Đây là quan điểm được nhiều chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản tại Hội thảo: “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay" do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) tổ chức ngày 25/11.
Phát biểu tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Văn Sinh đánh giá, dù thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều mảng thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả.
| |
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh |
Trong đó, theo ông Sinh, thực trạng trên xuất phát từ những nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau, song không thể phủ nhận rằng, cơ chế và chính sách đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua còn những hạn chế nhất định. Nhiều vấn đề mới được đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu và có giải pháp phù hợp hơn như pháp lý cho các loại hình bất động sản du lịch, bất động sản văn phòng kết hợp nhà ở, trung tâm thương mại…
“Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ của rủi ro, tranh chấp…”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định.
Đồng quan điểm, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh: "Trong thị trường bất động sản, nguyên lý đầu tiên là Nhà nước giữ vai trò tạo ra “luật chơi”, người chơi là các doanh nghiệp. Nhưng “luật” lại đang lạc nhịp với “cuộc chơi”!
Trong đó, 3 đạo luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang có những chồng chéo, chưa thống nhất gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.
“Đơn cử như các quy định vướng mắc trong Luật Đất đai 2013 đang khiến việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản trở nên khó khăn hơn, đặc biệt là vấn đề giải phóng mặt bằng, cách tính giá đất để đến bù. Hay việc không minh định ở trong luật về quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel khiến các chủ đầu tư, nhà đầu tư bất an, thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro”, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhận định.
Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản cho hay, tại thị trường bất động sản nhà ở, đang vướng mắc về pháp lý dự án qua thanh tra, kiểm tra. Còn đối với bất động sản du lịch, vướng mắc chính ở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
“Điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao”, ông Lập khẳng định.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest nhìn nhận, ách tắc lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là do khung pháp lý, có thể bởi bất động sản phải chịu sự tác động điều tiết của 12 Luật khác nhau. Trong đó, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất Đai, Luật Đầu tư… là “xương sống” của thị trường nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc, thiếu đồng bộ.
Theo ông Hiệp, đối với các doanh nghiệp bất động sản, “hàng rào barie” lớn nhất hiện tại có lẽ là quy định phải có 100% đất ở hoặc “dính” đất ở mới được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Ông Hiệp cho hay, hiện có khoảng 400 dự án trên toàn quốc đang bị ách tắc bởi quy định này, do chỉ có khoảng 5% doanh nghiệp có thể đảm bảo 100% đất ở, còn đa phần các doanh nghiệp sở hữu các loại đất khác hoặc đất hỗn hợp (đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở).
Chính vì vậy, những doanh nghiệp như ông Hiệp rất mong mỏi sửa đổi vướng mắc về thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Đây được xem là "nút thắt" lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung thị trường bất động sản, từ đó đẩy giá nhà tăng cao.
“Doanh nghiệp mong sửa đổi các vướng mắc, khó khăn về thủ tục pháp lý như mong mẹ về chợ. Sửa đổi được quy định này là nhấc được một barie lớn nhất, góp phần khơi thông các dự án, phục hồi thị trường nhà ở, gia tăng nguồn cung trên thị trường”, ông Hiệp bày tỏ.
Ngoài ra, theo ông Hiệp, một vướng mắc khác cũng gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp bất động sản liên quan đến bất cập của Luật Đất đai 2013. Đó là, hiện chưa có quy định nào cụ thể nên hệ số đền bù giữa các tỉnh khác nhau, quyền lợi của người nông dân khi đền bù khác nhau.
Nếu hệ số đền bù của tỉnh đưa ra thấp, doanh nghiệp rất khó đàm phán với người dân để đền bù giải toả mặt bằng. Quy trình thu hồi đất của dân gồm khoảng 177 bước, cực kỳ dài dòng khiến các doanh nghiệp khó khăn không cách nào gỡ được, dẫn đến ách tắc trong việc triển khai dự án.
Về Luật nhà ở, việc quy định 20% đất ở làm nhà ở xã hội tại các dự án cũng chưa có sự thống nhất. Nhiều dự án cho đền bù bằng tiền, nhiều dự án lại phải cắt đất. Việc một dự án cao cấp phải dành một phần đất xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án là rất bất cập khi có sự chênh lệch hạ tầng, văn hoá, tiện ích.
Ông Hiệp cũng cho rằng: "Hiện giữa các luật có sự vênh nhau rất nhiều. Luật này quy định thế này nhưng luật kia lại quy định khác khiến việc thực thi rất lúng túng, không biết nên theo luật nào".
“Có thể nói bất động sản là một ngành kinh doanh phải hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với các ngành nghề khác. Muốn bất động sản phát triển trở lại để làm động lực phát triển cho cả nền kinh tế là phải cải tổ hệ thống luật pháp thật hoàn chỉnh”, ông Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định.