Từ năm 2021, doanh nghiệp thực hiện chào bán cổ phiếu ra công chúng mới đủ điều kiện niêm yết trên HOSE, hoặc phải có 2 năm giao dịch trên UPCoM.
Muốn niêm yết phải chào bán cổ phần ra công chúng
Khải Hoàn Land có kế hoạch niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE). Theo quy định mới áp dụng từ năm 2021, điều kiện niêm yết là Công ty thực hiện chào bán cổ phiếu ra công chúng trước (IPO) hoặc phải có thời gian đăng ký giao dịch cổ phiếu trên UPCoM 2 năm. Trước đây, doanh nghiệp có thể niêm yết thẳng trên HOSE hoặc HNX mà không cần chào bán cổ phần ra công chúng.
Như vậy, Khải Hoàn Land dự kiến là trường hợp đầu tiên thực hiện niêm yết theo quy định mới. Công ty này đã chuẩn bị hai phương án trong tờ trình Đại hội đồng cổ đông cũng như với HOSE.
Cụ thể, đầu tháng 2/2021, Hội đồng quản trị Khải Hoàn Land có Nghị quyết Đại hội đồng cổ đông về việc chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) với khối lượng 20% vốn, thông qua 2 phương án là từ cổ đông hiện hữu hoặc phát hành thêm cổ phiếu mới.
Trong trường hợp phát hành mới, số lượng chào bán tối đa là 32 triệu cổ phiếu. Phương thức thực hiện là đấu giá công khai qua HOSE. Sau IPO, Khải Hoàn Land sẽ tiến hành thủ tục niêm yết.
Một số công ty chứng khoán nhìn nhận, quy định mới về niêm yết có thể sẽ giúp doanh nghiệp có tính đại chúng thực chất hơn, giảm thiểu tình trạng đại chúng “trá hình” - nhờ người quen đứng tên ở hữu cổ phần, số lượng nhà đầu tư bên ngoài rất ít.
Lãnh đạo Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) - đơn vị tư vấn cho đợt IPO sắp tới của Khải Hoàn Land cho biết, các thủ tục đấu giá và hình thức tương tự như doanh nghiệp nhà nước bán đấu giá phần vốn nhà nước.
Giá khởi điểm được tư vấn và quyết định cũng tương tự, còn giá trúng đấu giá sẽ tuỳ thuộc vào tính hấp dẫn của cổ phiếu. Giá trúng đấu giá sẽ là một trong những cơ sở để đơn vị tư vấn tham khảo trong việc tư vấn mức giá tham chiếu cho phiên giao dịch đầu tiên khi niêm yết.
Theo quy định, trừ trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá, tổ chức đăng ký niêm yết phải có tối thiểu 15% số cổ phiếu có quyền biểu quyết do ít nhất 100 cổ đông không phải cổ đông lớn nắm giữ; trường hợp vốn điều lệ của tổ chức đăng ký niêm yết từ 1.000 tỷ đồng trở lên, tỷ lệ tối thiểu là 10% số cổ phiếu có quyền biểu quyết.
Lãnh đạo Khải Hoàn Land cho hay, quá trình thực hiện các thủ tục không gặp khó khăn gì, chủ yếu bản thân doanh nghiệp phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí niêm yết. Dĩ nhiên, có thêm bước IPO thì thời gian sẽ lâu hơn so với niêm yết thẳng.
Đợt IPO sắp tới có số lượng và giá trị không quá lớn, đáp ứng quy định về tỷ lệ tối thiểu 10% do ít nhất 100 cổ đông không phải cổ đông lớn nắm giữ (nhưng với doanh nghiệp có quy mô lớn thì quy định mức tối thiểu 10% sẽ áp lực hơn). Lộ trình dự kiến của Công ty là tiến hành IPO trong tháng 4, sau đó niêm yết trong tháng 5/2021.
Thặng dư vào tay cổ đông lớn
Cổ đông lớn của Khải Hoàn Land là ông Phan Tuấn Nghĩa chào bán 16 triệu cổ phiếu thông qua đấu giá công khai trên HOSE, với giá khởi điểm 10.000 đồng/cổ phiếu.
Mức giá khởi điểm căn cứ vào giá trị sổ sách của Công ty tại thời điểm cuối năm 2020 là 10.988 đồng/cổ phiếu và so sánh P/B với không ít doanh nghiệp cùng ngành.
Danh sách doanh nghiệp được tham chiếu để tính P/B trung bình bao gồm cả những gương mặt hàng đầu, có quỹ đất lớn, nhiều kinh nghiệm phát triển dự án bất động sản như KDH, PDR, NLG, SCR..., giúp P/B trung bình ở mức 1,6. Giá cổ phiếu tương ứng với phương pháp so sánh P/B lên đến 18.080 đồng/cổ phiếu.
Ông Nghĩa quyết định mức giá khởi điểm 10.000 đồng/cổ phiếu là diễn biến thường thấy ở các cuộc đấu giá, tức có mức chiết khấu hấp dẫn so với các phương pháp định giá, nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia để tăng khả năng thành công cũng như giá trúng đấu giá sẽ cao hơn giá tham chiếu.
Theo thông tin công bố, ông Phan Tuấn Nghĩa là con trai của bà Nguyễn Thị Lệ Thuý (đang sở hữu 3,2 triệu cổ phiếu, tương ứng 2% vốn KHL) - chị gái ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Khải Hoàn Land.
