Nguồn cung nhà ở xã hội hiện rất khan hiếm
Nhà ở xã hội lại “nổi sóng”
Kể từ hội nghị do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì hồi tháng 8/2022, câu chuyện làm sao hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 liên tục được bàn thảo ở các diễn đàn, hội nghị, tọa đàm hay nghị trường Quốc hội.
Trong danh sách đăng ký làm nhà ở xã hội thời điểm đó có những cái tên Vingroup, Hưng Thịnh, Him Lam, Bitexco, Sun Group, Nam Long…, đều là những tập đoàn bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và đã chứng minh được năng lực thực thi triển khai thành công hàng trăm dự án trên cả nước trong nhiều năm qua. Thế nhưng, tới nay, vẫn chưa thấy dự án nhà ở xã hội nào chính thức được triển khai, đối lập với từ khóa “nhà ở xã hội” đang là chủ đề nóng trên truyền thông như là một giải pháp để làm ấm lại thị trường bất động sản đang đóng băng, một phần vì phát triển mất cân đối phân khúc thị trường, với nhiều sản phẩm phân khúc cao cấp, vượt quá khả năng trả của đại đa số khách hàng
Thời gian gần đây, thông tin khởi công các dự án nhà ở xã hội được công bố rầm rộ, ở một vài địa phương hầu hết đến nay vẫn đang… ở trên giấy, hiếm hoi mới có dự án đang giải phóng mặt bằng.
Nhìn lại thời điểm sau giai đoạn khủng hoảng 2011-2012, sự xuất hiện của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã tạo hiệu ứng tích cực, góp phần vực dậy thị trường khi hàng loạt dự án thương mại điêu đứng trước đó được “giải cứu” nhờ chuyển đổi sang nhà ở xã hội, mà dự án Chung cư CT1 - Vân Canh của AZLand là ví dụ điển hình.
Ngoài AZLand, có hàng trăm dự án khác tại Hà Nội và TP.HCM được “ăn theo” gói tín dụng này, nhưng kể từ khi kết thúc vào cuối năm 2017, gần như không còn dự án nhà ở xã hội mới nào được triển khai. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2015-2022, số lượng dự án nhà ở trên cả nước được phê duyệt là 3.823 dự án, trong đó có hơn 2.500 dự án nhà ở thương mại (chiếm 66,6% tổng số dự án); 483 dự án nhà ở xã hội (chiếm 12,6%) và 350 dự án tái định cư (chiếm 9,15%).
Tính riêng trong năm 2022, theo DKRA Việt Nam, cả nước chỉ có 9 dự án nhà ở xã hội với 5.526 căn được rao bán, trong đó đa phần là các dự án đã xin triển khai từ giai đoạn trước năm 2015 và được giữ lại tới thời điểm này theo gói tín dụng cho nhà ở xã hội của Ngân hàng Chính sách xã hội, đồng thời đa phần nằm ở vùng ven hay tỉnh lẻ, chứ không có dự án nào ở trung tâm Hà Nội hay TP.HCM.
Thời gian qua, việc thị trường trầm lắng kéo dài khiến phân khúc bất động sản cao cấp gần như “đóng băng”, một số doanh nghiệp lớn mới tìm đến nhà ở xã hội như là giải pháp bất đắc dĩ bảo đảm nguồn thu, ổn định dòng tiền. Đáng chú ý, khi Ngân hàng Nhà nước công bố gói 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi 8,2%/năm, những dự báo về khả năng hồi phục của thị trường địa ốc một lần nữa được chia sẻ rầm rộ trên các diễn đàn cũng như phương tiện thông tin đại chúng.
Tuy nhiên, như chia sẻ của bà Phùng Thị Bình - Phó tổng giám đốc Agribank mới đây, vướng mắc lớn nhất với gói vay này là chưa có dự án để cho vay. Còn ông Lê Ngọc Lâm - Tổng giám đốc BIDV thông tin, ngân hàng này đã triển khai gói vay tới các chi nhánh, nhưng hiện Bộ Xây dựng giao cho UBND các địa phương công bố danh mục dự án, trên cơ sở đó mới tiếp cận để triển khai cho vay nên không thể giải ngân nhanh được.
“Hiện tại, các ngân hàng rất muốn cho vay nhưng các dự án đều vướng mắc nên khó giải ngân, dẫn đến tín dụng tăng chậm như thời gian qua”, ông Lâm nói.
Tính khả thi vẫn để ngỏ
Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cũng là tháo gỡ nút thắt nguồn cung cho thị trường bất động sản nên rất cần thiết và cấp bách.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội giãi bày, làm nhà ở xã hội hiện “khó đủ đường”, từ khâu hoàn thiện thủ tục pháp lý, tiếp cận nguồn vốn ưu đãi… cho đến khâu bán nhà, tính toán lợi nhuận.
Trong đó, thủ tục hành chính vẫn tồn tại nhiều vấn đề “khổ lắm nói mãi”, chẳng hạn câu chuyện nếu dự án nhà thương mại chỉ cần quy hoạch phân khu (tỷ lệ bản đồ 1/5.000 hoặc 1/2.000) hoặc quy hoạch chi tiết 1/5.000 là có thể tổ chức đấu thầu; thì dự án nhà xã hội phải có quy hoạch chi tiết 1/500 - một yêu cầu dường như rất vô lý nhưng vẫn tồn tại trong Thông tư 09/2021/TT-BXD gần 2 năm qua. Cần phải nói thêm rằng, từ khi quy hoạch phân khu được duyệt đến khi có quy hoạch chi tiết là một quá trình pháp lý dài với nhiều thủ tục phát sinh.
