Các yếu tố, chính sách vĩ mô có ảnh hưởng rất lớn, nếu không nói là quyết định đến hiệu quả đầu tư.
“Thủy thủ giỏi mà bơi ngược dòng thì vẫn chết đuối như thường”
Theo ông Rich Nguyen, nhà sáng lập và điều hành Công ty cổ phần Đầu tư Rich Invest, kiêm Giám đốc Công ty cổ phần Rich Nguyen Academy, sáng lập Quỹ tương trợ Rich Heart, khi bước vào thị trường, hầu hết nhà đầu tư ban đầu sẽ chỉ nghĩ tới việc làm thế nào tìm được bất động sản sinh lời cao, nhưng dần dần sẽ hiểu ra rằng đó chỉ là kỹ thuật mua - bán. Đây chỉ bước cuối trong 3 điểm cốt lõi của hoạt động đầu tư trên thị trường.
Cụ thể, có 3 yếu tố quan trọng với nhà đầu tư trên thị trường bất động sản. Thứ nhất là am hiểu thị trường, chính là hiểu rõ sự tác động của các yếu tố vĩ mô. Xét cho cùng, bất động sản chỉ là một trong hàng nghìn ngành nghề của nền kinh tế, nên chắc chắn thị trường này cũng chịu tác động chung từ các yếu tố vĩ mô, thậm chí còn chịu tác động sâu hơn nhiều ngành khác khi bất động sản liên quan mật thiết đến đất đai - tài nguyên quan trọng bậc nhất của quốc gia.
“Am hiểu vĩ mô sẽ giúp nhà đầu tư hiểu được quy luật thị trường, từ đó thuận theo dòng chảy lớn và có thể gặt hái thành công. Ngược lại, “thuỷ thủ có giỏi tới mấy mà bơi ngược dòng thì vẫn chết đuối như thường”, ông Rich Nguyen chia sẻ tại talkshow Điểm hẹn đầu tư chủ đề “Kiến thức vĩ mô trong đầu tư bất động sản” do Báo Đầu tư tổ chức cuối tuần qua.
 |
Các chuyên gia chia sẻ tại talkshow Điểm hẹn đầu tư chủ đề “Kiến thức vĩ mô trong đầu tư bất động sản” do Báo Đầu tư tổ chức ngày 16/9. Ảnh: Dũng Minh |
Thứ hai là giỏi về tài chính. Mỗi nhà đầu tư khi tiến hành đầu tư thì không khác gì một doanh nghiệp, mà khi đó, tài chính chính là mạch máu. Am hiểu về tài chính giúp kiểm soát tốt các vấn đề trong đầu tư. Ví dụ lấy nguồn vốn từ đâu, sử dụng nguồn tài chính như thế nào, phân bổ ra sao và sử dụng chiến lược như thế nào để nhân giá trị tài sản… Nếu không kiểm soát tốt tài chính, nhiều khả năng trong thời điểm khó khăn, nhà đầu tư buộc phải “bán tống bán tháo” tài sản của mình và đó chính là khi họ chịu cảnh bị ép giá.
Thứ ba là thành thạo trong kỹ thuật thực thi: điều tra, định giá, đàm phán, bán hàng, marketing… Đây chính là yếu tố mua - bán để đạt mức sinh lời cao.
“Việc thực thi kỹ thuật mua - bán chỉ là 1 trong chuỗi 3 yếu tố quan trọng để có thể thành công trên thị trường”, ông Rich Nguyen cho biết và nhấn mạnh, hoạt động đầu tư phải bắt đầu chính bằng việc trau dồi kiến thức vĩ mô.
Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc - Giám đốc Sen Vàng Group kiêm nhà sáng lập RealCom - Cộng đồng phát triển bất động sản bền vững chia sẻ: “Không ai tự nhiên trở thành nhà đầu tư tài giỏi. Chúng ta chỉ có 2 sự lựa chọn, một là cứ trực tiếp đầu tư và từ đó rút kinh nghiệm, dù có thể trả giá đắt; hai là xuất phát từ kiến từ, trau dồi cơ bản. Theo tôi, muốn trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp, điều cần phải học chính là kiến thức vĩ mô, bởi đó là những yếu tố ảnh hưởng mạnh tới thị trường”.
Xét về các yếu tố vĩ mô, câu chuyện về bối cảnh chung tại thị trường quốc tế và trong nước luôn có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản. Sau 8 tháng đầu năm, Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) đánh giá, khả năng tăng trưởng thấp của nền kinh tế toàn cầu đi kèm lạm phát cao hiện hữu.
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) vẫn đang trong quá trình tăng mạnh lãi suất để ứng phó với lạm phát với kế hoạch thêm một lần tăng lãi suất 50-75 điểm cơ bản trong tháng 9. Trong khi đó, Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) cũng đã tiến hành lần tăng lãi suất lần thứ 2 vào tháng 8 với mức tăng 75 điểm và nhiều khả năng phải tiếp tục có những can thiệp mạnh mẽ với lãi suất và chương trình mua lại tài sản.
