Dự án Khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng, sinh thái Đại Ninh quy hoạch… trên giấy
Xin đất xong... để đó
Từng có màn ra mắt rầm rộ cách đây hơn 13 năm, Khu du lịch liên hợp cao cấp Phú Yên (New City Phú Yên) do Công ty TNHH New City Properties Development (Brunei) làm chủ đầu tư gây chú ý không chỉ bởi quy mô vốn đầu tư ban đầu lên tới hơn 4,3 tỷ USD, mà còn được kỳ vọng sẽ tạo động lực bứt phá quan trọng cho du lịch Phú Yên và cả khu vực duyên hải Nam Trung Bộ.
Với kỳ vọng lớn đó, dự án đã được phê duyệt chủ trương, cấp chứng nhận đầu tư rất nhanh gọn (trong chưa đầy một năm). Tuy nhiên, “niềm vui ngắn chẳng tày gang”, rất nhanh sau đó, dự án đã rơi vào cảnh trì trệ kéo dài do những sai phạm liên quan đến hoạt động chuyển đổi, sử dụng khai thác đất rừng phòng hộ. Tới năm 2014, dự án xin điều chỉnh quy hoạch từ 565 ha xuống hơn 357 ha và vốn đầu tư đăng ký hạ xuống 1 tỷ USD.
Theo lãnh đạo tỉnh Phú Yên, khu du lịch liên hợp cao cấp này là công trình trọng điểm của tỉnh nhằm tạo dấu ấn về điểm đến mới Phú Yên, đồng thời thu hút nguồn lao động tại địa phương, góp phần tăng thu ngân sách, tạo tiền đề cho phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, khi thị trường địa ốc rời đỉnh vào cuối 2019 cho tới nay, dự án vẫn trong cảnh tạm dừng thi công.
Một dự án nghỉ dưỡng quy mô vốn tỷ đô khác cũng trong tình trạng “bất động” nhiều năm được nhắc tới thời gian gần đây là Khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng, sinh thái Đại Ninh của CTCP Đầu tư du lịch Sài Gòn - Đại Ninh tại Đà Lạt (Lâm Đồng). Dự án được cấp phép từ năm 2010 với quy mô 3.595 ha, trong đó 1.306 ha là đất quy hoạch lâm nghiệp thuộc các xã Phú Hội, Tà Hine, Ninh Loan và Ninh Gia (huyện Đức Trọng, Lâm Đồng) cùng tổng vốn đầu tư khoảng 25.243 tỷ đồng.
Tuy nhiên, sau 10 năm triển khai, dự án mới chỉ thực hiện được một số hạng mục nhỏ, trong khi các phân khu cơ bản như khu dân cư trú đông, khu biệt thự mùa hè, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu đô thị trung tâm, khu công viên cây xanh, thể dục thể thao, vườn hoa, khu cổng mặt trời... chưa được thi công. Do trì trệ kéo dài nhiều năm, dự án này từng nhận quyết định dừng hoạt động để thu hồi đất năm 2020, trước khi được hoạt động trở lại vào tháng 7/2021.
Cũng tại khu vực miền Trung, dự án Khu nghỉ dưỡng phức hợp quốc tế An Thịnh – PPC được cấp chủ trương đầu tư xây dựng trên diện tích gần 200 ha, tổng vốn đăng ký hơn 4.300 tỷ đồng của CTCP Quốc tế Nam Hội An cũng đã bị UBND tỉnh Quảng Nam yêu cầu Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với UBND huyện Thăng Bình và các sở, ngành, đơn vị liên quan tham mưu UBND tỉnh thực hiện thủ tục chấm dứt hoạt động đầu tư hồi đầu năm nay.
Lý do, theo UBND tỉnh, dự án dù được cấp phép từ 2017, nhưng đến thời điểm thu hồi, chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để triển khai các thủ tục tiếp theo, chủ đầu tư cũng chưa thực hiện nghĩa vụ ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án theo quy định, đồng thời dự án chậm triển khai hơn 36 tháng nhưng không thực hiện thủ tục giãn tiến độ.
Ở khu vực phía Bắc, cách đây 13 năm, xã Hoàng Đồng, TP. Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn, được chọn làm nơi xây dựng Khách sạn sân golf Hoàng Đồng quy mô 186 ha với với tổng kinh phí lên tới 2 tỷ USD, do CTCP Quốc tế Lạng Sơn làm chủ đầu tư. Đây là dự án “Thành phố Casino” đầu tiên ở Việt Nam, được kỳ vọng sẽ tạo một bước đột phá trong phát triển kinh tế - xã hội của địa phương này. Tiếc rằng, đến nay, dự án lâm vào tình trạng “chết yểu”, còn người dân bị thu hồi đất lâm vào cảnh khó khăn do không có đất để sản xuất nông nghiệp.
