Đất đai là lĩnh vực rất nhạy cảm với mọi đối tượng trong xã hội. Ảnh: Dũng Minh
“Lấn cấn” như dữ liệu đất đai
Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP bản mới nhất được cơ quan soạn thảo trình lên Chính phủ cuối tuần qua nhận được sự ủng hộ của các thành viên thị trường khi thể hiện sự cầu thị, lắng nghe, tiếp thu ý kiến đóng góp từ góc độ khoa học và thị trường. Theo đó, “phương pháp chiết trừ” bị loại bỏ, “phương pháp thặng dư” được giữ lại với các điều kiện áp dụng như ban đầu và có thêm một số hướng dẫn mới kỳ vọng sẽ giúp giải quyết các vướng mắc trong định giá đất tại hàng trăm dự án hiện nay.
Tuy nhiên, để việc vận dụng thông suốt và đạt hiệu quả cao khi quy định mới được ban hành, điều kiện quan trọng cần làm là phải thiết lập một nguồn dữ liệu đầu vào đủ tốt để làm cơ sở tính toán khi định giá, tránh sai sót cũng như giảm bớt “nỗi lo” cho những người định giá và phê duyệt giá đất.
Trong một diễn biến liên quan, tuần qua, khi ý tưởng thành lập “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” được Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan liên quan, nghiên cứu đề xuất, có nhiều luồng quan điểm xung quanh vấn đề này.
Bên ủng hộ với góc nhìn việc thành lập sàn sẽ giúp thị trường đất đai minh bạch hơn, tránh tình trạng mua bán nhà đất “hai giá”, tạo cơ sở dữ liệu chuẩn cho thị trường…, nhưng một số ý kiến lo ngại nguy cơ trùng lặp với các sàn giao dịch tư nhân cũng như quy chế quản lý cho mô hình sàn giao dịch do Nhà nước thực hiện này. Có ý kiến khác cho rằng, nguồn dữ liệu chuẩn và minh bạch về đất đai phải có trước và là điều kiện để sàn giao dịch quyền sử dụng đất tập trung hoạt động trơn tru hơn là ngược lại.
Theo TS. Trần Xuân Lượng, chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân, mọi điểm nghẽn của thị trường nhà đất hiện nay suy cho cùng đều xuất phát từ việc dữ liệu đầu vào không đáng tin cậy và không có nguồn chuẩn để kiểm chứng. Có quá nhiều nguồn dữ liệu để sử dụng, từ bảng giá đất ban hành hàng năm, dữ liệu của cơ quan thuế, đơn vị công chứng, các trang nghiên cứu thị trường, thông tin rao vặt…, trong khi việc sử dụng nguồn nào cũng có yếu tố “lợi - hại” riêng.
Minh chứng là câu chuyện tại Đồng Nai, khi theo kế hoạch sử dụng đất năm 2023, sẽ có khoảng 1.500 dự án được triển khai trên địa bàn tỉnh, bao gồm cả dự án của Trung ương và địa phương. Đa số dự án đều phải lấy đất của các hộ gia đình, cá nhân, đơn vị… nên rất cần tư vấn xác định giá đất để kịp thời thực hiện, nhưng việc tìm đơn vị tư vấn xác định giá đất gặp nhiều khó khăn, thậm chí danh sách các đơn vị tư vấn cũng không có.
Mọi điểm nghẽn của thị trường hiện nay suy cho cùng đều xuất phát từ việc dữ liệu đầu vào không đáng tin cậy và không có nguồn chuẩn để kiểm chứng.
Ông Nguyễn Ngọc Thường, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai cho biết, trong 2 năm qua, có rất ít đơn vị nộp hồ sơ tham gia tư vấn, định giá đất trên địa bàn tỉnh. Có trường hợp nộp hồ sơ rồi, nhưng khi thẩm định năng lực thì không đạt yêu cầu. Có trường hợp được đánh giá đủ năng lực, nhưng phút cuối lại từ chối, ngừng thực hiện. Điều này dẫn đến nhiều dự án phải chờ thẩm định giá đất.
Ông Thường cho rằng, khó khăn của các đơn vị thẩm định là thiếu thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Đối với các trường hợp thẩm định lại giá đất, chủ đầu tư không cung cấp được đầy đủ hồ sơ pháp lý theo yêu cầu. Thêm nữa là thời gian qua, một số kết luận thanh tra, kiểm tra chỉ ra tư vấn định giá đất thấp, bị quy trách nhiệm, khiến đơn vị tư vấn e dè, sợ rủi ro.
Còn ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho hay, các quy định pháp luật liên quan đến công tác xác định, thẩm định giá đất thay đổi thường xuyên. Dù đã cố gắng giảm tối đa, nhưng thời gian thực hiện, luân chuyển hồ sơ để hoàn tất các bước trong quy trình xác định giá đất vẫn kéo dài, dẫn đến các dự án chậm triển khai.
