Hai nhà soi nhau
Tính từ giữa quý II đến nay, tháng thứ tư liên tiếp các doanh nghiệp (DN), tập đoàn đa quốc gia có vốn đầu tư tại Việt Nam trong lĩnh vực thiết kế, thi công công trình lỗ bình quân gần 200.000 USD/tháng.
Theo giải thích của bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), số tiền lỗ này là do đối tác không còn khả năng chi trả, trong đó có không ít dự án của các DN hội viên HoREA.
Kéo theo đó là hàng loạt chuỗi đình trệ trong khâu thi công, hoàn tất dự án cũng như thời hạn giao nhà. Những dự án cao ốc văn phòng đang ế khách, muốn chuyển đổi công năng sang căn hộ dịch vụ thì cũng không một nhà thầu nào dám nhận.
“Trước tình hình này, thay vì quan tâm tới các dự án nhà ở, giờ đây nhà thầu cảm thấy hứng thú hơn với nhiều dự án khách sạn, resort... vì nó có tính giải ngân cao”, bà Loan nói.
Đứng ở cương vị nhà thầu, ông Lê Hữu Việt Đức, Phó tổng giám đốc, Tổng công ty Xây dựng Số 1 (CC1), cho biết, năm 2011, số lượng dự án nhà ở và cao ốc văn phòng CC1 nhận thi công giảm từ 70 - 80% so với thời điểm năm 2008.
Trong giai đoạn hiện nay, nếu chủ đầu tư không chứng minh được năng lực tài chính chắc chắn, sẽ không có nhà thầu nào can đảm nhận dự án.
Theo ông Đức, nếu xét ở khía cạnh năng lực tài chính, thì sự bảo lãnh của một số tổ chức tín dụng như: quỹ bảo lãnh tín dụng hay ngân hàng sẽ là lợi thế, giúp nhà thầu an tâm.
Theo đó, không chỉ riêng những dự án dân dụng mà các dự án về giao thông, công nghiệp hay năng lượng đều phải chứng minh được khả năng tài chính.
Song, nhìn nhận ở góc độ nhà đầu tư (NĐT), ông Nguyễn Minh Tuấn, Phó giám đốc Công ty CP SSG Văn Thánh, nhận định, không chỉ có chuyện nhà thầu cân nhắc năng lực tài chính của NĐT, mà ngược lại, NĐT cũng rất cân nhắc năng lực thi công của các nhà thầu.
Bởi vì, nếu thi công chậm tiến độ sẽ gây ảnh hưởng lớn đến NĐT về khả năng hoàn thành dự án cũng như tài chính. Theo đó, NĐT cũng có sự chọn lọc nhà thầu.
Ngay bản thân SSG, tất cả những dự án chuẩn bị đưa vào triển khai đều được tổ chức đấu thầu. Yếu tố NĐT cần ở nhà thầu là năng lực, kinh nghiệm. Khi hợp đồng vừa ký xong, NĐT đã phải ứng trước cho nhà thầu khoản tiền theo thỏa thuận (số tiền căn cứ theo hợp đồng). Do đó việc thỏa thuận hợp đồng giữa hai nhà (đầu tư và thầu) là rất sòng phẳng.
Nhất giải ngân, nhì “phân thân”
Có thể nói, nhà thầu và NĐT đều hướng đến mục tiêu cuối cùng là tính an toàn. Do đó, xét ở góc độ này thì không nhất thiết là dự án nhà ở hay dự án khách sạn, vì dự án nào có thể giải ngân tốt đều thu hút được các nhà thầu.
Thực tế, nhiều dự án nhà ở Hà Nội vẫn có khách hàng, nhưng điều này lại trái ngược với thực trạng của thị trường BĐS các tỉnh phía Nam, điển hình là TP.HCM.
Theo ông Nguyễn Bá Dương, Chủ tịch HĐQT Công ty Coteccons, để thực hiện các dự án trên địa bàn, nhà thầu cũng xem xét rất kỹ. Dự đoán được điều này, ngay từ đầu năm, Coteccons đã chuyển hướng hoạt động trên địa bàn phía Nam .
Thay vì chú trọng vào các dự án dân dụng, thì đơn vị tập trung hơn ở các dự án công nghiệp. Theo đó, đối tượng khách hàng phần lớn là những DN nước ngoài hoạt động tại các khu công nghiệp trên địa bàn TP.HCM và các tỉnh lân cận và hoạt động cụ thể là xây dựng nhà xưởng, nhà máy...
Do đó, theo ông Dương, thời điểm hiện tại, không phải dự án khách sạn hay resort nào cũng có khả năng thanh toán.
Trái ngược với sự chuyển hướng của Coteccons, D2D (CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2), đơn vị có thế mạnh trong lĩnh vực phát triển hạ tầng khu công nghiệp, lại bắt đầu nhắm đến những dự án chung cư, nhà phố... trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
Lý giải việc chuyển hướng đầu tư này, ông Hồ Đức Thành, Chủ tịch HĐQT D2D, cho biết: “Trước thực trạng khó kêu gọi NĐT vào khu công nghiệp, thì việc chuyển đổi xu hướng đầu tư sẽ là giải pháp quyết định sự sống còn của DN. Bởi vì, nhu cầu của dự án dân dụng trên địa bàn tỉnh là rất lớn”.
Tuy nhiên, cũng có không ít NĐT luôn một chọn nhà thầu để đồng hành với đơn vị trong nhiều dự án, có thể là thầu trọn gói hay tổng thầu (EPC) hoặc thầu từng phần (cọc tường vây, móng, phần thân...).
Điều này phụ thuộc vào mức độ tin cậy giữa hai đơn vị. Điển hình có NĐT: Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng và nhà thầu là CTCP Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình. Theo đó, việc “quay lưng” giữa nhà thầu với NĐT xem ra giống như sự sàng lọc trong thị trường BĐS trong giai đoạn vượt qua cơn bĩ cực.