Ngoài thị trường, giấc ngủ Đông của thị trường bất động sản đã kéo dài 3 năm và dù năm 2013 đã có những tia nắng xuất hiện, nhưng nhìn chung, thị trường vẫn lạnh. Sau thời gian dài khó khăn, những ung nhọt của thị trường cũng bắt đầu bung vỡ, khiến năm 2013 trở thành giai đoạn nóng của các tranh chấp trên thị trường bất động sản. Thị trường càng lạnh, các tranh chấp càng bùng phát và kéo dài. Tranh chấp có thể xảy đến với bất kỳ chủ đầu tư nào, dự án nào và rất đa dạng, từ phí quản lý, đến cách tính diện tích, chậm bàn giao nhà, thậm chí bàn giao nhà trước hạn cũng bị khách hàng kiện…
Bên cạnh đó, nhiều vụ lừa đảo liên quan đến đất đai cũng bị phát giác, đem ra xét xử. Phóng viên mảng nội chính của Đầu tư Bất động sản cũng có một năm bận rộn với nhiều vụ việc điển hình và những bài học từ đó, nhắc lại thiết tưởng cũng không thừa.
1. Gần 800 tỷ đồng "mất hút"
Năm 2013, vụ án lừa đảo lớn nhất thị trường bất động sản liên quan đến Dự án Thanh Hà A cuối cùng đã có bản án sơ thẩm sau nhiều lần đưa ra xét xử. Ba bị cáo Lê Hòa Bình (Chủ tịch HĐQT), Nguyễn Thị Kim Thoa (Phó tổng giám đốc, Kế toán trưởng), Nguyễn Mạnh Cường (Tổng giám đốc) của Công ty 1-5 đã phải nhận những bản án đích đáng. Cụ thể, Lê Hòa Bình và Nguyễn Thị Kim Thoa bị kết án chung thân, Nguyễn Mạnh Cường nhận mức án 17 năm tù giam.
Theo cáo trạng, bộ 3 này đã dựa vào thỏa thuận hợp tác hết hiệu lực với chủ dự án Thanh Hà A, đồng thời vẽ ra trích lục bản đồ dự án để lừa bán Dự án Thanh Hà A cho 426 người lấy gần 800 tỷ đồng.
Dù các bị cáo đã bị pháp luật trừng trị, nhưng hàng trăm tỷ đồng mà các bị hại đưa cho Lê Hòa Bình và đồng bọn gần như không thể thu hồi.
2. Mất nghiệp vì "tay trong"
Nhiều vụ việc khác liên quan đến chạy chọt dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng, nhờ làm sổ đỏ cũng bị phát hiện và đem ra xét xử.
Khoảng năm 2011, ông Nguyễn Văn Cường (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) muốn làm thủ tục kéo dài thời gian thuê hơn 52.000 m2 đất nông nghiệp trên địa bàn xã Phú Thị, huyện Gia Lâm. Khu đất này ông Cường thuê để trồng cây ăn quả và thả cá từ tháng 1/2011 đến hết 12/2012 sẽ kết thúc hợp đồng. Sau khi kết thúc thời hạn thuê, ông Cường muốn kéo dài thời hạn thuê khu đất trên thành 50 năm để làm ăn lâu dài.
Đúng lúc đó, Nguyễn Xuân Chính (Hoàn Kiếm, Hà Nội) nguyên là Giám đốc CTCP Xuất nhập khẩu thương mại và xây dựng Hà Nội gặp khó khăn về vốn. Trong lúc đang tìm cách xoay xở thì Chính được người quen giới thiệu gặp ông Cường.
Nguyễn Xuân Chính đã giới thiệu một chức danh "trên trời" là "Ủy viên Dự khuyết Ban chỉ đạo quy hoạch đầu tư xây dựng vùng Hà Nội" và khẳng định, không chỉ có thể kéo dài thời hạn thuê đất mà còn “chạy” cho ông Cường chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đó xây dựng chung cư, nhà phân lô có thời hạn sử dụng 50 năm với chi phí là 8 tỷ đồng và trong vòng 6 tháng sẽ có quyết định.
Tin lời, ông Cường đã chuyển trước cho Chính một số tiền, đổi lại, ông nhận được 2 quyết định của UBND TP. Hà Nội do Chính làm giả. Mặc dù Chính sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự do hành vi lừa đảo, song với ông Cường cũng bị thiệt hại nhiều bề, tốn thời gian, tốn tiền và bỏ lỡ cơ hội làm thủ tục kéo dài thời hạn thuê đất do chắc mẩm là có "tay trong".
3. Tin "bợm" mất bò
Vẫn chuyện nhờ làm sổ đỏ, trong năm 2013, TAND TP. Hà Nội nhiều lần đưa ra xét xử vụ Nguyễn Nha Trang lừa đảo chiếm đoạt hơn 20 tỷ đồng của nhiều bị hại.
Trong đó có vụ, Nguyễn Nha Trang nhận lời làm sổ đỏ cho lô đất của bà Vương Thị Hồng với giá 870 triệu đồng. Trang thừa nhận, sau khi nhận tiền đã đi nhờ một số người ở UBND quận Hoàng Mai, nhưng chưa làm được sổ đỏ? Không chỉ thế, Trang còn giới thiệu mua hộ cho bà Hồng đất phân lô ở Khu đô thị mới Định Công và lấy trước 70% giá trị đất, Trang hứa sẽ làm sổ đỏ và xin phép xây dựng sau 15 ngày, nhưng đều không làm được. Nhiều lần yêu cầu được xem nhà, đòi sổ đỏ không được, bà Hồng đã đòi lại tiền, nhưng Trang không trả... Bằng thủ đoạn trên, Trang còn lừa đảo của nhiều người khác với số tiền lên đến 20 tỷ đồng.