Chưa kể, như đánh giá của bà Trần Thị Hà, Giám đốc điều hành Công ty cổ phần Tập đoàn Lê Phong, quy định cứng về lợi nhuận mà chủ đầu tư được hưởng không quá 10% đối với nhà ở xã hội để bán hoặc không quá 15% đối với dự án cho thuê hoặc thuê mua trên tổng chi phí đầu tư (kể cả lãi vay nếu có), mà không tính đủ các khoản chi phí hợp lệ khác như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp… khiến doanh nghiệp chưa mặn mà với nhà ở xã hội.
Quay trở lại với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, các ngân hàng triển khai cho vay đều cho biết đã sẵn sàng, nhưng sự đồng hành của các bên liên quan còn chưa đồng bộ nên việc triển khai cho vay còn chậm. Trong đó, mức lãi vay 8,2%/năm được cho là vẫn quá tầm tay người lao động phổ thông cũng như các đối tượng thụ hưởng gói vay này.
Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes, đối tượng để được mua nhà ở xã hội phải thỏa mãn điều kiện mọi thành viên trong hộ gia đình thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, hay nói cách khác thu nhập của họ không được quá 11 triệu đồng/tháng. Giả sử, 1 người mua nhà cần vay 800 triệu đồng trong 20 năm, số tiền họ phải trả cả gốc và lãi trong năm đầu tiên vào khoảng 8,8 triệu đồng/tháng và chỉ còn khoảng hơn 2 triệu đồng để chi tiêu. Chưa kể, mức lãi suất 8,2-8,7%/năm của gói vay ở thời điểm này là tương đối thấp, nhưng bên vay chỉ được hưởng ưu đãi tối đa 6 tháng, sau đó sẽ có sự điều chỉnh và lãi suất điều chỉnh như thế nào còn để ngỏ. Điều này gây tâm lý bất an cho người vay mua nhà, vì chỉ một biến động lãi suất nhỏ cũng ảnh hưởng tới an toàn tài chính của các đối tượng có thu nhập thấp.
Tại buổi tiếp xúc với Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi và các đại biểu Quốc hội Thành phố hồi đầu tháng 5/2023, nhiều lao động là công nhân ở các khu công nghiệp trên địa bàn cho biết vẫn rất khó tiếp cận gói vay.
Còn bà Hà cho hay, 75% công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất là người ngoại tỉnh. Một căn hộ nhà ở xã hội hiện có giá 1-1,6 tỷ đồng, công nhân phải trả trước tối thiểu 50% giá trị căn hộ. Nếu áp quy định chỉ người thu nhập thấp dưới mức chịu thuế mới được xét mua nhà ở xã hội thì lấy đâu ra nguồn tích lũy để trả trước. Chưa kể, 50% số tiền còn lại được vay lãi suất 8,2%/năm vẫn là cao với đối tượng này.
TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đánh giá, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cũng là tháo gỡ nút thắt nguồn cung cho thị trường bất động sản nên rất cần thiết và cấp bách. Tuy nhiên, vấn đề là cách thức tiếp cận và ban hành chính sách lại tạo ra sự mâu thuẫn trong quá trình phát triển loại hình nhà ở này. Từ đó, dẫn tới sự chưa nhất quán trong cách hiểu một số vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội, thậm chí có người còn cho rằng, nhà ở xã hội chỉ cho người nghèo nên xem đây là công tác “từ thiện”.
“Nếu cứ giữ quan điểm như vậy sẽ rất khó làm nhà ở xã hội, từ cách bố trí quỹ đất, phương thức mua bán đến tiếp cận dòng vốn tín dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng... Nhà ở xã hội cần phải phát huy đầy đủ công năng của nó, phải đáp ứng nhu cầu và điều kiện sống của người có thu nhập thấp và trung bình, bởi có an cư thì mới lạc nghiệp”, ông Lực nhấn mạnh.
Tổng hợp thông tin về chiến lược nhà ở xã hội từ các thị trường phát triển trong khu vực như Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc, Singapore... của Cushman & Wakefield cho thấy, hệ thống nhà ở xã hội được xây dựng và vận hành với chi phí rất thấp cho đối tượng thu nhập thấp, mà vẫn đầy đủ các tiện nghi cơ bản.
So với thị trường nhà ở xã hội Hồng Kông chỉ có nhà chung cư, sản phẩm này tại Việt Nam có thêm loại hình nhà liền thổ do còn nhiều quỹ đất ở. Hồng Kông đẩy mạnh tỷ lệ công/tư nhà ở ở mức 70:30 trong tổng nguồn cung nhằm đảm bảo nguồn đầu tư cho dự án nhà ở xã hội, trong khi Việt Nam chưa quy định cụ thể về tỷ lệ này.
Singapore quy định nghiêm ngặt hơn Việt Nam về chương trình nhà ở xã hội với các tiêu chí sàng lọc cư dân, thời gian sở hữu (99 năm)… nhằm giúp chính phủ chọn lọc nhu cầu nhà ở phù hợp với nguồn cung hiện hữu.
Còn ở Hàn Quốc, các thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội được đơn giản hóa rất nhiều. Nếu quy hoạch dự án được chính phủ phê duyệt, hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan khác có thể được giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn lập hồ sơ và triển khai thực hiện. Trong khi đó, tại Việt Nam, các nhà phát triển nhà ở xã hội phải hoàn thiện rất nhiều thủ tục và tỷ suất lợi nhuận bị giới hạn ở mức tối đa 10% tổng giá trị đầu tư.