Trước thực trạng chậm tiến độ hàng chục năm, vào đầu năm 2021, Chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn đã yêu cầu rà soát, đề xuất xử lý dự án này. Theo lãnh đạo địa phương, tỉnh đã quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi cho phép giãn tiến độ thực hiện, tích cực hỗ trợ các thủ tục đầu tư xây dựng, tích cực triển khai công tác giải phóng mặt bằng…, nhưng đến nay đã hết thời gian được giãn tiến độ (hết năm 2020) mà công tác triển khai vẫn bê trễ.
Pháp luật đất đai còn nhiều vướng mắc
Những dự án nêu trên chỉ là một vài điển hình, còn trên thực tế, số lượng dự án nghỉ dưỡng chậm tiến độ hiện nay gần như không đếm xuể. Chỉ tính riêng tỉnh Khánh Hòa, một trong những địa phương được xem là điểm nóng về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua, rất nhiều dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng không có hoặc không phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch sử dụng đất..., hầu hết đều trong tình trạng chưa triển khai thi công hoặc chỉ mới triển khai một số hạng mục nhỏ… rồi nằm chờ hàng chục năm.
Chẳng hạn như dự án Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng và Bệnh viện Điều dưỡng phục hồi chức năng có tổng diện tích 106 ha, được UBND tỉnh đồng ý chủ trương đầu tư từ năm 2008 nhưng đến nay, chủ đầu tư là Công ty TNHH DK Uniland vẫn chưa giải phóng xong mặt bằng. Hay dự án Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh được Thủ tướng Chính phủ đồng ý về mặt chủ trương từ đầu năm 2013, do Công ty TNHH Đầu tư Cam Ranh làm chủ đầu tư, có tổng diện tích hơn 1.000 ha kéo dài từ xã Cam Lập đến phường Cam Nghĩa, nhưng hiện mới cơ bản thực hiện xong kiểm kê.
Tương tự, tại huyện Bắc Bình (tỉnh Bình Thuận) có 32 dự án đã được UBND tỉnh chấp thuận đầu tư với tổng diện tích 821 ha, tổng vốn đầu tư 8.017 tỷ đồng. Trong đó, chỉ 4 dự án đang triển khai, còn lại đều chưa triển khai xây dựng. Đây đều là những dự án được cấp phép từ nhiều năm trước, thậm chí có dự án được cấp phép từ năm 2004 như dự án Khu du lịch Hawaii (xã Hòa Thắng) của Công ty TNHH Du lịch Hawaii với diện tích gần 5 ha và nhiều lần xin điều chỉnh tăng quy mô, nhưng sau gần 17 năm vẫn chưa triển khai xây dựng.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, không tuân thủ nghiêm các quy định về quy hoạch và quy hoạch đô thị, các quy định của pháp luật về đất đai, buông lỏng công tác quản lý nhà nước về tiến độ thực hiện dự án đầu tư… là những lý do khiến các dự án nghỉ dưỡng chậm triển khai, cũng là nguyên nhân dẫn đến sự liên kết giữa các khâu đầu tư dự án, giải tỏa đền bù thu hồi đất, lập và xây dựng khu tái định cư trước khi ra quyết định thu hồi đất, xử lý vi phạm về đầu tư và đất đai chưa đồng bộ và kịp thời.
Tại Kỳ họp đầu tiên Quốc hội khóa XV vừa qua, quy hoạch treo và sử dụng lãng phí quỹ đất là một trong những vấn đề được các đại biểu quan tâm hàng đầu. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, thế nhưng tình trạng lãng phí đất vẫn đang diễn ra phổ biến trên cả nước. Nguyên nhân một phần được chỉ ra đến từ những vướng mắc trong Luật Đất đai hiện nay liên quan đến các quy trình cấp phép, triển khai hay thu hồi đất khi dự án chậm triển khai.
Luật Đất đai 2003 quy định, sau 24 tháng chậm tiến độ, chủ đầu tư được phép kéo dài thêm 24 tháng nữa, tức là thời gian triển khai dự án “có độ trễ” 4 năm, nếu sau đó tiếp tục chậm tiến độ thì sẽ bị thu hồi đất và trả lại phần giá trị đã đầu tư trên đất. Tuy nhiên, trên thực tế, số dự án thu hồi được rất ít, lý do bởi chính quyền địa phương muốn thu hồi thì trước hết phải bồi thường, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, nhưng vì ngân sách eo hẹp lại chưa có cơ chế, chính sách đền bù cụ thể nên khó thực hiện.
Để đảm bảo tính khả thi của Luật Quy hoạch 2017, Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan về quy hoạch năm 2018, bao gồm cả Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, cho tới nay, quy hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 vẫn chưa thể hiện đầy đủ các không gian quy hoạch và mới tập trung chủ yếu vào việc quy hoạch sử dụng đất đối với không gian bề mặt của đất đai, chưa quy định quy hoạch sử dụng đất đối với không gian bên trên mặt đất…
