Dự thảo Luật Sửa đổi, bổ sung các luật về đầu tư kinh doanh dành một điều (điều 3) để sửa đổi, bổ sung 10 điều của Luật Đất đai. Trong đó, các căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là nội dung đầu tiên được sửa đổi. Ngoài ra, các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn, mua cổ phần của các nhà đầu tư nước ngoài… trong các điều 58, 73, 118, 149, 167, 174, 175, 183 và 210 cũng được bổ sung và sửa đổi.
Về cơ bản, phần sửa đổi, bổ sung lần này căn cứ vào những kiến nghị từ giới nghiên cứu, luật sư, doanh nhân than phiền về những quy định chồng chéo, gây xung đột giữa Luật Đất đai 2013 với quy định của một số sắc luật khác.
Trong đó, ngoài những vấn đề liên quan đến hoạt động giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư, cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất, xác định giá, bồi thường hỗ trợ tái định cư, thì nhóm nội dung về xử lý vi phạm đất đai là điều được quan tâm nhiều hơn cả.
Đặc biệt khi qua hơn 3 năm kể từ thời điểm Luật Đất đai sửa đổi 2013 có hiệu lực và đi vào cuộc sống (1/7/2014), chính những bất cập này khiến cho quá trình tổ chức thi hành gặp nhiều khó khăn và vướng mắc.
Chẳng hạn tại Hà Nội, trước đây khi thực hiện Luật Đất đai 2003, Thành phố đã triển khai thực hiện việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư theo hình thức chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, chỉ có khoảng 70% diện tích đất đã chuyển nhượng được theo quy hoạch, còn lại 30% vẫn loay hoay không thể triển khai.
Trong đó, dù Luật Đất đai 2013 đưa ra cơ chế các doanh nghiệp lấy đất kinh doanh thì được tự thỏa thuận, thương lượng đền bù với người dân, dù giúp đảm bảo quyền lợi của người dân, nhưng trong nhiều trường hợp, lại đẩy các chủ đầu tư vào thế khó khi chỉ cần một vài người dân đòi mức bồi thường vô lý là dự án cả ngàn tỷ bị đình trệ.
Nhiều trường hợp thỏa thuận không thành dẫn đến thời gian triển khai dự án kéo dài nhiều năm như trường hợp Dự án Cải tạo Nhà tập thể C1 do Cienco 1 thực hiện, phải đến gần 8 năm mới triển khai được do khúc mắc về thỏa thuận đền bù với cư dân. Đây cũng là vấn đề chung đặt ra cho 10 dự án cải tạo chung cư cũ sắp tới mà UBND TP. Hà Nội đang dự tính theo phương án xã hội hóa.
Với số vốn cần xã hội hóa lên tới hơn 360.000 tỷ đồng, các dự án cải tạo chung cư cũ nhất thiết cần nhà đầu tư cỡ lớn tham gia, tuy nhiên, vấn đề có cơ chế thỏa thuận đền bù như thế nào cho phù hợp với các hộ dân sinh sống tại các chung cư cũ này sẽ là một trở ngại rất lớn.
Ngoài ra, dù Luật Đầu tư mới đã quy định chấm dứt dự án sau 12 tháng nếu nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện, Luật Đất đai lại “lệch pha” khi cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng và nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ dự án.
Sự bất cập này giữa hai luật rất cần được giải quyết!
Từ hồi cuối năm ngoái, UBND TP. Hà Nội đã đưa ra danh sách có tới 647 công trình, dự án thu hồi đất năm 2016 với diện tích 1.561ha. Tuy nhiên, tới thời điểm này, sau hơn 9 tháng, kết quả thu hồi các công trình dự án nêu trên vẫn không được công khai và hẳn là rất khó.
Trở lại với những sửa đổi, bổ sung được Bộ kế hoạch và Đầu tư kiến nghị trong dự án Luật nêu trên, dù còn rất nhiều kiến nghị khác từ VCCI hay một số chủ thể khác chưa được đưa vào, nhưng tựu trung, những đề xuất này bước đầu đã tập trung vào mục tiêu cụ thể là thống nhất giữa Luật Đất đai và các luật khác, không để các nghị định hướng dẫn quá nhiều, quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất…
Việc sớm ban hành và triển khai sắc luật nói trên là rất cần thiết, bởi sự thống nhất giữa các sắc luật không chỉ khiến các đối tượng điều chỉnh bớt cảnh “chim chích vào rừng”, mà ngay cả cơ quan điều hành thị trường cũng dễ “xử” hơn với các trường hợp cụ thể.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