Ngày 1/8/2020, Đại hội đồng cổ đông Khải Hoàn Land thông qua phương án phát hành riêng lẻ để 40 triệu cổ phần giá 10.000 đồng/cổ phần để tăng vốn điều lệ từ 1.200 tỷ đồng lên 1.600 tỷ đồng. Ngày 5/8/2020, ông Nghĩa mua 9,4 triệu cổ phần chào bán riêng lẻ, trở thành cổ đông lớn với tỷ lệ sở hữu 5,875% vốn điều lệ.
Sau đó, ông Nghĩa nhận chuyển nhượng thêm cổ phần từ ông Nguyễn Khải Hoàn và Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu, nâng số cổ phần sở hữu lên hơn 39,6 triệu đơn vị, tương ứng hơn 24,7% vốn.
Tính đến ngày 12/1/2021, cổ đông lớn nhất của Khải Hoàn Land là ông Nguyễn Khải Hoàn, nắm giữ 57,6 triệu cổ phiếu, tương ứng 36% vốn; thứ hai là bà Trần Thị Thu Hương - vợ ông Hoàn, nắm giữ 25,6 triệu cổ phiếu, tương ứng 16% vốn.
Cổ đông lớn tại Khải Hoàn Land bán đấu giá cổ phần ra công chúng nhằm đáp ứng yêu cầu về sở hữu của nhà đầu tư nhỏ, trước khi niêm yết.
Mục đích đợt chào bán của ông Nghĩa sắp tới được nêu rõ là Khải Hoàn Land đáp ứng điều kiện về tỷ lệ sở hữu cổ đông để thực hiện việc đăng ký niêm yết cổ phiếu. Đây không phải là đợt chào bán để Công ty huy động vốn và không làm tăng vốn điều lệ.
Như vậy, bản chất số cổ phần mang ra đấu giá đến từ cổ đông lớn hiện hữu, thông qua đấu giá nhằm hiện thực hoá một phần lợi nhuận đầu tư góp vốn.
Tại sao Khải Hoàn Land trước đó không lựa chọn phương án chào bán cổ phiếu ra công chúng để tăng vốn? Phát hành riêng lẻ, Công ty chắc chắn thu về 400 tỷ đồng từ các nhà đầu tư cá nhân, trong đó có ông Nghĩa. Nhưng ngược lại, nếu giá đấu giá cao hơn mệnh giá, thì Khải Hoàn Land đã bỏ qua cơ hội để có được một khoản thặng dư, huy động được nguồn vốn lớn hơn, bổ sung hoạt động kinh doanh.
“Trong bản cáo bạch có đưa ra các mức giá tham chiếu, cao hơn hẳn so với giá khởi điểm. Nếu Công ty tự tin vào giá trị thực, về tiềm năng tăng trưởng, khả năng đạt kế hoạch kinh doanh thì hà cớ gì phát hành riêng lẻ với giá 10.000 đồng/cổ phiếu cho các nhà đầu tư cá nhân mà không mạnh dạn đấu giá?”, nhà đầu tư Quỳnh Như đặt vấn đề.
Trong quý III/2020, không ít nhà đầu tư đã tham gia mua lại cổ phiếu Khải Hoàn Land trên thị trường OTC, được chào bán lô tối thiểu 150 triệu đồng, với giá 15.000 đồng/cổ phiếu. Các nhà đầu tư này đang chờ đợi xem liệu giá trúng đấu giá sắp tới có cao hơn với mức giá họ đã mua trên thị trường OTC hay không?
“Biết thế này, tôi sẽ đăng ký tham gia đấu giá và chỉ chờ 1 - 2 tháng là niêm yết, thay vì ôm cổ phiếu OTC từ 6 tháng trước, bỏ qua nhiều cơ hội từ thị trường chứng khoán tăng rất tốt”, một nhà đầu tư chia sẻ.
Đợt đấu giá có rủi ro không bán hết cổ phần vì không thực hiện bảo lãnh phát hành, nhưng BVSC cho rằng, với kết quả tích cực đạt được trong hoạt động kinh doanh cùng với tiềm năng tăng trưởng trong tương lai, cổ phiếu Khải Hoàn Land sẽ thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.
Lãnh đạo Khải Hoàn Land nhận định, khối lượng và giá trị chào bán thấp so với dòng tiền mạnh mẽ trên thị trường, trong khi mức giá khởi điểm thấp hơn hẳn so với giá trị thực của Công ty, nên khả năng IPO thành công sẽ cao.
Sau khi niêm yết, Khải Hoàn Land sẽ tìm kiếm và hợp tác cùng đối tác chiến lược, đây là mô hình mà các doanh nghiệp bất động sản đang áp dụng và có hiệu quả. Hiện Công ty đang tiếp xúc với một số đối tác, nhưng tình hình dịch bệnh Covid-19 khiến các đối tác nước ngoài muốn tiếp xúc trực tiếp với doanh nghiệp gặp khó khăn.
Lựa chọn phương án tăng vốn rồi đấu giá cổ phần ra công chúng mà cổ đông lớn và cổ đông được chọn mua cổ phần phát hành riêng lẻ hưởng lợi tức thì nhờ bán chênh lệch giá trên thị trường sẽ là điểm trừ của Khải Hoàn Land trong mắt nhà đầu tư và cũng là dự báo một lượng hàng giá rẻ được chốt lời khi công ty này niêm yết.
