Goldman Sachs ước tính nhu cầu về nhà mới tại các thành phố đô thị của Trung Quốc sẽ vẫn bị kìm hãm ở mức dưới 5 triệu căn mỗi năm trong những năm tới, chỉ bằng 1/4 so với mức đỉnh 20 triệu căn vào năm 2017.
Các nhà kinh tế của Goldman Sachs cho biết: "Dân số giảm và quá trình đô thị hóa chậm lại cho thấy nhu cầu nhà ở theo nhân khẩu học sẽ giảm" trong những năm tới.
Tianchen Xu, nhà kinh tế cấp cao tại Economist Intelligence Unit (EIU) cho biết dân số của nước này ước tính sẽ giảm xuống dưới 1,39 tỷ người vào năm 2035 từ mức 1,41 tỷ người hiện tại, với sự kết hợp của số trẻ sơ sinh ít hơn và số ca tử vong nhiều hơn do dân số già hóa.
Dân số Trung Quốc đã giảm trong ba năm qua, với dữ liệu mới nhất của chính phủ cho năm 2024 cho thấy dân số đã giảm 1,39 triệu so với năm trước, do tỷ lệ sinh giảm.
Theo ước tính của Goldman Sachs, dân số giảm sẽ làm giảm nhu cầu nhà ở 0,5 triệu đơn vị mỗi năm trong những năm 2020 và dẫn đến mức giảm lớn hơn là 1,4 triệu đơn vị mỗi năm trong những năm 2030, so với mức đóng góp tích cực là 1,5 triệu đơn vị trong những năm 2010 khi dân số tăng đều đặn.
Tỷ lệ sinh ở nước này vẫn tiếp tục giảm ngay cả sau khi Trung Quốc nới lỏng chính sách một con vào năm 2016 và bất chấp những nỗ lực của nước này nhằm khuyến khích sinh con thông qua các ưu đãi bằng tiền mặt. Thu nhập trì trệ, bất ổn về triển vọng việc làm và hệ thống an sinh xã hội kém đã ngăn cản những người trẻ tuổi Trung Quốc sinh thêm con.
Nhấn mạnh vào tỷ lệ sinh đang giảm, gần 36.000 trường mẫu giáo trên toàn quốc đã đóng cửa trong hai năm qua, với số lượng học sinh mẫu giáo giảm hơn 10 triệu. Tương tự, số trường tiểu học đã giảm gần 13.000 trường trong giai đoạn 2022-2024.
Điều này đang lan rộng khắp các thị trường nhà ở gần trường học, là những khu vực từng chứng kiến giá nhà tăng cao do nhu cầu mạnh mẽ về các trường công tốt hơn.
Suy thoái nghiêm trọng hơn
Sự thay đổi nhân khẩu học này là một gánh nặng bổ sung cho thị trường bất động sản, vốn đã phải chật vật để thoát khỏi suy thoái sâu kể từ cuối năm 2020. Bất chấp một loạt các biện pháp của chính quyền trung ương và địa phương kể từ tháng 9/2024, tình trạng suy thoái bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu thuyên giảm.
Theo Larry Hu, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Macquarie, giá nhà mới đã giảm với tốc độ nhanh nhất trong bảy tháng vào tháng 5, kéo dài tình trạng trì trệ kéo dài hai năm bất chấp những nỗ lực của chính phủ nhằm ngăn chặn sự suy giảm.
Doanh số bán nhà mới tại 30 thành phố lớn đã giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái trong nửa đầu tháng này, tệ hơn so với mức giảm 3% vào tháng 5.
Trong khi Goldman Sachs dự đoán tốc độ đô thị hóa của Trung Quốc sẽ chậm lại trong những năm tới, làm tổn hại đến nhu cầu nhà ở tại thành thị, thì lực cản nhân khẩu học đối với thị trường bất động sản vẫn chưa sắp xảy ra và có thể mất hàng thập kỷ mới diễn ra.
Trong tương lai gần, “một phần sự suy giảm này sẽ được bù đắp bằng quá trình đô thị hóa liên tục và nhu cầu nâng cấp nhà ở…vì nhu cầu nâng cấp sẽ chiếm tỷ trọng ngày càng tăng trong tổng nhu cầu nhà ở của Trung Quốc”, nhà kinh tế Larry Hu cho biết.
