“Đũa thần” chưa thể vung
Nghị định 148/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, được xem là “phao cứu sinh” cho các dự án nhà ở có đất công xen cài đã bị ách tắc nhiều năm nay.
Một trong những điểm đột phá tại Nghị định là Chính phủ đã trao quyền nhiều hơn cho UBND cấp tỉnh trong việc ra quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập. Nghị định cũng giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập.
Trên tinh thần đó, đầu năm 2021, UBND TP.HCM đã ban hành văn bản triển khai thực hiện Nghị định 148/2020. Trong đó, đối với diện tích đất công không đủ điều kiện tách thửa độc lập, giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan hoàn thiện văn bản về thu hồi để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy hoạch và quy định pháp luật. Đối với diện tích đất công đủ điều kiện tách thửa độc lập, giao Sở Quy hoạch và Kiến trúc chủ trì xây dựng quy định cụ thể, điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập…
Quy định là vậy, nhưng kể từ khi Nghị định 148/2020 có hiệu lực đến nay, Thành phố vẫn chưa ban hành hướng dẫn, chưa có tiêu chí về các thửa đất nhỏ hẹp như thế nào sẽ được giao, cho thuê và thửa đất nào phải tách ra để đấu giá hình thành dự án mới. Điều này ảnh hưởng tới việc xem xét các hồ sơ, các doanh nghiệp không thể thực hiện các bước tiếp theo để triển khai dự án.
Được biết, giữa năm 2021, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM từng có dự thảo quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập. Theo đó, đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án nhưng không vượt quá 5%/tổng diện tích đất của dự án thì phải tách ra để thực hiện một dự án độc lập.
Đồng thời, diện tích khu đất muốn tách ra thực hiện dự án độc lập phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu, cụ thể: Đối với các quận nội thành và TP. Thủ Đức, diện tích khu đất không nhỏ hơn 1.000 m2 với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu và không nhỏ hơn 500 m2 với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu; đối với các huyện ngoại thành, diện tích khu đất không nhỏ hơn 2.000 m2 với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn và không nhỏ hơn 1.000 m2 với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn...
Đối với các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, Sở Quy hoạch - Kiến trúc trình UBND Thành phố căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án; ra quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất…
Tuy nhiên, tại thời điểm đó, dự thảo không nhận được sự đồng tình của giới chuyên gia cũng như doanh nghiệp khi tỷ lệ 5% chưa sát với thực tiễn, bởi đất triển khai dự án nhà ở hầu hết là đất hỗn hợp, trong đó có đất nông nghiệp, nên đất công nằm xen kẽ, rải rác thường chiếm tỷ lệ khoảng 10% tổng diện tích đất của dự án, một số trường hợp tỷ lệ này còn lên đến 15%. Không những thế, các thửa đất này nằm xen kẽ, rải rác trong dự án nên càng khó đáp ứng tỷ lệ tại dự thảo.
Vẫn đang nghiên cứu
Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện những vấn đề nêu trên đang được Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc nghiên cứu cũng như xin thêm ý kiến của các bộ, ngành, chuyên gia để có hướng dẫn cụ thể.
Theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu bình quân mỗi dự án đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng thì có tới 126.000 tỷ đồng vốn đang bị ách tắc, tức là Nhà nước thất thu khoảng 10.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất, 12.600 tỷ đồng tiền thuế giá trị gia tăng…
“Thực sự mà nói, làm thế nào để hình thành được mảnh đất độc lập trong đất công là rất khó, vì theo quy định hiện hành, muốn giao đất thì bắt buộc phải thông qua đấu giá, còn những tiêu chí để được tách hay không tách thành dự án độc lập được giao hoàn toàn cho UBND Thành phố quyết định, nhưng Thành phố vẫn đang xin ý kiến”, ông Khiết chia sẻ, đồng thời cho biết thêm, hiện nay, có những dự án diện tích đất công xen cài rất thấp, nhưng cũng có dự án lên đến vài ngàn mét vuông, thậm chí vài héc-ta dẫn đến việc khó phân định được bao nhiêu sẽ tách hay không tách thành dự án độc lập.
“Chỗ này là phần nợ của chúng tôi, của Sở Quy hoạch - Kiến trúc và Sở Tài nguyên và Môi trường khi chưa trình cho UBND Thành phố hướng dẫn cụ thể”, ông Khiết nói.
Việc các sở, ngành liên quan chậm trễ hoàn thiện dự thảo quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập để trình UBND TP.HCM khiến hàng trăm dự án có đất công xen cài tiếp tục nằm chờ.
Đại diện một chủ đầu tư dự án khu nhà ở tái định cư ở phường Tam Phú, TP. Thủ Đức với diện tích khoảng 6.672 m2 cho biết, năm 2010, chủ đầu tư này được UBND quận Thủ Đức (nay là TP. Thủ Đức) phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, nhưng đến nay chưa thể thực hiện do dự án có hơn 1.044,84 m2 là đất công xen cài.
Vị này cho biết, ngay sau khi Nghị định 148/2020/NÐ-CP được ban hành, doanh nghiệp ông đã liên hệ với luật sư hoàn thiện những thủ tục cần thiết để triển khai dự án, nhưng khi làm việc cả lãnh đạo TP. Thủ Đức thì nhận được câu trả lời “vẫn chưa có quy định chi tiết để xem xét dự án nằm trong diện giao đất hay phải đấu giá”.
“Đến nay, chúng tôi vẫn chưa biết khi nào thì triển khai dự án được, cho dù thủ tục pháp lý đã đầy đủ. Điều này vừa gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp vì vốn đầu tư vào dự án bị chôn quá lâu, vừa ảnh hưởng đến việc giải quyết nhu cầu tái định cư cấp thiết của Thành phố hiện nay”, vị này nói.
Ngoài dự án này, trên địa bàn TP.HCM còn có khoảng 126 dự án nhà ở khác không thể triển khai vì vướng đất công xen cài. Theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu bình quân mỗi dự án đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng thì có tới 126.000 tỷ đồng vốn đang bị ách tắc.
Đây là chưa tính đến thiệt hại về chi phí tài chính, chi phí cơ hội của doanh nghiệp, bởi đa số doanh nghiệp khi làm dự án đều đi vay tiền của ngân hàng. Không những vậy, dự án không thể triển khai còn khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% giá thành), tiền thuế giá trị gia tăng 10% tương đương khoảng 12.600 tỷ đồng.
Không chỉ doanh nghiệp hay Nhà nước bị thiệt hại, mà người dân cũng bị ảnh hưởng, bởi khi các dự án nhà ở bị ách tắc kéo dài thì nguồn cung sẽ càng hạn chế, từ đó càng đẩy tăng giá nhà.