Nhà đầu tư đi xem đất tại Bình Phước. Ảnh: Trọng Tín
Đất tăng giá từng ngày
Từ đầu tháng 3 đến nay, thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM “nóng rẫy tay” khi những thông tin về quy hoạch được truyền tai nhau. Đơn cử, trước thông tin huyện Củ Chi muốn trở thành thành phố trực thuộc TP.HCM, thay vì lên quận như kế hoạch trước đó, dòng người ùn ùn đổ về đây lùng mua đất, kéo giá đất tăng phi mã.
Chỉ trong vài ngày, giá đất tại Củ Chi đồng loạt được cập nhật. Tùy từng khu vực, vị trí, diện tích… mà người bán đưa ra mức tăng giá khác nhau, dao động từ 100-500 triệu đồng mỗi lô.
Cuối tuần trước, chị Phạm Kim Oanh (TP. Thủ Đức) theo chân một số “cò” đất lên Củ Chi để tìm mua một miếng đất nền với giá khoảng 1,5 tỷ đồng với mục đích “lướt sóng”, song không tìm được lô đất nào vừa túi tiền.
“Trước Tết Nguyên đán 2022, tôi được mấy người bạn giới thiệu khá nhiều lô đất nền ở Củ Chi với giá từ 1,2-2 tỷ đồng, nhưng vì chưa gom đủ tiền nên không mua. Nay quay trở lại thì giá đã lên một mức mới, tăng vài chục phần trăm so với trước”, chị Oanh tiếc nuối kể.
Hùng, một môi giới tự do tại Củ Chi cho biết, ngay khi có thông tin huyện Củ Chi được đề xuất lên thẳng thành phố và tuyến cao tốc TP.HCM - Mộc Bài (Tây Ninh) đi qua huyện này chuẩn bị được khởi công thì giá đất nơi đây đã tăng dựng đứng. Cụ thể, đất thổ cư có diện tích khoảng 200 m2 tăng lên 2,5-2,8 tỷ đồng/nền; đất vườn không chuyển thổ cư được, diện tích 500-700 m2 có giá 1,5-2,5 tỷ đồng (tùy vị trí).
“Hiện nay, giá đất nền tăng cao nhất là khu vực xã Nhuận Đức và Bình Mỹ. Tại 2 xã này, giá đất đang được đẩy tăng từng ngày. Tất cả các lô đất nơi đây đều đã được điều chỉnh theo bảng giá mới, cao hơn từ 100-500 triệu đồng/nền tùy diện tích so với cách đây một tuần”, môi giới này thông tin thêm.
Không chỉ ở Củ Chi, mà những ngày này, đất nền nhiều khu vực ven TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, thậm chí xa hơn như Bình Phước, Bình Thuận… đều tăng nóng.
Đơn cử, tại Bình Phước, sau khi có thông tin địa phương này đề xuất Chính phủ làm cầu bắc qua sông Mã Đà để rút ngắn khoảng cách đi sân bay quốc tế Long Thành (Đồng Nai), giá đất dọc tuyến đường ĐT 753 (khu vực huyện Đồng Phú) bắt đầu tăng nhanh. Cụ thể, mỗi mét ngang đất mặt đường đang được rao bán 250-300 triệu đồng, tăng 30-50% so với cách đây một tuần. Anh Nguyễn Ngọc Tuân, một người dân Đồng Phú cho biết, trước đây, 1 ha đất trồng điều hoặc cao su có giá từ 1-1,5 tỷ đồng, nay tăng lên 1,5 - 2 tỷ đồng.
Không chỉ khu vực này, mà nhiều khu đất quanh địa bàn xã Tân Hưng, Tân Lợi cũng được nhà đầu tư từ nhiều nơi đổ về tìm mua, tập trung dọc 2 bên tuyến đường ĐT.753, cách cầu Mã Đà khoảng 10 km hướng về TP. Đồng Xoài.
“Tử huyệt” mua dễ, bán khó
Không khó để thấy, sốt đất đang lan rộng ở nhiều địa phương, giá rao bán nhiều nơi được “thổi” tăng chóng mặt. Tuy nhiên, không phải cứ giá cao là nhà đầu tư sẽ có lợi, bởi giá càng cao thì càng khó bán.
