượng nhất của thị trường bất động sản năm 2013 là các giao dịch thành công không chỉ nằm ở nhóm sản phẩm có giá rẻ, mà khách hàng đã chuyển sự quan tâm sang cả các sản phẩm hạng trung và cao cấp có giá trên 20 triệu đồng/m2. Chính vì vậy, khi Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 mà Maxland là thành viên tiến hành mở bán hàng loạt sản phẩm có giá trên 20 triệu đồng/m2 trong quý IV/3013 như Căn hộ Thăng long Number One, Căn hộ Rừng Cọ của Ecopark, hay Căn hộ Discovery Complex…, thì chỉ sau một thời gian ngắn đã bán hết, thậm chí có dự án còn bán vượt số căn hộ mà chủ đầu tư dự kiến chào bán. Nguyên nhân là do lòng tin của khách hàng đã dần quay trở lại, đồng thời, mức giá bán cũng giảm về gần hơn với khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình. Hơn nữa, cùng với những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, các bộ, ban, ngành, bản thân các DN là chủ đầu tư các dự án cũng nỗ lực triển khai thực hiện đúng tiến độ của nhiều dự án. Năm 2014, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng chắc chắn thanh khoản của thị trường sẽ được cải thiện. Phân khúc căn hộ có giá trung bình, do chủ đầu tư có uy tín và tiềm lực tài chính mạnh thực hiện với tiến độ bảo đảm đúng cam kết, có vị trí đẹp sẽ là sản phẩm được ưa chuộng. Vì vậy, Maxland ngoài việc tiếp tục chào bán các loại sản phẩm bất động sản theo diện rộng, sẽ tập trung chào bán các căn hộ với tiêu chuẩn như trên. |
| Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phân phối DTJ Sau một thời gian dài thị trường bất động sản Hà Nội bị “đóng băng” thanh khoản, nhiều người đã xem nhà ở giá rẻ như một “cứu cánh” cho thị trường, vì được hưởng hưởng nhiều chính sách ưu đãi của Chính phủ, cũng như của địa phương. Nhiều chủ đầu tư đã đổ xô sang xin làm nhà giá rẻ, một số dự án nhà giá rẻ được chào bán và sản phẩm được các khách hàng săn đón. Có những dự án tạo hiệu ứng tâm lý dẫn đến sốt hàng - điều hiếm xảy ra đối với thị trường Hà Nội vài năm qua. Tuy nhiên, nhìn một cách tổng thể thì nhà giá rẻ thường tọa lạc ở vị trí xa trung tâm, thủ tục giấy tờ mua bán phức tạp, nhiều rào cản, và cơ bản là người thu nhập thấp vẫn không đủ khả năng mua nhà, kể cả giá rẻ khi chưa nhận được dòng vốn hỗ trợ. Chính vì vậy, cho đến nay, nhiều dự án nhà giá rẻ, nhà xã hội thanh khoản vẫn thấp. Tôi vẫn cho rằng, phân khúc nhà giá trung bình, hoặc kể cả cao cấp có vị trí đẹp, xây dựng đúng tiến độ, chủ đầu tư uy tín, thì vẫn tiêu thụ tốt. Thực tế, các đợt mở bán trong quý IV vừa qua, đa phần các sản phẩm đều có giá trên 20 triệu đồng nhưng vẫn “hút” khách hàng. Sang năm 2014, khi kinh tế ngày càng ổn định và tăng trưởng, thu nhập của người dân tăng lên, tâm lý ổn định hơn, tôi tin rằng, giao dịch căn hộ giá trung bình sẽ tăng mạnh. |