Sau khi kết thúc phiên tòa sơ thẩm, Nguyễn Nha Trang đã phải nhận bản án chung thân và bồi thường cho các bị hại số tiền hơn 20 tỷ đồng. Dẫu vậy, những người tin "bợm" như bà Hồng khó có cơ hội lấy lại được tài sản.
4. Con cò mà đi ăn đêm
Vì sao phải “chạy” sổ đỏ, vì sao nhờ “cò”? Phóng viên Đầu tư Bất động sản đã từng trao đổi với đại biểu Quốc hội Đinh Xuân Thảo, Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp (thuộc Quốc hội) và được ông Thảo cho biết, có một phần lý do là người dân ngại do thủ tục đất đai thường phức tạp và kéo dài. Tâm lý ngại này dần dần biến thành định kiến và khiến người ta “lười”, cứ nghĩ đến đất đai là nghĩ đến tìm “cò”, nhờ vả mối này, mối khác cho nhanh.
Tuy nhiên, ông Đinh Xuân Thảo cũng đặt vấn đề, vì sao người dân ngại? Nếu thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai rõ ràng, đơn giản, dễ hiểu, không có tiêu cực, thì chắc chắn chẳng ai muốn tìm “cò”, muốn nhờ vả lòng vòng, vừa tốn kém, vừa có nguy cơ tiền mất tật mang. Bởi vậy, đại biểu Đinh Xuân Thảo nhấn mạnh, cần phải làm sao để thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuận lợi hơn cho người dân và hạn chế những vấn đề tiêu cực, “hành là chính”.
Trong khi đó, ghi nhận tại các phiên tòa và thực tế của phóng viên thì thấy, làm nghề môi giới, chạy chọt chẳng dễ dàng gì. Ví dụ như trường hợp bị cáo Nguyễn Nha Trang nói trên, trong rất nhiều vụ việc Trang gây ra, bị cáo này đều cho rằng, không lừa đảo, bị cáo chỉ làm môi giới, đứng giữa người mua và người bán hoặc là nhận lời làm sổ đỏ, chuyển đổi mục đích sử dụng giúp người khác. Nhận tiền rồi bị cáo đã chuyển tiền cho một số người khác, chỉ là chưa làm được… Án sơ thẩm đã có, nhưng bị cáo đã kháng án.
Chưa rõ phiên xử phúc thẩm sẽ ra sao, nhưng rõ ràng, "lặn lội thân cò" cũng nguy hiểm.
5. Của ông mít, phúc bà đa
Cuối cùng, bên cạnh các vấn đề hình sự, các tranh chấp dân sự trong mua bán đất đai, thì năm 2013 còn nổi cộm với những vụ thế chấp nhà đất cho người khác vay vốn ngân hàng. Tình huống phổ biến là doanh nghiệp vay vốn ngân hàng với tài sản thế chấp là nhà đất của một người khác. Hậu quả là khi doanh nghiệp không trả được nợ, ngân hàng khởi kiện đề nghị tòa án cho phép phát mại nhà đất để thu hồi nợ.
Vì sao bên thứ ba không liên quan gì đến giao dịch giữa ngân hàng và doanh nghiệp lại sẵn lòng ký tên vào hợp đồng thế chấp nhà đất như vậy? Lý do là, những người này cần vốn, nhưng không thể vay trực tiếp ngân hàng, nên nhờ doanh nghiệp đứng lên vay và mình “vay ké” một ít. Ngoài ra, còn do những người này không hiểu hết hậu quả pháp lý: nếu doanh nghiệp không trả nợ thì mình sẽ bị mất nhà.
Có thể kể đến trường hợp Ngân hàng Việt Nam Thương Tín (VietBank) cho Công ty An Quý vay 2,1 tỷ đồng, thời hạn 12 tháng để bổ sung vốn kinh doanh. Công ty này đã sử dụng nhà đất của 2 người khác làm tài sản bảo đảm, có hợp đồng thế chấp và được đăng ký giao dịch đảm bảo. Tuy nhiên, khi Công ty An Quý không trả được nợ, VietBank đã khởi kiện đề nghị tòa án buộc Công ty An Quý trả nợ, nếu không, Ngân hàng được quyền bán nhà đất để thu hồi nợ.
Một trường hợp tương tự, ông Lê Hồng Nhâm (Đan Phượng, Hà Tây) đã than vãn với Đầu tư Bất động sản về nỗi khổ mất nhà, mất đất mà chỉ được cầm có vẻn vẹn 88 triệu đồng.
Chẳng là, khoảng cuối năm 2009, ông có nhu cầu vay khoảng 100 triệu đồng để làm ăn và lo con cái đi học. Nhưng Ngân hàng Agribank chỉ giải quyết cho ông vay 10 triệu đồng, bởi vậy, ông đã nhờ ông Lương Văn Tiến vay ngân hàng hộ 100 triệu đồng, thế chấp bằng nhà đất của ông. Ông Tiến đã làm thủ tục vay vốn ngân hàng và đưa cho ông Nhâm 88 triệu đồng (trừ lãi và phí).
Một thời gian sau, khi ngân hàng đến đòi nợ, ông Nhâm mới phát hiện ra rằng, ông Tiến vay hơn 400 triệu đồng và không trả được nợ.
Cuối cùng ngân hàng đã đưa vụ việc ra tòa án. Mặc dù đã “kêu” với hội đồng xét xử rằng mình chỉ vay ké có 88 triệu đồng, nhưng hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm đã thực hiện đúng quy định, nên ông Nhâm vẫn phải trả khoản nợ khoảng 500 triệu đồng cả gốc và lãi cho ngân hàng.