Liên quan đến vấn đề này, đầu tháng 8/2023, tại phiên họp tham vấn ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức, bà Cao Xuân Thu Vân, Phó chủ tịch Hội Nông dân Việt Nam đề cập đến câu chuyện thực tế là trong một số trường hợp, cán bộ định giá chọn phương pháp định giá đất phù hợp với doanh nghiệp, nhưng sau đó cơ quan thanh tra, công an vào hỏi tại sao chọn giá này thì không thể giải thích cặn kẽ do dữ liệu thị trường không đồng nhất. Chính vì vậy, trong trường hợp này “phải đi năn nỉ doanh nghiệp” chọn phương án định giá cao nhất để “cứu cán bộ”, trong khi họ không làm gì tác động đến giá đất.
Chuẩn hóa dữ liệu đầu vào theo hướng nào?
Kinh nghiệm tại nhiều quốc gia như Mỹ, Singapore, Trung Quốc… cho thấy, để đảm bảo việc định giá đất của các tổ chức định giá cho cả cơ quan quản lý thành lập hay các tổ chức trung gian độc lập có tính thuyết phục cao, nguồn dữ liệu được cung cấp khá dồi dào để các tổ chức thực hiện chọn lựa theo mục tiêu và có cơ sở để hội đồng thẩm định giá phê duyệt, hạn chế các rủi ro phát sinh.
Trong đó, ngoài dữ liệu giao dịch mang tính tập trung ghi nhận qua các sàn giao dịch, đại lý môi giới về trung tâm dữ liệu quốc gia, các dữ liệu tham khảo từ cơ quan thuế, các khoản vay thế chấp bằng bất động sản, hợp đồng bảo hiểm nhà… do các ngân hàng tư nhân, công ty bảo hiểm hay định chế tài chính khác quản lý cũng được tiếp cận một cách chủ động (trong giới hạn làm nguồn dữ liệu đối chứng mà không công bố rộng rãi).
Bởi lẽ, với mỗi loại tài sản, từ dữ liệu cơ sở gốc, các tổ chức này sẽ có góc nhìn và cách định giá khác nhau. Chưa kể, nguồn dữ liệu từ các cơ quan nghiên cứu độc lập, không trực tiếp tham gia vào thị trường bất động sản như cơ quan báo chí, trường đại học, viện nghiên cứu, thậm chí thông tin tòa án liên quan ngôi nhà hoặc chủ cũ của ngôi nhà … cũng phải đưa vào danh sách nguồn tham khảo cho các tổ chức định giá và hội đồng thẩm định giá đánh giá để tránh rủi ro dữ liệu bị làm sai lệch.
Hơn nữa, sau khi lô đất được định giá, hội đồng thẩm định giá có nghĩa vụ phải công khai các dữ liệu như giá trị chuẩn hóa của lô đất và các yếu tố so sánh khác. Chẳng hạn, tại Đức, dữ liệu này được Cơ quan Thống kê Liên bang Đức sử dụng để công bố trong các bộ dữ liệu sau khi đã xử lý, làm cơ sở ban đầu cho việc định giá các loại hình đất đai tương tự sau này. Bộ dữ liệu gốc chỉ được công bố miễn phí cho mục đích nghiên cứu hoặc có thu phí sử dụng tùy vào quy định của từng bang.
Ở đây, việc chấp nhận nhiều nguồn dữ liệu tham khảo như nhìn nhận của GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đó là mô hình nào cũng phải thừa nhận giá trị hàng hóa tính bằng tiền được các bên tham gia mua và bán đồng thuận mà không có bất kỳ sự ép buộc hay dựa trên mối quan hệ thân thiết nào. Sau đó là quy định của Nhà nước về giá, dựa trên các trao đổi hàng hóa tự nguyện trên thị trường. Sự khác nhau giữa các mô hình chủ yếu đến từ sự can thiệp của Nhà nước để tác động vào thị trường sao cho tích cực hơn.
Thực tế, trong các định nghĩa về định giá đất từ các tài liệu nghiên cứu trên thế giới, giá đất thị trường không phải là một giá trị cố định, bất biến. Nó vẫn tồn tại, nhưng dao động trong một khoảng giá trị và một khoảng thời gian nào đó. Có thể hiểu giá thị trường là giá giao dịch ước tính có độ tin cậy đủ yên tâm trong một khoảng thời gian nhất định. Do đó, việc yêu cầu các tổ chức thẩm định giá và cả hội đồng thẩm định giá phải sử dụng nhiều nguồn dữ liệu (bao gồm cả các nguồn dữ liệu giả định tính toán trên mô hình) để giảm rủi ro cho cả tổ chức định giá và hội đồng thẩm định giá.