Giai đoạn này, chính sách tiền tệ thắt chặt trở nên khá rõ nét ở các ngân hàng trung ương lớn đặt ra bài toán về lãi suất tăng trong dài hạn trên phạm vi toàn cầu. Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ.
Trong tháng 8/2022, nhiều ngân hàng thương mại đã tăng lãi suất huy động thêm 20-50 điểm cơ bản, tùy từng kỳ hạn. Từ đầu năm tới nay, lãi suất điều hành đã điều chỉnh tăng 90-110 điểm cơ bản, mặt bằng lãi suất và chi phí vốn cao hơn tiếp tục được hiện thực hóa.
Trong bối cảnh lãi suất huy động chịu áp lực tăng; lãi suất cho vay khó có thể tránh khỏi những áp lực nhất định. Đây cũng là một trong những khó khăn lớn của thị trường bất động sản, khi nguồn cung tín dụng trở nên hạn hẹp và chi phí vay vốn cao hơn.
Bên cạnh đó, theo FiinGroup, thị trường bất động sản chịu tác động mạnh mẽ trước những chính sách mới từ Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính.
Chẳng hạn, dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN nếu đi vào thực thi cũng sẽ làm giảm quy mô huy động vốn. Theo dự thảo, tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu vốn: Thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật.
Khi đó, quy định này hạn chế việc đặt cọc các dự án sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật, dẫn đến trường hợp chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý. Chưa kể, Thông tư ban hành nhằm kiểm soát mục đích sử dụng vốn tín dụng tiềm ẩn rủi ro của lĩnh vực bất động sản.
“Mọi sai lầm trong đầu tư bất động sản đều phải trả giá bằng số tiền đủ lớn và thời gian đủ dài. Tại sao lại là số tiền đủ lớn? Vì giá trị bất động sản là lớn, nên chúng ta chỉ mất phần trăm nhỏ trong số tiền lớn thì đã mất rất nhiều. Thứ hai, tại sao là thời gian dài? Đặc tính oái oăm nhất của bất động sản là tính thanh khoản, nếu qua thời gian thuận lợi ra hàng thì phải chờ đợi thời gian rất dài mới tới nhịp ra hàng tiếp theo”, ông Rich Nguyen chia sẻ khi nhấn mạnh yếu tố cần tìm hiểu về vĩ mô trước khi bước chân vào thị trường.
Cơ hội từ vĩ mô thời gian tới
Kể từ đầu năm tới nay, thị trường bất động sản đang gặp nhiều thách thức. Theo đó, nền kinh tế vẫn chịu tác động tiêu cực của Covid-19. Thị trường bất động sản đối mặt với khó khăn mới đặt ra bởi chính sách và định hướng lớn liên quan đến pháp luật đất đai, tín dụng bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp cũng như áp lực lạm phát, lãi suất ngân hàng. Giao dịch bất động sản có xu hướng chững lại trong khi nguồn cung mới hạn chế do vướng mắc pháp lý của nhiều dự án vẫn chưa được tháo gỡ.
Tuy nhiên, có nhiều yếu tố vĩ mô thúc đẩy thị trường địa ốc trong thời gian tới. Trong đó, Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội được đẩy nhanh sẽ tạo cơ hội cho bất động sản và xây dựng. Các yếu tố cơ hội khác bao gồm: quy hoạch được quan tâm, đầu tư hạ tầng được coi là một trong 3 đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy; Chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội…
Chia sẻ về cơ hội đầu tư tại thị trường bất động sản trong bối cảnh vĩ mô như hiện nay, bà Ngọc cho biết: “Với tôi, phân khúc luôn có giá trị cao là các khu đô thị mới tại các địa phương, bởi đây là nơi có hạ tầng tốt và pháp lý ổn định”.
Với phân khúc này, nhà đầu tư có thể nhìn vào dòng đầu tư công để đón sóng khu vực có sự đầu tư phát triển. Thị trường nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng. Theo đó, các địa phương đều cần đảm bảo nguồn cung cho nhu cầu nhà ở của người dân và hình thành các khu đô thị lõi.
Trong khi đó, ông Rich Nguyen cho biết, đất nền là sản phẩm ưu thích bởi tiềm năng tốt. Trong cùng một diện tích đất sinh sống, nếu nhu cầu quá cao, mật độ quá lớn thì sẽ tạo áp lực lên diện tích sống, khi đó có thể bán được khoảng không trên cao. Và điều này cũng tạo nên giá trị cao cho đất nền.
Bên cạnh đó, các khu vực kinh tế mới nổi cũng là thị trường cần được chú ý. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần hiểu rằng, thị trường bất động sản khu vực đó có thể phát triển hay không phụ thuộc lớn vào bối cảnh vĩ mô. Nắm bắt vĩ mô, dự báo được xu hướng và chọn thời điểm ra - vào phù hợp chính là yếu tố quyết định thành - bại của hoạt động đầu tư.