Cân nhắc kỹ lưỡng trước khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản là rất cần thiết, tránh lặp lại tình trạng “chết trên đống tài sản” như đã từng xảy ra trong quá khứ.
Anh Minh Tuấn, một nhà đầu tư tại quận 3 cho biết, anh có 2 lô đất ở huyện Củ Chi, diện tích 100 m2 và 300 m2 đang được chào bán với giá tương ứng là 1,5 tỷ đồng và 2,5 tỷ đồng. Mức giá này được anh giữ từ trước Tết Nguyên đán đến nay do đã rao bán hơn một năm qua mà chưa có người mua.
“Tôi thấy giá đất ở huyện Củ Chi tăng chủ yếu do ‘cò’ đất thổi giá, dùng chiêu trò để tạo tâm lý đất sốt nóng nhằm trục lợi”, anh Tuấn nói và đồng thời chia sẻ thêm, trước kia, cũng vì nghe lời các “cò” đất giới thiệu mua đất ở Củ Chi đảm bảo có lời nhanh nên mới bỏ vốn đầu tư, thế nhưng đến nay vẫn chưa thể “thoát hàng” khiến vốn bị chôn quá lâu.
Một số liệu đáng chú ý vừa được Công ty Việt An Hòa công bố sau khi khảo sát tệp khách hàng của 10 công ty bất động sản tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam giai đoạn 2020-2022. Theo dữ liệu từ công ty này, các nhà đầu tư “lướt sóng” đã suy giảm mạnh kể từ khi đại dịch bùng phát và trong 3 tháng qua, lượng giao dịch từ nhóm nhà đầu tư chiếm tỷ trọng gần như bằng 0.
Lý giải điều này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, đó là do thanh khoản của tài sản có dấu hiệu xuống thấp, khi thời gian mua vào - bán ra kéo dài hơn trước nhiều lần, nên nhóm nhà đầu tư “mua nhanh, bán vội” này không còn sóng để lướt. Vì thế, trước khi quyết định xuống tiền mua nhà đất vào thời điểm này, nhà đầu tư cần tính xem tài sản này mua xong có bán được không, bởi mua dễ - bán khó được xem là “tử huyệt” đối với nhà đầu tư trong thời điểm thị trường nhạy cảm.
“Nếu bán không được bất động sản sau khi đã dốc hết vốn liếng để đầu tư, thậm chí còn dùng đến tiền vay, trong khi thị trường diễn biến khó lường, khả năng nhà đầu tư mắc kẹt hoặc vỡ nợ sẽ rất cao, đặc biệt với nhà đầu tư F0 có ít kinh nghiệm càng phải thận trọng hơn. Đây là đối tượng nếu dùng đến đòn bẩy để đầu tư rất có khả năng gặp phải tình trạng ‘mua dễ, bán khó’ khi không đủ kinh nghiệm, trình độ thẩm định tính thanh khoản của bất động sản đó”, ông Quang nói, đồng thời chia sẻ thêm, vì thế, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án, kế đến là ưu tiên loại hình bất động sản có thể giao dịch dễ dàng, đảm bảo dòng tiền thu hồi về, sau đó mới tính đến lợi nhuận.
Cùng góc nhìn, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, khi tham gia thị trường bất động sản thời điểm này, nhà đầu tư cần lưu ý 2 nguyên tắc phòng vệ. Nguyên tắc thứ nhất: Chỉ cân nhắc mua khi biết rõ có thể bán được, tức là phải xem xét đến tính thanh khoản của bất động sản trước khi nghĩ đến lợi nhuận. Nguyên tắc thứ hai: Ưu tiên quản trị rủi ro, bao gồm rủi ro pháp lý, quy hoạch, rủi ro dòng tiền, rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính...
Cũng theo ông Khương, khi giá bất động sản tăng quá cao thì dễ ảnh hưởng tới thanh khoản bởi lúc này khả năng mua bị hạn chế. Đồng thời, khi nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, nếu bất động sản đó có thanh khoản thấp thì sẽ khó thu hồi vốn, khi đó áp lực trả nợ lãi sẽ lớn, gây rủi ro cho cả người vay và bên cho vay.
“Chính vì vậy, việc cân nhắc kỹ lưỡng trước khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản là rất cần thiết, tránh lặp lại tình trạng ‘chết trên đống tài sản’ như đã từng xảy ra trong quá khứ”, ông Khương khuyến nghị.