Điều này tạo cơ chế cho việc giảm, tránh trách nhiệm cho người thẩm định giá khi “giá có thể lên hoặc có thể xuống” theo xu hướng thị trường. Điều còn lại là trình độ, kinh nghiệm của người thẩm định đến đâu, có đủ năng lực tham gia vào công tác thẩm định giá hay không. Ngoài ra, các hội đồng thẩm định giá cũng phải được sàng lọc, có sự cân bằng số lượng giữa các chủ thể tham gia gồm Nhà nước - doanh nghiệp - người dân.
Một điểm đáng lưu ý là hiện nay, sự ra đời của các công nghệ tiên tiến như AI, Big Data, VR hay các Proptech (công nghệ bất động sản)… mang lại cơ hội lớn trong việc nâng cao công tác chuẩn hóa dữ liệu thị trường. Tại Mỹ, dựa trên cơ sở dữ liệu gốc ban đầu từ cơ quan thống kê trung ương kết hợp với dữ liệu thu thập qua các nguồn khác nhau, thông qua AI (trí tuệ nhân tạo) các nền tảng tìm kiếm như Refin.com hay Zillow.com đã vươn tầm không chỉ là trang tìm kiếm thông tin cho người mua nhà, mà còn trở thành nguồn dữ liệu tin cậy cho chính các cơ quan công quyền. Tất cả thông tin về mảnh đất, ngôi nhà từ diện tích, năm xây dựng, số phòng ngủ, phòng tắm, tới giá đăng bán, lịch sử giao dịch ngôi nhà từ khi xây dựng, tranh chấp liên quan (nếu có)… đều được liệt kê đầy đủ.
Với dữ liệu thu thập được và sử dụng các thuật toán của AI, các nền tảng này sẽ cung cấp dữ liệu biến động giả (theo dạng giả định với sai số ghi nhận chỉ ở mức 10-15%) trong một thời gian dài. Điều này phần nào hạn chế biến động giá “ảo” quanh ngôi nhà có thể diễn ra do các thông tin truyền thông sai lệch mang tới.
Cần làm rõ vấn đề là giá đất hay giá của quyền sử dụng đất
 |
PGS-TS. Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ |
Trước tiên, cần phải khẳng định rằng, phương pháp định giá đất chỉ là một phần vấn đề và mỗi loại hình thửa đất sẽ cần các phương pháp định giá đất khác nhau. Ở đây là vấn đề tính chính xác trong việc định giá đất, nhưng điều này phụ thuộc vào yếu tố thời điểm mà chúng ta xác định và sát với “giá thị trường” vào thời điểm tính toán. Trong khi đó, “giá thị trường” hiện nay cũng là một vấn đề còn nhiều tranh cãi. Do đó, cần làm rõ vấn đề là giá đất hay giá của quyền sử dụng đất, nên phương pháp định giá đất chỉ là một phần của câu chuyện.
Về nguyên tắc, nhà đầu tư/đầu cơ chủ yếu nhìn vào giá đất trong tương lai, đây mới là yếu tố quan trọng để quyết định việc đầu tư, đầu cơ. Bởi vậy, việc tính toán giá đất không nhìn vào yếu tố hiện tại. Mỗi loại đất tùy vào tình huống, dựa theo không gian, thời gian sẽ phát sinh tính đặc thù mà phải sử dụng phương pháp định giá đất khác nhau.
Thiếu hụt nguồn thông tin chất lượng là một trong những hạn chế lớn nhất của thị trường bất động sản
 |
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam |
Thiếu hụt nguồn thông tin chất lượng là một trong những hạn chế lớn nhất của thị trường bất động sản. Điều này khiến hàng loạt dự án không đáp ứng được yêu cầu về pháp lý để có thể rao bán công khai, mang đến rủi ro cho người mua và ảnh hưởng tới sự phát triển chung của thị trường.
Minh bạch thông tin là vấn đề hết sức quan trọng trong bối cảnh cạnh tranh thu hút đầu tư nước ngoài và các thương vụ M&A giá trị lớn tại Việt Nam gia tăng. Minh bạch thông tin đã trở thành xu thế toàn cầu, mang lại sự cạnh tranh lành mạnh, giúp mở rộng quá trình thu hút vốn đầu tư và giảm thiểu các rủi ro trong kinh doanh bất động sản.
Không có giá cố định, mà chỉ có giá thị trường biến động theo thời gian thực
 |
Ông Hoàng Mai Chung, Chủ tịch Hội đồng quản trị Meey Land |
Giá thị trường ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, từ giá trị thật (giá do Nhà nước định giá, tài sản trên đất, lợi tức) tới biến động cung - cầu trên thị trường tại thời điểm định giá và cả thỏa thuận giữa bên mua - bên bán. Do đó, sẽ không có giá thị trường cố định mà chỉ có giá thị trường biến động theo thời gian thực. Từ đó, việc thẩm định giá cùng một lô đất sẽ có sự thay đổi theo thời gian, tùy theo diễn biến của thị trường.
Dữ liệu chính là điều kiện cần để thẩm định giá bất động sản. Vì vậy, cách thức hiện nay, tôi cho rằng nên quy định một cách thống nhất phương pháp luận trong công tác cập nhật dữ liệu đầu vào, trong đó có sự phân loại theo không gian (từng khu vực, từng địa phương…), thời gian (1 tháng, 3 tháng, 6 tháng hoặc 1 năm, 2 năm…), loại hình đất đai, loại hình tài sản, hay mục đích sử dụng…, đồng thời có các căn cứ, chỉ tiêu điều chỉnh cụ thể trong việc áp dụng khi có sự thay đổi. Đặc biệt, cần giao và quy trách nhiệm đối với các tổ chức chịu trách nhiệm cập nhật dữ liệu đầu vào cũng như người cung cấp dữ liệu (doanh nghiệp, người dân).
Khi đã có phương pháp luận thì việc hình thành hệ thống cơ sở dữ liệu gốc theo thời gian thực sẽ chuẩn chỉ và bài bản hơn. Từ đó, việc còn lại là công bố, chia sẻ để các nhà chuyên môn (tổ chức định giá, hội đồng thẩm định giá) hoặc doanh nghiệp, người dân và các tổ chức khác… vận dụng công thức, lắp ghép số liệu, tính toán, cũng như sử dụng theo nhu cầu và mục đích. Nhà nước sẽ thực hiện việc giám sát quá trình sử dụng dữ liệu có đúng mục đích mà các đối tượng có nhu cầu sử dụng hay không.
Một lợi thế hiện nay là công nghệ đang giúp việc chuẩn hóa dữ liệu một cách nhanh hơn, tập trung hơn, chính xác hơn so với việc thu thập dữ liệu bằng hình thức thủ công. Đây là điều chúng ta cần tận dụng và phát huy triệt để để có được hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và thị trường địa ốc.
Thông qua trí tuệ nhân tạo (AI), với một số loại hình nhà đất, ứng dụng Meey Value đã có thể định giá sai số xuống từ 10-30%. Chúng tôi tin tưởng rằng, nếu được tiếp cận với hệ thống dữ liệu quốc gia, sai số trong việc định giá có thể giảm xuống mức 5-10% như nhiều nền tảng định giá tại Mỹ.
Không nên chỉ trông chờ vào Nhà nước
 |
TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam |
Về việc xây dựng cơ chế và dữ liệu thị trường bất động sản, không nên chỉ trông chờ vào Nhà nước, mà các hiệp hội doanh nghiệp có thể chủ động xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin về đất đai một cách độc lập để các thành viên thị trường cùng sử dụng.
Tôi nghĩ rằng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có thể tiên phong xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu này, thuê chuyên gia, nhà nghiên cứu xây dựng bộ chuẩn mực… để từ đó các doanh nghiệp tham gia cam kết thực hiện bộ chuẩn mực, đồng thời người dân, nhà đầu tư cũng có thể sử dụng các dữ liệu đó để đầu tư một cách hiệu quả.
Cần liên thông các thông tin về đất đai và thị trường bất động sản
 |
GS-TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương |
Cần nhanh chóng ban hành các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới, đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển kinh tế - xã hội đất nước trong giai đoạn đến năm 2030 và tầm nhìn 2045. Trong đó, nội dung thông tin đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản phải tương thích, phối hợp với nhau thành một chỉnh thể thống nhất.
Đưa vào các sắc luật trên nội dung tính toán các chỉ số giá đất, giá nhà, giá bất động sản; chỉ số thị trường đất đai, thị trường nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng cập nhật tự động theo thời gian; thông tin phải bao trùm cả nước; thông tin đất đai, nhà ở, bất động sản phải kết nối với thông tin dữ liệu cá nhân (căn cước công dân…); thông tin phải công khai, minh bạch và có tính dự báo; sử dụng thông tin có tính phí…
Giao cơ quan quản lý đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản công bố chỉ số giá, chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản hàng tháng, hàng quý, 6 tháng và hàng năm. Đưa chỉ số đất đai, nhà ở và bất động sản vào tiêu chí thống kê của hệ thống thống kê quốc gia. Tăng cường vai trò của các hiệp hội nghề nghiệp đất đai, nhà ở và bất động sản trong tuyên truyền, vận động các bên liên quan trong việc thúc đẩy việc tính toán các chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản.
Về phía Tổng cục Thống kê, cần tạo lập phương pháp, số liệu và tính toán, công bố các hệ thống số liệu, chỉ số giá và chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản một cách chính thức, vận hành đồng bộ và hiệu quả.
